濮阳市**有限公司与鲁**等房屋买卖合同纠纷上诉案

审理经过

上诉人濮**有限公司（以下简称芳香公司）与被上诉人鲁**房屋买卖合同纠纷一案，濮阳市华龙区人民法院于2008年4月24日作出（2008）华法民初字第467号民事判决。宣判后，芳香公司不服，提起上诉。本院于2008年11月21日作出（2008）濮中法民三终字第182号民事裁定，以事实不清、程序不当为由发回重审。濮阳市华龙区人民法院受理案件后，依法追加了翁**、濮阳**业公司（以下简称二**司）为被告参加诉讼，于2009年1月8日作出（2009）华法民初字第464号民事判决。宣判后，芳香公司仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2005年12月6日，芳**司与二**司经协商签订一份《集资建房协议书》，双方约定在芳**司的土地上合资建房；房屋位置：位于黄河路北150米、振兴路东，北邻赛博电脑城、东邻胡村乡政府家属院、南**村委会、西邻振兴路；价格与付款方式：住宅楼价格四楼每平方米1200元，一、二、三楼每平方米1300元，五、六楼每平方米1100元，门市每平方米3500元送对应地下室，其余地下室每平方米500元。采取现金或按揭分期付款方式，二**司于协议签订后五十日内每户付定金5万元，主体建至六层时，每户付款5万元，内外墙水泥面粉完后，每户付款3万元。余款待水、电、气、暖与市政管网接通及室外道路、空地绿化、化粪池等配套设施完成满足使用要求后，芳**司负责为二**司办妥个人房产证后，每户付款95%，等水、电、暖、气分户配套设施接通后，二**司一次付清除千分之一的质量保证金以外的所有剩余款项，千分之一的质量保证金按河南省建筑质量管理办法的规定如期返还给芳**司，定金抵作楼价款；双方定于2006年1月1日开工，于2006年12月1日竣工，芳**司同意于2006年12月30日将上述商品房正式交付给二**司。

2005年12月30日，芳**司法定代表人吉许岁向翁**出具委托书，内容为“濮阳市**有限公司特此委托翁**同志全权处理本公司与市二轻公司建房、售房一事”。

2006年2月14日，鲁**与芳**司签订一份《售房协议》书，约定的主要内容为：鲁**购买位于濮阳市振兴路北段路东，北邻赛博电脑城、东邻胡村乡家属院的7号楼西单元5楼西户楼房一套，房价为1100元每平方米；付款方式为：协议签订后五十日内鲁**向芳**司支付定金50000元，主体建至六层时，每户付款50000元，内外墙水泥面粉完后，每户付款30000元，余款待水、电、暖与市政府管网接通及室外道路、空地绿化、化粪池等配套设施完成满足使用要求后，芳**司负责为鲁**办妥个人房产证后，每户付款95%,等水、电、暖、气分户配套设施接通后，鲁**付清除质量保证金以外的所有剩余款项；芳**司为鲁**办理房产证和土地使用权证，鲁**负责办证费用。另售房协议签订后，2006年6月6日鲁**与芳**司又签订一份《房地产买卖契约》，约定每平方米价格为1100元，鲁**于2006年12月30日前分四次将房款交付给芳**司，芳**司于2007年1月1日向鲁**交付房屋，购房定金在最后一次付款中冲抵。同时将该建筑物范围内的土地使用权一并转移给鲁**；如芳**司逾期交房，每逾期一日芳**司向鲁**按日给付鲁**已交付房价款千分之十的滞纳金。2006年9月21日前鲁**向芳**司的代理人翁**交纳130000元房款。2007年6月翁**向鲁**交付了房屋钥匙，芳**司至今未将水、电、气、暖房屋配套设施与市政管网接通，未为鲁**办理房产证和土地使用权证。现鲁**起诉要求确认其与芳**司签订的合同有效，要求芳**司按约定将房屋水、电、气、暖与市政管网接通，办理房产证和土地使用权证，并承担逾期交付房屋违约金10000元；芳**司反诉要求确认双方签订的合同无效。双方因此形成纠纷。

原审法院另查明，2007年8月30日，芳**司在《濮阳日报》发布一则公告，内容为：“濮阳市**有限公司7号楼、8号楼及南楼各购房户：由于7号楼、8号楼以及南楼是由二**司定向购买，购房的手续均是委托二轻工业公司翁**科长办理的，现工程已基本完工，请各购房户携带购房合同和收款单据于本公告见报之日起七日内到我公司办理相关手续，过期我公司将对房屋另行处置”。

原审法院又查明，2005年4月20日，濮阳市人民政府作出濮政土（2005）17号关于芳**司变更土地用途的通知，将位于黄河路北、振兴路东，经市政府“濮政土（1996）18号”文批准给芳**司的出让国有土地使用权，土地用途为商业、工业、住宅用地，登记面积为5525平方米，按照城市规划要求及用地单位申请，同意将上述部分用地面积2484平方米由工业用地调整为住宅用地，出让年限由五十年调整为七十年，自1996年8月28日至2066年8月28日止。剩余面积土地用途，出让年限不变。

原审法院又查明，二**司从2003年就没有进行企业年检。《集资建房协议书》签订后，二**司未参加经营、管理、投资与收益。

原审法院还查明，该争议房屋适用的土地在金融单位设置了抵押，尚未解除。

一审法院认为

原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。鲁**与芳**司协商签订《售房协议》、《房地产买卖契约》，鲁**依约交纳了房款，芳**司的代理人向鲁**交付了房屋钥匙，双方构成合法有效的房屋买卖合同关系。芳**司以其不具备商品房开发资格和商品房销售资格、只能进行内部建设为由主张双方买卖合同无效，理由不当，不予支持。依照双方合同约定及房屋买卖惯例，芳**司应及时交付房屋，协助办理房产证和土地使用权证，并保证房屋配套设施（包括水、电、气、暖与市政管网接通）满足基本居住需要。本案中芳**司代理人向鲁**交付房屋钥匙时已逾期近六个月，房屋配套设施不齐全，且未办理房地产权证书，其行为构成违约，应承担相应违约责任。鲁**要求确认与芳**司签订的合同有效，芳**司按约定将房屋水、电、气、暖与市政管网接通，办理房产证和土地使用权证，并承担逾期交付房屋违约金10000元，有事实根据和法律依据，予以支持。芳**司反诉要求按照情势变更原则将房价确认为每平方2500元，因其在诉讼中没有提供应当变更的证据，且鲁**不同意，不予支持。翁**是芳**司的代理人，其代理行为产生的结果应该由芳**司承担，翁**对该代理行为不承担民事责任。二**司与芳**司签订集资建房协议后没有参与经营、管理，也没有投资和受益，根据权利义务相一致的原则，二**司不应该承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，原审法院判决：“1、确认原告与被告濮**品有限公司签订的《售房协议书》、《房地产买卖契约》有效。2、被告濮**品有限公司于判决生效后一个月内将原告所购买房屋水、电、气、暖与市政管网接通。3、被告濮**品有限公司于本判决生效后一个月内协助原告办理房屋产权证和土地使用权证。4、被告濮**品有限公司于判决生效后十日内支付原告逾期交付房屋违约金10000元。5、驳回原告对被告翁**、濮阳**业公司的诉讼请求。6、驳回被告濮**品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，均由被告承担”。

上诉人诉称

芳香公司上诉称，1、原审未保障芳香公司申请鉴定的权利，芳香公司在二审中仍要求对鲁**提供的两份《房地产买卖契约》的签订时间、该契约第十一项内容的书写时间是否同契约上载明的时间一致，及交付购房款的真实时间是否同收款收据上载明的时间一致进行鉴定。2、原审确认双方签订的《售房协议》、《房地产买卖契约》有效不符合法律规定。因芳香公司未取得预售商品房许可证，不是房地产开发企业，不具有房地产开发资格。3、原审认定鲁**依约交付了房款错误。鲁**提交的盖有芳香公司印章的收款收据显示：2006年2月13日交款20000元，2006年6月20日交款80000元，2006年9月21日交款30000元，共计130000元。假如《房地产买卖契约》有效，该房屋价款近146300元，现鲁**只凭交付的部分房款取得房屋不公平。4、原审对鲁**没有履行完毕交款义务的违约行为不予认定错误。5、原审判决芳香公司承担逾期交付房屋违约金10000元没有法律依据。6、原审判决芳香公司协助鲁**办理房屋产权证和土地使用权证不符合实际，因双方虽约定办证费用按规定各自承担，但未明确各自承担的具体数额。7、原审对鲁**恶意违约，参与联合签名拒交房款的事实不予认定错误。该案是翁**不履行职责而引发，芳香公司在不掌握售房及收款的情况下，于2006年9月和2007年8月两次通知各购房户到芳香公司核对购房事宜，各购房户不配合，且于2007年1月28日联合签名拒不交付购房款。综上所述，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

鲁**辩称，1、不清楚是否能鉴定，但房屋买卖合同是公正有效的。2、合同未约定全部房款，鲁**按合同约定进行付款，余款待办证和完善配套设施后再交付，其不构成违约。3、鲁**虽然拿到钥匙，但芳香公司未按期办房产证和土地使用权证及完善配套设施，芳香公司应承担逾期交付房屋的违约责任。

二**司辩称，二**司只与芳**司签订了《集资建房协议》。二**司认为原判正确，协议、契约及收据均为有效，应维护鲁**的权益。

翁**辩称，1、对鉴定申请，芳香公司应该提交相关手续。原审是公正的。2、芳香公司与鲁**签订的合同有效。3、翁**代表芳香公司收到了鲁**交付的130000元房款。4、鲁**按照合同约定进行的交款，不构成违约。5、芳香公司应支付鲁**违约金10000元。6、该房屋钥匙是翁**交给鲁**的。

本院查明

二审审理查明，鲁**于2006年2月13日向翁**交付购房款20000元，于2006年6月20日向翁**交付购房款80000元，于2006年9月21日向翁**交付购房款30000元，翁**出具了加盖芳香公司印章和芳香公司法定代表人吉许岁个人印章的三份收据共计130000元。

另查明，7号楼房屋面积在签订购房合同时未明确。《房地产买卖契约》第十一项载明：“双方约定的其它事项：1、总价款按检测面积计算。2、不按期交房属甲方违约。3、不按合同约定交款属乙方违约。4、双方签字生效。5、按售房协议交款”。

又查明，芳香公司对《售房协议》、《房地产买卖契约》和收款收据加盖的芳香公司印章，以及芳香公司法定代表人吉许岁个人印章和签名、翁**个人签名的真实性均未提出异议。

还查明，鲁**在二审中自愿放弃对10000元违约金的原诉讼请求，并表明房屋总价按实测面积计算后若有余款未付清，待芳香公司将房产证和土地使用权证办结及配套设施完善后的十日内，鲁**付清剩余房款。

其他查明事实同原判决书查明事实一致。

本院认为

本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。鲁**与芳**司经协商签订《售房协议》、《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示。涉案房屋现实存在，芳**司委托代理人翁**代表芳**司收取鲁**交付的房款，并向鲁**交付房屋钥匙，表明双方均认可房屋买卖关系，且已部分履行合同。现芳**司主张房屋买卖合同无效无事实依据，且理由不当，本院不予支持；芳**司要求对鲁**提供的《房地产买卖契约》的签订时间、该契约第十一项内容的书写时间是否同契约上载明的时间一致，及交付购房款的真实时间是否同收款收据上载明的时间一致进行鉴定，本院认为，因签订契约、书写契约第十一项内容和收取房款行为均系翁**代理芳**司行使，且翁**对契约和收据上载明时间和内容的真实性予以认可，故芳**司申请鉴定的理由不充分，鉴定亦无实际意义，本院对该鉴定申请不予准许；芳**司上诉称鲁**只交付了部分房款，不应取得房屋，本院认为，因合同中明确约定了交房款的进度，鲁**亦是按合同约定履行的交款义务，故芳**司该项上诉理由不成立；二审中，鲁**自愿放弃了10000元违约金的原诉讼请求，本院予以认可，并依法撤销一审关于违约金的判决内容，对芳**司的该项上诉内容不再审查；芳**司上诉称合同中未明确办证时双方各自承担的费用，办理房产证和土地使用证权不符合实际，本院认为，《售房协议》中已明确约定芳**司为鲁**办理房产证和土地使用权证，鲁**负责办证费用，故双方按约定内容履行即可，该上诉理由亦不成立；芳**司上诉称鲁**恶意违约，参与联合签名拒交房款及拒绝配合核实购房事宜，本院认为，芳**司未提供证据证明鲁**签名拒交房款，本院查明的其它证据亦不能证明该事实存在。翁**受芳**司委托，代表芳**司售房、收款，该行为具有法律效力，鲁**无必须配合芳**司再行核实的义务，故该上诉理由不成立。鲁**在二审中表明，若有余款未付，待芳**司为其办理房产证和土地使用权证，以及完善房屋配套设施后十日内付清，故双方均应按合同约定继续履行未尽义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持濮阳市华龙区人民法院（2009）华法民初字第464号民事判决第一、二、三、五、六项，即“一、确认原告与被告濮**品有限公司签订的《售房协议》、《房地产买卖契约》有效。二、被告濮**品有限公司于判决生效后一个月内将原告所购买房屋水、电、气、暖与市政管网接通。三、被告濮**品有限公司于本判决生效后一个月内协助原告办理房屋产权证和土地使用权证。五、驳回原告对被告翁**、濮阳**业公司的诉讼请求。六、驳回被告濮**品有限公司的反诉请求”。

二、撤销濮阳市华龙区人民法院（2009）华法民初字第464号民事判决第四项，即“四、被告濮**品有限公司于判决生效后十日内支付原告逾期交付房屋违约金10000元”，及“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”的内容。

一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费100元，由濮阳市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○○九年四月二十六日