年满营诉尚盘阁租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人年满营因租赁合同纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2013）上民二初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人年满营的委托代理人陈**，被上诉人尚盘阁的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，原告年满营与被告尚**于2009年11月1日签订租赁合同一份，甲方：尚**乙方年满营，合同约定：“经甲乙方双方协商，达成如下协议：一、甲方同意把三楼五间房子租赁给乙方作经营之用，租金为每年捌仟元*（8000元），每次提前一月支付半年租金肆仟元*（4000元）。二、租期从2009年11月1日一2014年10月31日。三、乙方在租赁期间所产生的一切费用由乙方支付，与甲方无关。四、乙方装修，经甲方同意后进行。五、如遇不可抗拒或政府行为，合同方可终止。六、未经事宜另行协商。以上条款由甲乙双方共同签字生效。甲方：尚**、乙方年满营。2009年11月1日。2009年11月份，原告搬入所租赁的房屋，经营安利产品，2010年5月18日，原、被告又签订了补充条款：电表分开，乙方所产生的电费与甲方无关；甲乙双方所产生的水费由甲方承担；租赁房间由五间改为四间，租金每年7200元。被告共收取原告2009年11月1日至2011年7月31日的租金13600元。2011年8月份，原告年满营认为该处房屋即将被拆除，自行搬出所租赁的房屋。原审法院另查明，上蔡县科技和工业信息化局（原中小企业局）为解决被告尚**生活住房等实际问题，同意其使用西大街（原乡镇企业局办公楼三楼）的房屋。该处房屋至今未予以拆除。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的租房协议、补充条款，被告尚**于2011年8月18日出具的收取房租的证明，上蔡县科技和工业信息化局于2011年10月19日出具的关于尚**同志使用房的证明，上蔡县科技和工业信息化局局长黄**的调查笔录等证据予以确认。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同为有效合同。原告虽然提供了科技和工业信息化局于2011年8月18日出具的证明，但该证明上显示的内容是被告尚**所出租房屋的使用情况，并没有证明原、被告之间的租赁合同的效力问题，原告请求确认其与被告之间的合同无效，不予支持。因原告对该处房屋已使用，其应当支付相应的租金，其请求被告返还已付租房款13600元，没有法律依据，不予支持。原告称其装修房屋时与被告协商，其承租的房屋和被告的住房一起装修，在购买装修材料和人工费上能便宜一些，但各自承担自己的费用，由于被告予以否认，且原告未提供装修被告住房所支付费用的相关的证据，原告可另行主张权利。原告诉称由于被告多次断水、断电、锁门造成合同无法履行，但未提供相关的证据予以证明，不予采信。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”原告主观上认为该处房屋即将被拆除，不愿意继续承租该处房屋，自行搬出，是造成房屋租赁合同没有继续履行的原因，属单方违约，其支付的装饰装修费用应由自己承担，其请求被告返还全部装修费用35923元，没有法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法））第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回原告年满营的诉讼请求。案件受理费1138元，由原告年满营承担。

上诉人诉称

宣判后，年满营不服，提起上诉称，原判决认定租房合同有效错误。因尚**出租给其的房屋不是尚**自己的，而是上蔡县科技和工业信息局的，在尚**出租给其时没有得到该科技和信息局的同意，事后也没得到认可。上蔡县科技和信息局出具的证明足以说明，出租房屋是被上诉人长期非法占有使该科技和信息局失去管理所致。尚**在出租给其时隐满事实真相，是一种欺诈行为，应依据我国合同法第五十二条规定认定为无效合同；合同确认无效，尚**应返还其房屋租房款13600元；原审判决认定其装修款35923元未提供相关证据不予支持有违事实。其租房后进行了装修，在装修时经尚**同意与尚**占有使用的房屋一起装修，装修费用各摊一半。没想到其装修后，尚**竟然以断电、断水的行为逼其走，致使其不能使用装修后的房屋，但装修的东西都在房屋上，故尚**应当返还其的装修款；原审适用法律错误。其搬出出租房，是尚**逼走的，经常断电、断水，使其无法生活，其根本不知道承租房是将被折除的房屋，不是自行搬出，原判认定错误。综上，请求撤销原审判决，支持其的诉讼请求，确认租房合同无效，尚**返还其租房款13600元，返还房屋装修款35923元。

被上诉人辩称

被上诉人尚盘阁答辩称，房屋租赁合同合法有效，上诉人年满营要求其支付装修费无事实根据。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持判。

本院查明

经审理查明，二审中，年满营申请证人孟*、高**出庭作证，二人证明与年满营等几人合伙或合作租赁尚**房屋经营安利产品。孟*投资部分装修费用并拿了租金，干了一年多。尚**停水、电，租房未到期，我们不干了，要搬走，尚**不让搬，现房子闲置。尚**质证称，不认可其停水、电。二审审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，本案主要争议系房屋租赁合同是否有效、尚盘阁应否返还年满营己交的租房款及房屋装修费的问题。根据查明的事实，尚盘阁所使用管理的系其所在单位分配给其居住的房屋，出租给年满营使用时，房屋所有权人上蔡县科技和信息局是否同意和认可，没有影响年满营正常使用房屋，且该房至今闲置。故年满营的上诉理由不足，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1138元，由上诉人年满营负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月十三日