上诉人戴**与被上诉人**中心有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人戴**因与被上诉人河南省**心有限公司（以下简称军**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2015）管*二初字第00703号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人戴**的委托代理人冯二增，被上诉人军**司的委托代理人刘**、高**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：案外人郭**等十六人作为原告以老兵公司为被告，就涉案军旅凯旋门项目小区房屋向该院提起诉讼，其原诉讼请求为：1、被告履行认购协议，按协议约定条件与原告签订《商品房买卖合同》；2、诉讼费用由被告承担。后其诉请第1项变更为：被告退还原告预交房屋认购款并赔偿原告可期待利益损失。该系列案件已查明，2005年，军**司经相关部门批准在郑州市未来路*、城北路南开发经济适用房，土地性质为划拨，此后，老兵公司与军**司联合在上述地段开发“军旅凯旋门”项目，在联合开发中，双方发生纠纷并酿成诉讼，而因该楼盘牵涉“一房多卖”产生纠纷，后续问题已由相关部门介入处理。

另，戴**坚持该案诉讼请求，不予变更。

一审法院认为

原审法院认为：涉案楼盘属于经济适用房开发项目，而吴**以商品房买卖提起诉讼、主张权利，且在该院释明之下不予变更诉讼请求，故戴**的起诉缺乏具体事实与理由，该院依法予以驳回。吴**相关权益可另行通过合法途径予以主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，该院裁定：驳回戴**的起诉。

上诉人诉称

戴**不服原审裁定，上诉称，根据本案双方履行房屋买卖合同的基本事实：l、2006年2月4日其与军**司签订《军旅凯旋门房屋认购协议》（下称房屋认购协议），约定房屋坐落、建筑面积、单价和总价款、认购金、保留期限，与签订《商品房买卖合同》的认购说明事项，也就是该《房屋认购协议》条款齐备、明确，具备实际履行条件，属于《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖合同解释）第5条关于如何认定名为商品房买卖认购书，实为商品房买卖合同的规定的调整对象。2、2007年2月5日其按约向军**司履行支付购房款158898元。3、2008年10月30日军**司对购房业主作出《承诺书》，即保证在2009年3月底前完成项目竣工任务；保证在2009年5月底前办齐所有手续，按时（商品房）交房；若不能按时交房承担相应违约责任。该保证既是军**司向购房业主承诺其全面履行《房屋认购协议》的担保，又是对购房业主明确其开发建造的“军旅凯旋门项目”房屋属于向社会公开出售的商品房。4、基于军**司的担保事项，其按其要求于2010年4月15日又向军**司履行支付购房款l万元，就此军**司收取的购房款为168898元。需要说明的是，军**司开发的“军旅凯旋门项目”已于2009年第3季度建成并将大部分房屋交付购房业主居住使用，故其享有《房屋认购协议》程序上的诉权、实体上的请求权。

据此：一、原裁定认定基本事实错误。首先，原审法院收集的郑州**民法院（2013）郑**终字第599号《民事调解书》载明：“一、双方同意军旅凯旋门项目的建筑物归军**司所有；军**司对建筑物享有所有者权利，同时承担所有者义务和责任。”该法律文书在本案可证明两个法律事实，一是明确军**司既是军旅凯旋门项目开发商，又是建成军旅凯旋门项目房屋所有权人，具有销售军旅凯旋门项目房屋资格和向购房业主交付房屋转移《房屋认购协议》约定标的物权利；二是明确军**司开发的军旅凯旋门项目房屋己建成定型，双方订立的《房屋认购协议》履行完毕，符合正式签订《商品房屋买卖合同》以明确不确定的条款的条件，即履行开发商办理商品房买卖合同登记的法定义务。也就是该法律文书是原审确定军**司开发商资格、案件性质、权利义务的依据。

其次，根据原审法院收集郑州市人民政府2010年2月l0日颁发的郑国有（2010）第0060号《国有土地使用权证》载明：“土地使用权人：河南省**心有限公司；座落：未来大道西、城北路南；地类（用途）：城镇住宅；使用权类型：划拨；使用权面积：21951．6m2”的事实，证明作为房地产开发商的军**司已取得郑州市人民政府批准在该幅土地上实施拆迁、开发建设城镇住宅房屋权利。说明的是，作为开发地上房屋所有权的军**司，在政府批准实施开发建设情形下，根据“先处分房屋所有权后出让”的流转交易规则，划拨土地仅影响土地使用权人登记转移出售房屋时履行缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，这不属于本案争议范围。

再次，原审法院按照收集的郑州**理局2005年7月15日核发（2005）郑城规规管许字0128号《建设用地规划许可证》载明：“征地性质：调剂；建设内容：经济适用房；规定事项：本证自核发之曰起六个月内未取得用地、拆迁批准手续前，本证自行失效。”该实效的许可材料却被原审作为认定：“本院认为，涉军楼盘属于经济适用房开发项目…，故原告起诉缺乏事实与理由，本院依法予以驳回”事实依据。其认为：1、该行政许可属于取得用地手续前的效力文件，本案军**司己领取郑州市人民政府颁发的《国有土地使用权证》，也就是失效的行政许可文件作为认定事实材料；2、郑州市人民政府颁发的《国有土地使用权证》已确定土地用途为城镇住宅，即军**司开发建设居民住宅符合政府确定的性质。故原审在军**司开发建设的“军旅凯旋门项目”简称并交付大部分购房业主使用情况下，以失效的行政许可材料作为驳回其诉权的事实依据，显然不当。

另，原裁定查明部分表述的内容，与其提出的诉讼请求无关联，与其根据的事实和理由毫无证明意义，不符合《合同法》的相关规定和《民事诉讼法》第124条关于人民法院对起诉进行审查的规定。

二、原裁定严重违反法定程序及适用法律不当。本案没有进入审理程序，原审法院立案后并没有依据《民事诉讼

法》第二编审判程序第二节审理前的准备和第三节开庭审理的规定，告知合议庭组成人员，通知当事人出庭日期、进行证据质证和法庭辩论等诉讼程序和庭审过程，故原裁定作出“本案受理后，依法进行了审理”不符合事实。

三、原裁定适用法律条款确实错误。本案案由是房屋买卖合同纠纷，其行使的是《房屋认购协议》上的请求权，向人民法院提出保护自己民事权益的诉讼目的，是要求军**司履行《房屋认购协议》约定义务及《承诺书》保证事项；提出的事实是双方履行《房屋认购协议》中发生的事实经过；并在实施的基础上，依据法律相关规定说明提出诉讼的请求的理由。也就是其提出的诉讼目的、诉讼对象、受诉法院具体明确，完全符合起诉的必备条件，享有程序上的诉权和实体上的请求权。

原审适用《民事诉讼法》第ll9条第3项规定：“起诉必须符合以下条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由。”和第154条第1款第3项规定：“裁定适告下列范围：（三）驳回起诉”作为“驳回原告戴**的起诉”依据。该裁定造成的后果是其不知适用啥法？采取啥程序到哪个法律规定的部门主张本案的《购房认购协议》纠纷

综上所述，其请求撤销原裁定，发回重审或调解处理。

被上诉人辩称

军**司答辩称，1、戴**与其均没有签署过任何房屋买卖协议，与戴**签订房屋认购协议的是老兵公司。收款和承诺均是老兵公司做出的，与其没有关联，且其没有收到戴**的任何款项；涉案项目房屋虽已基本建成，但没有通过竣工验收，不具备交付使用条件，也从来没有向认购购房户交付过房屋；戴**所称“与军安签订协议、向军安支付房款、军安承诺何时交房、军安已经向部分业主交付房屋”均不是事实。

2、涉案的军旅凯旋门项目是其经市政府批准建设的经济适用房项目，土地是通过划拨方式取得，房屋只能建设经济适用房。根据相关法律及政策要求经济适用房依法由政府主导、根据政策规定向符合条件的市民供应销售，符合条件的市民通过摇号或轮候方式获得购买权，开发商没有单独销售权利。涉案项目目前没有取得房屋预售许可证明文件，依法不能对外销售，也无法签订正式备案的房屋买卖合同。

3、老兵公司在该项目中的对外认购行为，已经被郑**管局认定违法，郑**管局已经对老兵公司进行处罚，老兵公司与客户签订的《房屋认购协议书》为无效协议；涉案军旅凯旋门项目涉及到“一房两卖”，郑州市人民政府关于该项目成立由工作组，该项目的重大问题由工作组统一协调解决。

4、戴**的诉讼请求是“确认认购协议效力、签订备案合同、交付房屋、赔偿损失”，即吴**主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出认定的不一致，人民法院依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定向其释明可以变更诉讼请求的情形下，戴**坚持不予变更，原审法院依法驳回起诉，完全正确。

综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，戴**的上诉不能成立，恳请二审驳回上诉，维持原裁定。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院经审理认为，原审法院释*并要求戴**变更诉讼请求的理由为，涉案楼盘属于经济适用房开发项目，而戴**以商品房买卖提起诉讼、主张权利。故戴**的起诉缺乏具体事实与理由，原审法院据此依法予以驳回并无不妥。戴**相关权益可另行通过合法途径予以主张。原审法院依查明的事实作出裁定亦无违法之处。故戴**的上诉主张不成立，本院不予支持。综上，原审裁定事实清楚，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一五年八月十七日