李**与陈*相邻关系纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人李**（HAIYANLILIU，以下称李**）因与被上诉人陈*相邻关系纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第02062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审原告诉称

2013年7月李**诉至原审法院称：位于北京市朝阳区嘉*路甲1号（嘉*花园）二期75幢别墅系我合法财产，与陈*名下76幢别墅相邻。75幢别墅目前的市场租赁价格为5万元／月。2009年起，陈*在未取得任何规划许可的情况下，擅自对76幢别墅进行翻、改、扩建，导致75幢别墅采光、通风、地基安全以及隐私都受到严重影响。2010年10月，我联合77幢别墅业主王**向北京市**阳分局和北京市**监察大队将台分队举报陈*的上述行为。后有关部门做出书面答复，并作出《限期拆除决定书》，责令陈*限期于2011年7月19日24时前自行拆除违法建筑，但陈*在该时间前未拆除其违法建筑。由于陈*直到我起诉前仍未拆除违法建筑，导致75幢别墅的使用价值急剧下降。而且，由于陈*违法建筑持续存在，75幢别墅的采光、通风、地基安全以及隐私等一直处于被侵害的状态。我曾多次尝试将75幢别墅出租，但租客得知76幢别墅有违章建筑的情况后都不愿意承租。由于以上情况的存在，75幢别墅自2009年6月至今一直无人承租更无法居住。

一审法院认为

我认为，我与陈*之间系不动产相邻双方，本应按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理彼此之间的相邻关系。但陈*在未征得有关部门允许的情况下擅自对76幢别墅进行翻改扩建，严重影响我的权益，造成我巨大损失。为此诉至法院要求陈*赔偿2009年6月1日至2013年7月1日期间的房租损失245万元。

被上诉人辩称

陈*在原审法院辩称：我方并未在李**租户租住期间进行扩建施工，李**主张租金损失没有事实依据。违法建设与侵犯相邻权之间没有必然的因果关系，违法建设是行政法范畴，相邻关系是平等的民事主体法律关系。75号房屋一直处于无人居住的状态，李**主张租金损失没有依据。不同意李**的诉讼请求。

原审法院经审理查明：位于朝阳区嘉林路甲1号二期75幢1至3层全部（以下简称“75幢房屋”）登记在李**名下。李**主张之租金损失期间内，陈*自述其系朝阳区嘉林路甲1号二期76幢房屋（以下简称“76幢房屋”）产权人。案外人万夏系朝阳区嘉林路甲1号二期78幢房屋（以下简称“78幢房屋”）产权人。案外人王**系朝阳区嘉林路甲1号二期77幢房屋（以下简称“77幢房屋”）产权人。75、77两幢房屋均与76幢房屋相邻。

李**提交落款时间为2013年5月16日、皆斯内（上海）物业管**林花园物业管理处的证明，内容为：75#别墅自2010年7月份（皆斯内物业公司2010年7月份接手嘉林花园）至今一直空置，未出租。陈*认为该证据不能证明房屋空置与其行为之间的关系。

李**提交新闻报道四份，内容为2010年10月15日《北京青年报》、《北京晚报》、《新京报》、《京华时报》等媒体分别对76号、78号房屋的翻、改、扩建行为进行了报道。四份新闻报道均未提及75号房屋及李**。

2010年10月28日，北京市**阳分局出具《关于对王**同志来访的答复意见》，内容包括：经查，嘉林花园别墅76、78号业主对房屋实施扩建工程，均未取得建设工程规划许可手续，属违法建设。

2011年6月30日，北京市**监察大队作出《限期拆除通知书》，内容包括：经查，76幢别墅业主陈*于2009年购房入住，该别墅翻、改、扩建情况如下，一层扩建建筑面积为99.06平方米，二层扩建建筑面积为88.11平方米，三层扩建建筑面积105.19平方米，地下室建筑面积140.37平方米；别墅房屋总扩建面积为432.73平方米；上述房屋翻、改、扩建行为未取得合法有效的规划审批手续，属于违法建设；本行政机关依法责令陈*于2011年7月7日24时前自行拆除上述违法建设房屋，逾期不自行拆除，本行政机关将做出限期拆除决定。因陈*未在指定期限内自行拆除违法建筑，2011年7月14日，北京市**监察大队作出《限期拆除决定书》，责令陈*于2011年7月19日24时前自行拆除上述总扩建面积为432.73平方米的违法建设房屋，逾期不履行拆除决定的，依法报请北京市朝阳区人民政府责成有关部门强制拆除。

2012年10月22日，皆斯内（上海）物业管**林花园物业管理处出具《证明》，内容为：王**于2012年10月19日与中介带客户看房时发现76号房屋有工人在装修施工，当时周围没有做围挡，少许装修垃圾散落在77号房屋院内。王**当即通知物业公司，物业公司派出相关人员前往76号房屋院内叫停了施工，并要求76号房屋施工方马上建立围挡。

本案审理中，陈*提交“北京城市展望**物业管理中心”出具的情况说明及其附件（致朝阳区将台城市管理监察大队函）。该函件日期为2009年5月12日，内容为76号房屋业主等违反相关规定擅自将花园改建为地下室，在花园内及二层露台加建房屋，等。陈*提交施工人员刘**及刘**于2009年11月17日签署的《承诺书》，刘**在该承诺书中称因需“进院泵车浇水泥”，如对院内路面设施有破坏均由其本人负责。陈*提交北**律师事务所袁**律师向陈*送达的《律师函》，内容为袁**律师代表李**就陈*违建行为造成损失要求赔偿等。该函表ד2009年，你（指陈*）在未经有关部门批准的情况下，擅自对你名下的76号别墅进行改、扩建，施工现场尘土飞扬，噪音不绝于耳，并严重影响了75号别墅的采光、通风、房屋安全、隐私等，导致李**名下的75号别墅无法居住及出租，空置至今，李**因此而遭受了两百万余元的房租损失……”。该函件落款时间为2013年6月13日。陈*提交刘**证言，内容为刘**于2009年10月至2010年初在76号房屋施工中担任工程监理；其入场时76号房屋地下室已挖好，其施工内容为给地下室浇混凝土和做防水；施工过程中未使用大型机械设备，都是人工作业；其对现场管理较为严格等；2010年春节前，前述施工基本完工；其施工期间75、77号两幢房屋一直无人居住。陈*提交郭**证言，内容为郭**曾受76号房屋业主委托负责施工现场管理；其到现场时间为2009年10月份，当时地下室已挖好，另一些人在做砼浇筑和防水；其负责地上房屋的部分改造和局部装修；2010年春节前其退场时，地面一层到三层主体和部分辅助工程已完工；作业过程无大型机械设施都是手工作业；施工过程做了安全和防尘措施，产生噪音很小，施工时按照物业要求的时间施工，等。陈*提交刘*证言，内容为刘*自2008年开始居住在嘉林花园二期55号；76号房屋大概自2009年中期开始挖地下室和扩建地面一到三层的工程；到2009年底，76号房屋的地下室已挖好，地面一到三层的扩建部分主体工程也已建好；此后没看到76号进行大规模的施工；自刘*入住到现在（2013年8月13日）75号房屋一直无人居住。陈*提交前述证据均为了证明其违法建设行为发生在2009年。李**不认可三位证人的证言。审理中，李**表×其本人系伯利兹公民，平时住国外，偶尔回国。

另查，案外人王**曾以76幢房屋的扩建影响77幢房屋的正常居住进而造成租金损失为由，将案外人万*诉至法院。2012年9月，法院作出（2012）朝民初字第08031号民事判决（以下简称“08031号判决”）。该案审理中，王**表×陈*与万*的违建行为共同导致其租金损失，因陈*愿意协商，万*拒绝协商解决纠纷，故王**选择起诉万*。08031号判决认为：根据已查明的事实可以认定，万*对78幢房屋进行的翻、改、扩建行为，被有关行政机关认定未取得合法有效的规划审批手续，属于违法建设，违法建设的总扩建面积达357.56平米，且该违法建设房屋仍未拆除；在万*对其房屋进行改、扩建期间，77幢房屋承租人以邻居翻、改、扩建房屋，不能正常使用租赁房屋为由要求退租，此后该房屋空置，王**因此遭受房租损失，万*对王**遭受的损失具有过错，应当赔偿王**的合理损失。根据租户退租时出具的《退租函》及物**司出具的证明，王**的承租人使用77幢房屋期间，相邻的76幢房屋及78幢房屋均有施工行为，王**要求万*承担房屋空置期间的全部租金损失缺乏依据，故根据王**房屋的空置时间、租金标准、万*别墅违法建设现状等因素，酌情确定万*的赔偿金额。后，08031号判决判令万*赔偿王**2010年10月1日至1012年3月31日期间房租损失38万元。万*不服该判并上诉至北京**人民法院（以下简称“二中院”）。2012年11月23日，二中院做出（2012）二中民终字第18184号民事裁定，裁定准许万*撤回上诉，双方均按原判执行。

2013年3月29日，王**以类似理由将万夏诉至法院，要求其赔偿77幢房屋2012年4月1日至2012年12月24日期间租金损失。后，王**表×其与万夏达成和解协议，故申请撤回起诉。

本院认为

另查，陈*曾以第三人撤销之诉（相邻关系纠纷）为案由将王**及万夏诉至法院，认为08031号判决认定其存在“狂挖地下室、扩建房屋面积”的施工行为，损害其合法权益，要求撤销08031号民事判决。该案中，法院认为陈*的起诉不符合有关法律规定，理由如下：第一、陈*认为08031号判决处理结果与其有法律上的利害关系，故其作为无独立请求权第三人提起本案诉讼，然经过法院审查，陈*不属于无独立请求权第三人，因08031号判决书以“本院将根据原告（王**）别墅的空置时间、租金标准、被告别墅违法建设现状等因素，酌情确定被告的赔偿金额”为依据判决万夏赔偿王**2010年10月1日至2012年3月31日的房租损失三十八万元，08031号判决书的主文并未涉及陈*的合法权益。第二、陈*表×其提起第三人撤销之诉的原因是其合法权益有因08031号判决书受损的风险，王**已于2013年2月6日因相邻关系纠纷将陈*诉至法院，要求陈*赔偿2010年10月1日至2012年3月31日的剩余房租损失394000元，然而该案目前尚未审结，如陈*有相反证据可以推翻08031号判决书所确认的“原告（王**）的承租人使用77幢别墅期间，相邻的76幢别墅及被告名下的78幢别墅均有施工行为”之事实，即是说，陈*可以通过该案维护其合法权益，陈*的合法权益并未因08031号判决书实际受损。2014年12月19日，法院裁定驳回陈*的起诉。陈*不服该裁定上诉至北京**人民法院（以下简称“三中院”）。最终三中院经审理后裁定驳回陈*上诉维持原裁定。

原审法院认定以上事实，有房屋租赁合同、证明、民事判决、裁定及当事人陈述等证据在案佐证。

原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，有证据证明陈*确实曾存在对其76号房屋进行改扩建等违法行为。但是，李**首先须证明其损失发生的真实性。其次，李**还须证明其损失的发生与陈*违法建设行为之间存在因果关系。

陈*的证人刘*和表×，其在2009年入场后直至2010年春节前夕撤场，75号房屋一直无人居住。李**方面亦表×其系伯利兹公民，平时住国外，偶尔回国。李**虽表×其曾“联合”王**作出维权行为，但其未能举证证明曾经存在任何“联合”或独自的维权行为。李**即便偶尔居住75幢房屋亦可发现陈*的违建行为，但李**并无任何交涉、维权的行为显然违反常理，故其是否实际居住75号房屋存疑。此外，李**表×其曾多次尝试出租75号房屋，但并无任何证据提交，故李**是否曾试图出租75号房屋亦存疑。综合前述，陈*证人刘*和证言中关于其施工时75号房屋一直无人居住的陈述较为真实，法院予以采信。根据李**提交的物业管理处出具的证明，75号房屋至少从2010年7月份起即处于空置状态，但无法证明该房屋空置原因。综上所述，李**既并无试图出租75号房屋的行为，亦无居住75号房屋的事实，其关于租金损失发生的陈述与事实不符法院不予采信。此外，李**亦未举证证明陈*施工行为与75幢房屋空置之间存在因果关系。因此，上诉人李**以陈*违建行为导致其房租损失的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年6月判决：驳回李**的全部诉讼请求。

二审裁判结果

判决后，李**不服，以原审法院认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院，上诉请求为：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第02062号民事判决，改判支持李**的一审诉讼请求。二、案件受理费由陈*负担。

本院经审理查明的事实与一审查明的事实无异。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等在案佐证。

本院认为：公民、法人的合法权利受法律保护。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原审法院依据已经查明的事实及目前的证据，结合相关法律规定所作的处理并无不当。上诉人李**主张因陈*对76号房屋进行改扩建等违法行为导致其发生房屋租金损失，因其未能就此提供有力证据，故对于其该项上诉意见，本院难以采纳。综上，李**的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费13200元，由李**负担（已交纳）。二审案件受理费26400元，由李**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十日