周**与修**食局、李**确认合同效力纠纷一案一审民事裁定书

审理经过

原告周**（反诉被告）诉被告修**食局（反诉被告）、被告李**（反诉原告）确认合同效力纠纷一案，原告于2015年9月14日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定并于同日将受理案件通知书、举证通知、开庭传票送达原告，于2015年9月16日将起诉状副本、应诉通知书、举证通知、开庭传票送达二被告。被告李**于2015年10月8日提起反诉，本院受理后将受理案件通知书、举证通知、合议庭组成人员通知书、开庭传票送达被告李**，将反诉状副本、应诉通知书、举证通知、合议庭组成人员通知书、开庭传票送达原告和被告修**食局。本院依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告周**及其委托代理人刘喜庆，被告修**食局的委托代理人李**，被告李**及其委托代理人董**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，自1997年起，原告就通过修武**属公司开始租赁被告修武县粮食局位于修武县环城西路七贤大道413号的二间门面房，租赁费每年2800元，截止目前，原告仍然在使用所租赁的房屋。2011年5月1日，在原告租赁合同履行期间，被告修武县粮食局在未经同级财政部门批准的情况下，私自将其占有的国有资产修武县环城西路七贤大道413号的临街楼（二层以上的48间，一层门面房22间，含原告租赁房屋在内）出租给了被告李**，双方约定，租期为50年，租赁费1500000元（折合每年30000元）；合同签订后，被告李**就开始通过包括原告在内的所有租赁户，要求按照每间15000元向其交房租，遭到原告等租赁户的严词拒绝。原告认为：1、在原告等租赁户房屋租赁期限尚未届满的情况下，被告修武县粮食局就擅自再次租赁，严重侵害了原告等租赁户的优先租赁权；2、二被告的租赁行为严重违反了《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十四条”行政单位拟将占有、使用的国有资产对外出租、出借的，必须事先上报同级财政部门审核批准。未经批准，不得对外出租、出借”的强制性规定；3、二被告签订的《房屋租赁协议》租期50年，严重超出法律规定的20年上限；4、二被告签订的《房屋租赁协议》租赁费年仅为30000元，被告李**在取得房屋租赁权后，就通知所有租赁户要求将每间租赁费上调至15000元，严重侵害了原告的合法权益；同时，二被告签订协议时，仅原告相邻的五户租赁的13间门面房租赁费就已达每年85000元，尚不含被告李**直接出租给其他三户9间门面房每年租赁费计100000元，严重损害了国家利益，所以二被告存在恶意串通损害国家、第三人合法权益的行为。为此，原告特提起诉讼，请求判令确认二被告于2011年5月1日所签订的房屋租赁协议无效。

被告辩称

被告修武县粮食局辩称，1、原告不具备本案诉讼主体资格。二被告签订的协议，因原告不是合同相对人，所以原告对该合同不享有诉权；2、原告周**多年没有依据地占用被告修武县粮食局的门面房，双方没有签订书面房屋租赁合同，其不应享有优先租赁权；3、原告称被告修武县粮食局与被告李**签订的合同违反了《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十四条的规定，被告修武县粮食局认为，签合同时修武县政府就没有这样明确要求；4、原告所诉租赁费低的问题，被告李**是一次性交付1500000元，当时双方约定利息为月息1分5厘，即1500000元的年利息为270000元，加上租赁费共计300000元，原告的计算方法是不对的，请求依法驳回原告的起诉。

被告李**辩称，1、原告不具备本案诉讼主体资格。二被告签订的协议，原告无权确认其效力，因为原告不是合同相对人，该合同与原告也不存在任何利害关系，被告修武县粮食局是本案租赁物的所有人。二被告签订的协议是在合法的基础上，公平、自愿双方意思表示一致情况下签订的，而原告从2010年至今没有向任何人交过租赁费（有证据：修武县粮食局2011年12月21日向法院起诉状），原告仍在使用，也是非法使用。2、合同的租期和租赁费的规定。二被告没有任何恶意串通，完全是在自愿的基础上签订的，因原告没有诉权，请求依法驳回原告的起诉。

被告李**反诉称，原告自2000年起开始租赁被告修**食局下属的油脂加工厂位于修武县环城西路七贤大道413号的二间门面房，租赁费一直低于现租赁价格，差距十余倍，并从2010年5月至今分文未交（有修**食局关于原油脂厂前门面楼遗留问题的情况说明为证）。2011年5月1日，二被告才签订了房屋租赁协议。原告从2010年至今没有向被告修**食局交过任何租金，还仍在非法使用此房屋。现被告李**交给被告修**食局的1500000元租金，租金的利息每年高达360000元（1500000元租金均为借款，月息2分），二被告的合法权益受到了损害。为此，特提起反诉，请求判令：原告周**搬出修武县环城西路七贤大道413号的临街楼北侧第13、14共二间房屋。

原告辩称，被告李**的反诉请求不能成立，本案是确认之诉，不是给付之诉，是本诉案件结束后所产生的新的案件，不属于反诉。

被告修武县粮食局辩称，被告修武县粮食局不是反诉被告的地位，应是反诉原告地位。

根据原、被告的诉、辩意见，本院确定案件争议的焦点是：1、原告是否具备本案本诉的诉讼主体资格；2、原告和被告修武县粮食局下属原修武县油脂加工厂之间是否存在本案所争执房屋的租赁关系；3、被告李**与被告修武县粮食局签订的房屋租赁合同是否有效；4、被告李**的反诉请求是否应予支持。

原告为了支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、2011年5月1日，二被告签订的房屋租赁协议。2、周**、郭某某、苏某某的房租单据共6份。3、李**与修武县**务公司租赁协议一份和焦作**民法院（2013）焦民一终字第287号民事判决书一份。上述证据证明：1、原告周**和案外人范某某、郭某某、苏某某、李**的房屋租金已达到每年85000元。2、二被告签订的房屋租赁协议侵害了原告的优先租赁权，违反了《行政单位国有资产管理暂行办法》的规定，超出了《合同法》规定的租赁期限，损害了国家利益，应属无效合同。

被告修武县粮食局质证后认为，对周**二份收款单据，是修武**工厂收取周**的租赁费，原告与修武**工厂是否有合同，是否交过租赁费，被告修武县粮食局不知情。原告目前占有的房屋行为是非法占有，其还起诉他人，目的是来保护其非法占有的结果，不应得到支持，也不享有本案原告的主体资格。对二被告签订的房屋租赁协议以及李某某与修武**工厂签订的租赁协议的真实性无异议，但是该协议已经法院判决确认李某某对本案不享有诉权。对翟某某收条（郭某某2份，6000元）因时间太长，收据上没有加盖单位公章，是翟某某个人行为，也是一种无效行为。7000元（周**）的收据不是目前的行为，上面写的是门市部。对苏某某的收据真实性无异议，每年房租是三间45000元，租期为二年，因苏某某不是本案当事人，没有办法来庭解释。

被告李**质证意见同意被告修武县粮食局的质证意见外，其认为，修武**工厂是2000年进入破产程序，2003年破产结束。在2003年后修武**工厂已经不存在，翟某某原来是修武**工厂厂长，其收的钱被告李**不知道弄哪了。对苏某某拿出的钱，被告李**无异议，苏某某原来同意搬出租赁房屋，但后来其私自与被告修武县粮食局签订的协议应属无效的。

被告修武县粮食局未向本院提交证据。

被告李**为了支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、拍卖成交确认书一份、（2005）修民重字第713号和（2008）焦民终字第553号民事判决书各一份、修武县油脂加工厂土地证一份，证明被告李**合法取得修武县油脂加工厂和修**食局413号临街楼的土地使用权。2、①2002年12月8日被告李**与修**公司签订的413号二楼房屋租赁协议一份，证明被告李**租赁二楼房屋经营旅社，租期15年，由于被告修**食局的原因，导致被告李**无法经营，造成损失2000000元。②2011年5月1日被告李**与修**食局签订的413号房屋租赁协议一份，2011年4月20日、23日、25日、28日借条五张和1500000元收据一份，请示报告一份和2013年5月17日修**食局关于原油脂厂前门面楼遗留问题的情况说明一份，证明被告李**承包413号二楼旅社以后，由于被告修**食局的原因，给被告李**造成损失2000000元，该钱被告修**食局应该赔偿李**，但修**食局通过局委会研究决定将油脂厂的临街楼租赁给李**，并叫李**一次性交付租金1500000元，这1500000元是李**高息借来的，月息2分。所以李**当时租赁的价格远远超过当时的市场价格。3、2004年10月国有资产评估项目表一份，证明经修武县财政局同意将修**食局的部分资产转让给李**，而不是租赁给李**。4、2013年5月17日修**食局关于原油脂厂前门面楼遗留问题的情况说明一份，证明郭某某、范某某、周**从2010年5月至今未交租赁费，原租赁费与现租赁价格差距十余倍。经修**食局党委会研究决定，才与被告李**签订2011年5月1日房屋租赁协议。

原告对被告李**所举证据质证后认为，1、对证据1的真实性无异议，土地使用权属李**所有与本案无关，本案涉及的是地上房屋租赁问题。2、对证据2的真实性无异议，证实了二楼、三楼租赁费为一年12000元。对2011年5月1日，被告李**与修**食局签订的413号房屋租赁协议质证意见同原告所举证据证明指向。五张借据与本案无关。对1500000元收据无异议，但不存在利息。修**食局关于原油脂厂前门面楼遗留问题的情况说明是单方陈述，不符合证据构成要件。3、对证据3有异议，所转让资产的范围不明确，不包括本案所争执的房屋。4、证据4是修**食局单方陈述，不符合证据构成要件。

被告修武县粮食局对被告李**所举证据不发表质证意见。关于被告李**陈述1500000元的利息为月息2分，但从粮食局得到的信息为月息1.5分。

本院根据原、被告的陈述、举证、质证意见，对本案证据综合分析认为，原告所举证据，因原告诉求为确认二被告签订房屋租赁合同效力，其不是合同的相对人，根据合同的相对性，不能证明原告依法享有诉权。被告李**所举证据不能证明其反诉主张。

依据有效证据及当事人的陈述，本院对本案事实确认如下：修武县七贤大道413号临街楼为被告**食局所有。2011年5月1日，被告**食局将修武县七贤大道413号临街楼租赁给被告李**，期限50年，租金为一次性交付1500000元，从2011年5月1日至2061年4月30日止。被告李**已将1500000元交付被告**食局，被告**食局未将上述房屋全部交付被告李**使用。1997年起，原告租赁被告**食局授权下属单位修武**工厂的房屋，修武**工厂将修武县七贤大道413号临街楼其中的门面房2间租赁给原告，双方未签订书面房屋租赁协议，也未约定租赁期限。合同履行中，原告2010年至今未交租赁费，修武**工厂于2012年曾起诉过原告，后又撤诉。2011年5月1日，在二被告签订合同时，原告仍占有413号临街楼其中的门面房2间进行经营，被告**食局至今未将原告占有的门面房2间交付给被告李**使用为本案事实。

本院认为

本院认为，二被告于2011年5月1日签订的房屋租赁合同的合同双方是被告李**和被告修武县粮食局，原告不是上述合同的相对人，根据合同的相对性，原告无权对上述合同的效力行使确认效力的起诉权。故原告对本案不享有诉讼主体资格，对原告的起诉本院不予支持。二被告签订的房屋租赁合同后，被告修武县粮食局并未履行合同约定的交付原告租赁的门面房2间的义务，原告租赁的门面房2间现仍由其占有经营，故发生争执，其请求权应属于被告修武县粮食局，而不是被告李**。被告李**与原告之间不存在民事法律关系，故被告李**提起的反诉，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条和最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回原告周**的起诉。

驳回被告李**的反诉。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日