温莲金与北京恒信万家房地**限公司、阮**、刘**确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人温莲金因与被上诉人北京恒信万家房地**限公司（以下简称恒**产公司）、被上诉人阮**、原审第三人刘**确认合同无效纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第04062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成由法官陈**担任审判长，法官高*、法官赵*参加的合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人温莲金及其委托代理人穆**，被上诉人恒**产公司之委托代理人王**，原审第三人刘**到庭参加了诉讼，被上诉人阮**经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

一审原告诉称

温**在一审中起诉称：温**与阮**2000年12月协议离婚，协议将怀柔区×室楼房归温**所有。当时该楼房不能办房产证，只能去大地公司变更购买发票上的名字，大地公司知情该房屋归温**所有。2006年6月阮**私自与恒**产公司达成房屋中介服务合同，将属于温**的位于怀柔区×室楼房出卖给案外人刘**。因温**一直在河南安阳工作，未回怀柔，对阮**、刘**、恒**产公司侵害温**合法权益的行为不知情，2007年因温**父亲病危回怀柔才得知此事。阮**未取得该房屋的所有权，也不可能得到温**的许可（因温**不在怀柔），且事后也未得到温**的追认，所以阮**、恒**产公司的房屋中介服务合同应属无效。温**与阮**、恒**产公司及案外人一直在通过法律途径解决该房屋归属问题。故此诉至一审法院。诉讼请求如下：一、请求法院依法确认2006年6月阮**与恒**产公司达成的房屋中介服务合同无效；二、本案诉讼费由恒**产公司、阮**负担。

一审被告辩称

恒**产公司在一审中辩称：温**以及阮**2006年初遛弯时来恒**产公司店铺登记卖房子。第一次看房是公司员工吕*带着买方刘**去看的房，当时温**以及阮**都在。第二次看房是公司员工王*荣带刘**去看房，当时温**在家。王*荣询问了温**有无房产证或购房发票，温**说只有购房合同。综上，温**对房屋买卖是知情的，恒**产公司不同意温**的全部诉讼请求。

阮**在一审中辩称：不同意温莲金的诉讼请求，时间太长了。2006年6月阮**遇见恒信万家公司的王**，聊了一会。王**说是其在中介公司，负责房屋租赁、楼房买卖的。阮**问王**：“我的房子能卖吗？”阮**介绍了一下离婚的情况以及房屋在协议离婚的时候给了温莲金的事实。王**说阮**合同名字是谁的，阮**说是阮**的，王**要阮**拿上购房合同和身份证。阮**第二天就去找王**了，王**说房屋只要是阮**的名字就能卖。没过几天，王**打电话跟阮**说刘**要买房，阮**不认识刘**。阮**跟恒**产公司、刘**一起签订的卖房协议。阮**和恒**产公司之间没有单独签订房屋中介合同。

一审法院认为

第三人刘**在一审中述称：恒**产公司与阮**之间的中介服务合同合法有效，是双方真实的意思表示，中介公司对房屋买卖已经尽了详尽的审查义务。生效的判决可以证明温莲金与阮**一起去登记卖房。阮**和恒**产公司之间的合同没有违反强制性的法律法规，合法有效，且已经法院生效判决确认。综上，请求法院依法驳回温莲金的诉讼请求。

一审法院经审理查明：2006年6月15日，阮**（卖房人）与第三人刘**（买房人）签订房屋买卖合同，约定阮**同意将怀柔区×室房屋（以下简称502室房屋）出售给刘**，价格为184000元。该合同落款处除阮**、刘**作为买卖双方签字外，还有恒**产公司工作人员吕*在证明人（中介）处签字捺印。2007年12月25日，刘**以阮**拒绝办理房屋过户手续为由诉至北京**民法院，要求确认502室房屋归刘**所有，并要求阮**协助办理过户手续。案件审理过程中，温莲金（原姓名为温连金，后更改为温莲金）以房屋归其所有，刘**与阮**之间的房屋买卖协议无效为由对案件提出异议。北京**民法院于2008年3月18日作出（2008）怀民初字第00629号民事判决，判决驳回刘**的诉讼请求。该判决生效后，经北京市**审判委员会讨论决定，于2009年8月1日作出（2009）怀民监字第03723号民事裁定，再审该案。北京**民法院经再审查明：通过证人恒**产公司吕*及王景荣证实，在恒**产公司登记出售房屋时，是阮**及温莲金共同去公司的，虽未进行书面登记，但留下阮**的电话。同时证明，恒**产公司领刘**看房时，阮**与温莲金均在场，证实温莲金知道刘**、阮**买卖房屋的事实。通过证人张**、物业公司李*、周*、张**、靳*证实，在房屋出售前，阮**与温莲金及双方子女均住该房，邻居并不知道夫妻离婚的事，并在腾退房屋后，全家共同租赁他人房屋共住的事实。北京**民法院再审认为：刘**与阮**签订的房屋买卖合同是通过恒**产公司进行的交易，而恒**产公司能够知道阮**要出售该房也是通过阮**及温莲金共同告知的，且恒**产公司带刘**去现场看房时，温莲金在场，由此可以看出，此次房屋买卖行为阮**及温莲金应是明知的。另502室房屋历史上形成当时不能办理房屋产权登记，而阮**在收到卖房款的同时，将原购房协议给了刘**，从而使得刘**足以相信阮**就是房屋的所有人，因原购房协议在没有产权登记的情况下就是房屋所有权重要的证据，温莲金也应当知道该购房协议的重要性，在明知是自己所有房屋的情况下，不保留该重要证据，从情理上说不过去。刘**通过中介部门与阮**签订房屋买卖合同，在主观上是善意的，以合理的价格交付价款后，已实际取得了该房屋的所有权，虽在形式上未能办理过户手续，是因为当时的条件所限，符合善意取得的条件，应认定刘**基于善意取得该房屋的所有权。2009年10月10日，北京**民法院作出（2009）怀民再初字第03960号民事判决，判决如下：一、撤销北京**民法院（2008）怀民初字第00629号民事判决书。二、502室房屋归刘**所有，阮**、温莲金于判决生效后一个月内协助刘**办理房屋产权过户手续。判决后阮**及温莲金不服，提起上诉。北京**人民法院经审理认为：……根据本案查明的事实及现有证据，虽阮**与温莲金于2000年12月协议离婚时确定诉争房屋归温莲金所有，但恒**产公司证明其能够知道阮**要出售该房，是通过阮**及温莲金共同告知的。恒**产公司带刘**去现场看房时，温莲金在场。对此虽温莲金不予认可，并提交了证据证明该期间其在外地工作，但从该证据的文字显示仅证明在2005年至2007年期间温莲金领取工资的事实，不能证明温莲金要证明的事实。现恒**产公司的证明及原审法院对相关事实的调查记录的证据力高于温莲金提交的证据的证据力。为此现温莲金上诉主张在出卖房屋时自己并不在现场，并不知道诉争房屋买卖事实的抗辩意见，依据不充分，该院不予采信。结合本案现有证据，应当确认阮**出售诉争房屋时，温莲金明知且未作出否认表示，应视为其默认。因此原审法院确认温莲金对阮**的房屋买卖行为明知是正确的。后北京**人民法院作出（2009）二中民终字第21576号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决后，温莲金不服，向北京**民法院申请再审。2012年10月8日，北京**民法院作出（2012）高民申字第03151号民事裁定书，裁定驳回温莲金的再审申请。

2015年6月23日，温**持所诉理由诉至一审法院，要求确认阮**与恒信万家公司之间的关于502室房屋出售的中介服务合同无效。案件审理过程中，因刘*顺系原告诉争的房屋中介服务合同的当事人之一，本案的处理结果与刘*顺有法律上的利害关系，故该院依法追加刘*顺为本案第三人。庭审中，温**提供的证据如下：1.离婚协议书一份，证明502室房屋归温**所有。2.北京**公司员工李*书面证言一份，证明2003年李*在收费期间收过温**家物业费，在法院证词中只证实因收费跟温**有过接触，其他的概不证实。3.安阳晋**有限公司证明一份，证明温**于2005年12月25日至2007年1月15日在该公司上班，没有回到北京。4.北京大**责任公司出具的证明一份，证明该公司收费员李*没见到户主温**，该公司没有收取502室房屋2005年的物业费。5.张**的书面证言一份，证明张**不认识温**。经质证，恒**产公司对温**提供的全部证据均不予认可，称温**所述与事实不符。阮**认为上述证据与己无关。第三人刘*顺质证意见如下：对证据1的证明目的不认可，认为离婚协议确定的房屋归属不能对抗生效判决及刘*顺享有房屋产权的事实；对证据2不认可，认为证人应当出庭，且该证人证言不能对抗法院调查取证的内容；对证据3不予认可，有其他证据证明温**对买卖合同知情；对证据4的证明目的不认可；对证据5不认可，认为证人应当出庭，且证明内容不能对抗生效判决认定的事实。阮**提供房屋买卖合同一份，证明阮**与刘*顺签订房屋买卖合同，并有恒**产公司作为中介在合同上签字。温**认为该证据与本案无关。恒**产公司及刘*顺对该证据的真实性没有异议。恒**产公司未提供证据。刘*顺提供判决书二份及裁定书一份，证明阮**与刘*顺之间的房屋买卖合同合法有效。经质证，温**认为上述证据与本案无关；恒**产公司及阮**对上述证据的真实性没有异议。经该院询问，恒**产公司、阮**、刘*顺均认可三方未签订书面的中介服务合同，但口头约定由恒**产公司为502室房屋的买卖提供中介服务；刘*顺及恒**产公司认可该中介服务合同的中介费由刘*顺交纳。

另查明，本案在审理过程中，该院依法前往北京大**责任公司调查取证。经查，该公司为温莲金出具的证明上记载的内容属实。该公司工作人员李*明确表示其在（2009）怀民再初字第03960号民事案件审理过程中法院所作询问笔录中的陈述属实，其给温莲金出具的书面证明的内容亦属实。该院前往河南省安阳市查询安阳晋**有限公司所出具证明的相关情况。经查，该公司未在其登记注册地实际经营。经联系该公司原法定代表人郭*，郭*称温莲金曾在晋**公司工作的情况属实，但对温莲金在工作期间是否回过北京其并不知情。

一审法院认定：根据恒**产公司工作人员在阮**与第三人刘**签订房屋买卖合同上签字的行为，结合恒信万家公司、阮**及刘**的自认，可以认定恒信万家公司与刘**、阮**之间订立有关于502室房屋买卖的中介服务合同，该合同是各方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律法规的强制性规定。现温莲金以阮**、恒**产公司及第三人刘**之间的中介服务合同未得到温莲金的许可和追认，侵犯温莲金的合法权益为由要求确认该合同无效，因温莲金对502室房屋买卖行为知情的事实已经生效判决确认，温莲金在本案中提供的证据均不足以对抗生效判决确认的事实，故此该院难以认定阮**、恒**产公司及刘**之间的中介服务合同侵犯温莲金的合法权益，温莲金的诉讼请求依据不足，该院不予支持。综上所述，依据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回温莲金的诉讼请求。

上诉人诉称

温**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。温**主要上诉理由是：一审法院认定事实不清，审理程序违法。一、涉案房产系温**所有，阮**对外出售构成无权处分，恒**产公司与阮**订立房屋中介服务合同，是无效的。在一审庭审中，阮**承认在卖房前已告知恒**产公司其与温**离婚及涉案房产归温**所有的事实，这足以证明恒**产公司对于阮**无权处分的事实是明知的。二、恒**产公司提供的证人是其×，证人证言不具有证明力。事实上，温**于2005年至2007年期间并未在涉案房屋居住，对房屋买卖行为并不知情。三、（2009）怀民再初字第03960号民事判决中的证人及法院调查笔录存在诸多疑点，一审法院据此确认温**对502室房屋买卖的行为知情，是错误的。该份判决书中的调查笔录的调查人霍*与一审第三人存在利害关系，且该案件并不是霍*审理的，该案的审判程序显然是错误的。该份民事判决书中所谓的证人张**、周*、张**、靳*出庭作证，未接受质证，该证人证言不能作为定案的依据。本案诉讼中，温**找到了前述证人，证人的陈述与（2009）怀民再初字第03960号民事判决的调查笔录所载内容完全不符，一审法院仅以生效判决即推定温**对房屋买卖行为知情，显然是错误的。四、一审法院未准许温**申请向张**、李*、周*、张**、靳*调查刘**与阮**买卖502室房屋的情况及责令上述人员出庭作证的请求，违反了法定程序。综上，请求二审法院判令：1.撤销一审法院判决；2、改判确认阮**与恒**产公司签订的房屋买卖中介合同无效；3.本案一、二审诉讼费用由阮**、恒**产公司承担。

被上诉人辩称

恒**产公司服从一审判决，针对温**的上诉请求答辩称：不认可温**的上诉请求。2006年5月初，温**与阮**共同到恒**产公司表明要出售涉案房屋，并做了登记，两人声称没有产权证，只有合同，且当时两人没有说明婚姻关系、权属情况。恒**产公司工作人员第一次带刘**看房时，两人都在家；第二次看房时，温**在家，且未说明两人离婚、房屋归温**所有的事实。

刘**服从一审判决，针对温莲金的上诉请求陈述称：不认可温莲金的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

阮**经本院合法传唤未到庭发表答辩意见。

本院查明

本院于二审期间依法补充查明如下事实：北京**人民法院（2009）二中民终字第21576号民事判决中查明：在本院审理过程中，刘**表示，交易过程中，阮**并未告知离婚及房产分割的情况。对此阮**不予认可。但原审法院审理（2008）怀民初字第00629号案件时，庭审中，对阮**与温莲金离婚及诉争房屋归温莲金所有的事实是否告知刘**及中介公司，阮**表示：“通过中介公司，我说了我除了有买卖合同其他的什么都没有。对离婚及诉争房屋归属没有明确说，但我说没有产权证大票只有合同。”北京**人民法院在该份判决本院认为部分表述：本案审理中，阮**对其与温莲金离婚及诉争房屋归温莲金所有的事实是否告知刘**及中介公司一节，在原审法院审理（2008）怀民初字第00629号案件中，阮**表示：对双方离婚及离婚后诉争房屋归属没有明确说。现虽阮**表示其对上述情况已告知刘**及中介公司，但其未能提供证据予以证明。阮**在（2008）怀民初字第00629号案件中的陈述应属当事人自认，现其提出的相反陈述意见，该院不予采信。

温莲金于一审期间提交了调查取证申请，要求对张**等人进行调查取证，并要求证人出庭作证。一审法院于2015年12月7日开庭时，向温莲金作出答复：从程序上，温莲金的调查取证申请系在法庭辩论终结后提出，该院不予准许；从实体上，温莲金申请调查的内容已经法院相关调查取证工作查实，在实体上不予准许温莲金的调查取证申请。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人陈述及相关书证等在案作证。

本院认为

本院认为：关于阮**对其与温莲金离婚及涉案房屋归属是否告知中介公司一节，北京**人民法院（2009）二中民终字第21576号民事判决已查明阮**在前后多次诉讼中陈述不一致，应以其首次参加诉讼的陈述为准，即阮**认可其没有明确告知中介公司其与温莲金的婚姻状况及涉案房屋的权属状况。故温莲金认为法院应当采信阮**关于其已经将婚姻状况及涉案房屋权属状况告知中介公司的陈述，该项上诉主张不能成立，本院不予采信。

关于（2009）怀民再初字第03960号民事案件中介公司员工提交的证人证言，其证明力已经该份判决确认，现温莲金主张中介公司员工因与中介公司存在利害关系，故其员工的证人证言不应采信的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。温莲金认为（2009）怀民再初字第03960号民事案件的审理程序存在问题，应当通过审判监督程序处理，不属于本案诉讼审理范围。

关于温**于一审期间提交的调查取证申请，一审法院已向温**作出答复，温**的申请调查取证的事项已经一审法院法院相关调查取证工作查实，故一审法院未予准许温**的调查取证申请符合法律规定，本院予以确认。

综上，温莲金的上诉理由和请求均缺乏依据，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由温莲金负担（已交纳）。

二审案件受理费70元，由温莲金负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日