北京**有限公司与北京光**责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称红**公司）因与被上诉人北京光**责任公司（以下简称光**公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第17147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年4月，光**公司起诉至原审法院称：2004年11月20日光**公司与红**公司签订《租赁合同》，约定光**公司将位于北京市朝阳区××303号商铺（以下简称303号商铺）出租给红**公司使用，房屋租金为每年40万，租赁期限为2005年1月20日至2013年1月19日。房屋租赁期满后，红**公司继续占用光**公司房屋使用，但未支付任何费用。光**公司多次要求红**公司腾退房屋，但红**公司拒不搬离。而且涉案房屋涉及违建，相应的租赁合同应该无效。现诉至法院，要求确定双方的租赁合同无效，红**公司腾退303号商铺并交还给光**公司；红**公司支付2005年1月20日至2013年9月20日拖欠的房屋租金及占用费809577元。

一审被告辩称

红**公司辩称：红**公司实际履行租金交付义务至2013年6月，2013年1月20日之后红**公司与光**公司形成事实租赁合同关系；2013年4月起大柳树沟等5项中小河道治理工程拆迁项目动迁，租赁房屋被划入拆迁范围，经营条件不复存在，因此红**公司于2013年7月起不再向光**公司支付租金。涉案房屋涉及拆迁，因此在动迁关系解决之前，租赁关系不应作为民事案件受理。光**公司提起的本次诉讼是试图剥夺红**公司补偿安置权益、达到腾房目的的恶意诉讼，其诉讼请求不应得到法院支持。而且光**公司的诉讼请求之间存在矛盾，既然要求确认合同无效就不能要求支付租金，房屋占用费其实就是租金，只不过是改变名称而已。光**公司没有举证证明房屋违建，而且据红**公司所知房屋没有经过任何部门确认是违建，光**公司也拿到了相应补偿款，因而本租赁合同不存在无效的原因。综上，请求驳回光**公司的起诉。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2004年11月20日，光大四方公司作为甲方与红**公司作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将303号商铺以租赁的方式提供给乙方使用；租赁年限为捌年，租赁时间自房屋正式交付使用之日起计算，以交房通知书下达后五日起自2005年1月20日至2013年1月19日止。双方约定甲方为乙方提供927平方米（首层）经营场所，年租金为40万元，自第二年始，乙方给甲方的租赁费在上年租赁费数额的基础上递增2%，以后每年如此方法均在原租赁费的基础上递增2%；合同签订后付10万元，以后每年提前一个月缴付下期款项；如遇拆迁或其他问题，使乙方不能正常营业或停业，甲方应退还多收乙方的房租费。另合同就双方的权利义务、违约责任、争议解决等事宜亦进行了约定。

后**方公司将涉案场地交付给红**公司经营使用，红**公司支付相应的租金。

2008年年底，光**公司作为甲方与红**公司作为乙方签订《协议书》，约定依据甲、乙双方2004年11月20日签订的租赁合同，乙方确认截止2008年12月31日乙方累计共欠甲方房屋租金叁拾柒万陆仟柒佰元整；乙方保证自2009年元月开始至合同租赁期满之日止，每月20日前交纳甲方3万元租金；乙方自2009年元月开始至合同租赁期满之日止，乙方无新拖欠租金情况，无其它违反双方合同约定义务情况，甲方同意租赁期满后，放弃对乙方享有的叁拾柒万陆仟柒佰元的债权。

就红**公司租金交纳情况，光**公司称红**公司2009年之后租金交纳存在拖欠，存在违反2008年双方所签订协议书的情形，因而有权主张2009年之前红**公司所拖欠的租金376700元；红**公司称其租金按照每月3万元一直交纳到2013年6月，并提交相应的收据予以证明，而且自认其提交的票据中有四万或五万系补交之前拖欠的租金。光**公司认可收到红**公司所提交票据反映的租金，但不认可红**公司所述关于租金调整为每月3万元，而因为红**公司有违约，租金标准仍然是每年40万元。

查，2013年5月16日，北京市朝阳区人民政府防汛抗旱指挥部办公室下发关于清理大柳树沟沿线违法建设的通知，针对各违法建设单位、个人指出“2012年7月21日特大暴雨造成大柳树沟沿线区域严重积水，给区域居民生命财产带来严重损失，引起了市委、市政府高度关注。为彻底解决周边区域积水，改善周边居民生活环境，实现防汛安全，区委、区政府贯彻市委、市政府的指示精神，决定对大柳树沟沿线两岸河道管理范围内一切违法建设开展清理工作，同时开展河道内清淤、清障、防洪建设等综合治理工程。大柳树沟治理工程计划8月30日完成主体工程建设，请你单位（个人）接到通知后，立即与村委会、乡政府对接意见，并于6月15日前主动完成拆除工作。我办将于6月15日后组织全区有关部门对沿线违法建设情况进行彻底检查，并对未自行拆除违法建设进行协助拆除。”

经询，光**公司认可红**公司对303号商铺在2004年底有简单装修，但具体装修状态不清楚；红**公司则称其2004年11月20日对303号商铺装修花费约150万元，并在2011年二次装修花费320万元，自认无自建房，且303号商铺仍在红**公司手中。经释明，红**公司不要求就合同无效后的后续问题在本案中一并处理，要求另案处理。

又，红**公司称303号商铺因2013年4、5月份停水停电而无法继续使用；光**公司称实际停水停电的时间系2013年8月份，而非红**公司所述的4、5月份。

一审法院认为

原审法院经审理认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，光**公司将没有取得规划手续的租赁标的租赁给红**公司，该行为违反法律的强制性规定，双方签署的租赁合同应属无效。因而光**公司要求确认双方租赁合同无效有事实和法律依据，予以支持。双方于2008年年底签订的协议书系对双方2004年所签订的租赁合同的补充和调整，因为原有的租赁合同，该协议书一并确认为无效。

就双方对合同无效的过错问题，光大四方公司将涉案标的出租给红**公司的行为具有明显过错，红**公司未对涉案标的的合法性进行审查，对于合同无效亦具有过错。法院将结合案情酌情认定双方对合同无效的过错责任。

关于光**公司主张的红**公司腾退303号商铺并交还给光**公司，考虑到双方所签合同无效，红**公司继续占有303号商铺无合同依据，因而应当腾退，光**公司的此项诉讼请求符合法律规定，予以准许。至于红**公司关于本案的动迁关系应当先于租赁关系解决，在动迁关系没有解决的情况下不应当解决租赁关系及光**公司的诉讼是为了剥夺红**公司的安置利益，因而诉讼请求不应得到法院支持的答辩意见，无事实和法律依据，法院不予采信。

关于光**公司主张的房屋租金及占用费的问题，考虑到红**公司对涉案房屋进行了使用，而且双方签订的协议书亦对红**公司2009年前拖欠的租金情况及2009年后租金的支付情况进行了约定，并对追偿2009年前红**公司拖欠租金的条件进行了约定，考虑到红**公司自认2009年后存在先期拖欠租金而后补交的情形，因而光**公司要求红**公司支付2009年前拖欠的租金具有事实和法律依据，予以支持。而就2009年后的租金交纳情况，考虑到双方在协议书中对租金的数额进行了变更，红**公司也提交了证据证明其自2009年起至2013年6月的租金交纳情况，光**公司也予以认可。而就2013年6月份之后至2013年9月20日的占用费情况，因为303号商铺因为停水停电而无法使用，故光**公司主张2009年后至2013年9月20日拖欠的租金无事实和法律依据，不予支持。考虑到双方签订的租赁合同无效，因而光**公司主张的应为占用费，而非租金，法院将就此在用语上予以调整。双方签订的租赁合同及协议书虽无效，但考虑到红**公司对303号商铺进行了使用，因而光**公司主张按照租赁合同及协议书的租金标准主张占用费并无不妥，法院不持异议。

据此，原审法院于2015年1月判决：一、确认北京光**责任公司与北京**有限公司于二〇〇四年十一月二十日签订的租赁合同及于二〇〇八年年底签订的协议书无效；二、北京**有限公司于判决生效之日起三十日内将判决书第一项所涉租赁合同项下位于北京市××303号商铺腾退并交还给北京光**责任公司；三、北京**有限公司于判决生效之日起三十日内给付北京光**责任公司占用费三十七万六千七百元；四、驳回北京光**责任公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，红**公司不服，上诉至本院称：涉案房屋并未被有权机关认定为违章建筑，双方签订的租赁合同应为有效，原判认定租赁合同无效属事实认定错误；红**公司已足额支付了2009年1月至2013年6月期间的租金，并不构成违约，2009年前拖欠的租金**公司已予以免除，追诉租金的诉讼时效为一年，光**公司2014年起诉主张租金已超过了诉讼时效，原判判令红**公司支付2009年前拖欠的租金认定事实及适用法律有误；原判违反法定程序，故意偏袒光**公司；拆迁关系应当优于租赁关系的解决，原判适用法律错误，故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回光**公司的全部诉讼请求或发回重审。光**公司亦不同意原判，但未提出上诉。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审判决无异。

以上事实，有相关书证及当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点为：一、双方签订的租赁合同是否有效。二、红**公司是否应当向光**公司支付2009年前拖欠的租金。

关于双方争议的第一个争议焦点。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，光**公司就未取得建设工程规划许可证的房屋与红**公司签订的租赁合同，应当认定无效。双方2008年年底签订的协议书系双方2004年所签租赁合同的从合同，因为原有的租赁合同无效，该协议书亦应一并确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审法院考虑到双方所签合同无效后红**公司继续占有涉案房屋已无合同依据，据此判令红**公司将涉案房屋腾退并交还给光**公司，并无不当。因红**公司对所承租303号商铺存在装修的情况，其可就合同无效后的装修损失等损失问题另案解决，本院对此不予处理。红**公司上诉称涉案房屋并未被有权机关认定为违章建筑，故双方签订的租赁合同应为有效，因未被有关机关认定为违章建筑并不代表其已取得了建设工程规划手续，房屋是否被认定违章建筑亦非租赁合同无效的唯一标准，故本院对其所述无法采信。

关于双方争议的第二个争议焦点。根据所查事实，红**公司确实拖欠光**公司2009年前的租金376700元，因本案租赁合同无效，故上述租金应为房屋占有使用费用。虽然红**公司已向光**公司交纳了2009年1月至2013年6月期间的租金，但红**公司在交纳租金过程中确实存在迟延交付的情况，确实存在协议中约定的其它违反双方合同约定义务的情况，光**公司据此向红**公司主张2009年前拖欠的租金，并无不当，本院予以支持。关于红**公司所称光**公司2014年起诉主张租金已超过了追诉租金为一年的诉讼时效一节，因双方所签的租赁合同及协议书无效，故376700元房屋占有使用费应当作为红**公司拖欠光**公司的债务，应适用两年的普通诉讼时效，而不应适用追诉租金为一年的诉讼时效，故本院对其所述无法采信。

综上，红**公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费5948元，由北京光**责任公司负担2473元（已交纳），北京**有限公司负担3475元（于本判决书生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费11896元，由北京**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月六日