上诉人河南**有限公司因与被上诉人赵**、张**、新乡**有限公司商品房买卖合同纠纷一案的二审民事判决书

审理经过

上诉人河南**有限公司（以下简称恒**公司）因与被上诉人赵**、张**、新乡**有限公司（以下简称金**司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2010）卫滨民二初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2004年4月14日，原告与被**公司签订商品房买卖合同和协议书各一份，由原告出资420000元购买被**公司开发的位于新乡市金*商厦一层All号营业房共计30平方米，其中27.6平方米鹏**司协助原告办理房产证，办证费用由原告负责，剩余2.4平方米鹏**司不负责办理房产证，原告享有2.4平方米的产权，具有占有、使用、受益、处置的权利。原告房款交齐后，办理了27.6平方米非居住用房房屋所有权证。剩余2.4平方米未办理房产证。原告转让的摊位位于金*商厦All号。2009年9月16日，原告以特快传递的方式向二被告邮寄送达返购申请。该特快传递由于收件人拒收被退回。原告与被**公司在签订商品房买卖合同前，被**公司在商业广告宣传称：金*商厦所售房屋实行“五年返购、房产保值”等承诺。2004年10月1日，金*商厦开业。

一审法院认为

原审认为：原告赵**、张**与被**公司签订的商品房买卖合同是缔约方在自愿的基础上签订，是当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，为有效合同。被**公司开发、销售的“金*商厦”，只能作为商用，“金*商厦”的买受人也只能通过“金*商厦”的整体租赁实现其合同目的。被**公司为了销售该商品房，在宣传广告上称：“五年返购、房产保值”所作承诺明确具体，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该承诺虽未载入原、被告签订的商品房买卖合同中，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，亦应视为双方买卖合同内容的一部分，对合同双方具有约束力。“金*商厦”自2004年10月1日开业，至原告起诉之日，已期满五年。故被**公司应当履行其承诺，原价返购原告位于新乡市平原路30号金*商厦一层All号摊位（30平方米）即向原告返还原购房款420000元。原告要求金*公司返购其所购买摊位及二被告承担房产保值后的差价、给付返购房款利息、原购房办理房屋所有权证的费用、承担律师费的诉讼请求，因双方未约定，没有依据，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告新乡**有限公司、新乡市金*商贸有限公司于判决生效后十日内共同原价返购原告赵**、张**位于新乡市平原路30号金*商厦一层All号摊位，一次性向原告赵**、张**支付购房款420000元。二、驳回原告赵**、张**的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告新乡**有限公司、新乡市金*商贸有限公司负担。

上诉人诉称

恒**公司（原鹏**司）上诉称：一、原审根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第３条的规定判令上诉人承担原价返购责任，属于适用法律错误。“五年返购，房产保值”的宣传属于要约邀请，不属于《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第３条的规定的要约。该规定的范围是指商品房本身的结构、质量及相关设施等，“五年返购”的广告宣传内容，并不属于该条规范的内容。被上诉人没有证据证明载有“五年返购，房产保值”内容的广告宣传资料的发放时间在2003年６月１日以后，可以适用2003年6月1日正式施行的司法解释。根据广告宣传资料的记载，“五年返购，房产保值”须经过公证后方可优先，但被上诉人没有提供经过公证的证据。二、同被上诉人存在返购关系的是金**司，根据原审法院审理并判决的金**业主提供的金诺商厦的宣传页第2页所载内容，业主购买摊位前，在宣传资料上承诺五年返购的是金**司；业主购买摊位后，与之签订返购合同的也是金**司，并非上诉人，应当由金**司承担返购义务。三、“五年返购”的广告内容违反国家禁止性条款，属于无效。《商品房销售管理办法》第四十二条第三款规定，房地产开发企业在销售商品房中不得返本销售或变相返本销售商品房的行为。“五年返购”的广告内容就是一种变相返本销售的行为，属于无效的行为。四、原审判决没有保护上诉人的合法利益，显失公平。原审仅判决上诉人一次性向被上诉人支付原价房款，但没有明确何时交付房屋，也没有判决如何办理过户手续和过户费用如何承担。

被上诉人辩称

赵**、张**答辩称：上诉人在其商品房销售广告和宣传资料中对其开发销售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对本案商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应为要约。上诉人同金**司系同一公司，应共同承担返购义务。上诉人作出的五年返购的承诺是双方真实意思表示，不违背法律规定，是合法行为，不属于返本销售。本案争议的商铺已经由上诉人实际控制，不存在交付问题。

金**司答辩称：当时承诺返购的是被上诉人金**司，上诉人的上诉理由充分，应予以支持。

本院查明

本院经审理查明：2010年6月21日，新乡**有限公司变更企业名称为：河南**有限公司。本案的其他事实与原审查明的事实相同。

本院认为

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人和金**司在销售的“金*商厦”时，在宣传广告上均称“五年返购、房产保值”，所作承诺明确具体，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。“金*商厦”自2004年10月1日开业，至原告起诉之日，已期满五年。故被告鹏**司和金**司应当履行其承诺，原价返购原告位于新乡市平原路30号金*商厦一层All号摊位（30平方米）即向赵**、张**支付购房款420000元。由于不动产的返购实质上属于双方建立新的买卖合同，故涉及到产权的变动，原审仅判决支付购房款，而没有判决产权的归属不当，本院予以纠正。原审认定事实基本清楚，但判决不妥。应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院（2010）卫滨民二初字第71号民事判决第二项和诉讼费负担部分；

二、变更河南省新乡市卫滨区人民法院（2010）卫滨民二初字第71号民事判决第一项为：河南**有限公司、新乡**有限公司于本判决生效后十日内向赵**、张**支付购房款420000元；

三、河南**有限公司、新乡**有限公司履行本判决第二项内容后取得位于新乡市平原路30号金*商厦一层All号摊位的所有权，赵含修、张**有义务协助办理产权转移手续，具体产生的费用按产权交易部门的规定承担。

二审案件受理费各7600元，由河南**有限公司、新乡**有限公司共同承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一一年八月二十三日