广东康景**北京分公司与闫××物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广东康景**北京分公司（以下简称康**公司）与上诉人闫××因物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第21050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官申峻屹、法官禹**参加的合议庭，于2016年1月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人康**公司之委托代理人田*与上诉人闫××及其委托代理人刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

康**公司在一审法院中诉称：闫**系×××家园×××702室业主，康**公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金，但闫**却违反双方签订的协议，无故拖欠2011年9月21日至2015年12月31日期间的物业费11896.5元，闫**的行为严重侵害了康**公司及广大业主的合法权益，并给康**公司经营造成不利影响。故康**公司诉至法院，请求法院依法判令：1.闫**支付自2011年9月21日至2015年12月31日期间的物业费11896.5元；2.闫**支付2011年9月21日至2015年12月31日期间的违约金1189.6元；3.由闫**负担本案的诉讼费用。

一审被告辩称

闫**在一审法院中辩称：一、康**公司并未提供达标的物业服务，依据住宅区物业服务等级标准中有关物业服务等级分为一、二、三级，而一级标准每一年度业主满意率需达到80%，二级为75%，三级为70%，康**公司所主张的物业费请求是以前期物业服务协议为依据，而前期物业服务协议并未对物业服务标准进行约定，也没有提供实际服务的业主满意率调查，仅是表明了物业费单价与缴费时间，很显然这样的合同有失公平，从住宅区物业服务等级标准就有关等级标准的制度制定证明物业服务的及时性，而业主满意率的调查可以保存且能证明服务是否达标的唯一证据，相反，依据前期物业服务协议中第四条中却有大量的证据表明康**公司所提供的服务根本就无法达标。二、康**公司的物业费计算时间有误，依据北京物业管理办法第二十七条，本小区于2014年9月18日首次业主大会选举产生业主委员会并完成备案，同年11月27日由业主大会共同决定同意解聘前期物业，于2015年5月30日业主大会共同决定同意选聘新的物业，同时也签订了正式的服务合同且已生效，因此康**公司完全没有任何依据计算、收取被全体业主共同决定解聘之后的物业服务费。三、侵占业主公共财产，依据物业法第七十条、第八十条，物业管理条例规定，本小区多处属于全体业主的公共收益，如电梯、户外灯箱、占用绿地等所产生的收益。康**公司不仅从不公布收支明细，而且据为己有，剥夺全体业主包括闫**的知情权、收益分配权。四、对部分时间段内除服务不达标之外部分没有具体计算方式。依据合同法第六十七条规定合同原则（平等、自愿）和物业服务原则（等价有偿）相关内容，康**公司违约在先，并且签订不平等协议、提供不等价服务，造成闫**无法计算应该如何缴费，交多少等困扰。同时因康**公司提供的低廉服务，使得闫**财产造成间接性价值降低，损失无法估算。综上所述，闫**有权拒绝交纳物业费。综上所述，闫**并非无故拖欠物业费，而是属于无法确定如何交，交多少，因康**公司首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以闫**只能暂缓缴费，同时请求人民法院驳回康**公司的全部诉讼请求。前期物业服务合同已经于2014年11月终止，所以康**公司主张2014年11月之后的物业费没有依据，双方签订的物业服务协议中第一页没有写明物业合同终止的事项，但是有终止条件，就是自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时物业服务终止。物业管理条例第二十六条、北京市物业管理办法第二十七条，也进行了明确的说明，依据这三项，闫**认为康**公司无权主张2014年11月之后的物业费。2014年11月全体业主没有解聘前期物业服务公司之前，依据是前期物业服务协议第四条、物业服务质量、涉及九项内容，闫**一会逐条进行举证。依据普通住宅物业服务等级标准跟有关前期物业应当对物业服务合同进行约定，具体约定内容包含服务内容、服务标准以及服务价格，而双方签订的前期物业服务协议中并未对物业服务标准和具体内容进行约定，而只对物业服务的单价以及物业服务的费用交纳时间进行约定，显然这样的服务合同无法证明康**公司提供了足额的服务。针对法定要求的服务标准，分为三个等级标准，级别越高服务标准越高，物业服务管理标准对三个标准进行了业主满意度的约定，一级为百分之八十，二级为百分之七十五，三级为百分之七十。同时规定物业服务公司每年至少一次进行业主满意度调查，而康**公司在闫**入住至全体业主共同决定解聘康**公司期间，从未做过业主满意度调查。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2010年9月21日，闫**（甲方）与康**公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定康**公司为闫**所购的×××家园×××702室，提供前期物业服务，房屋建筑面积为93.14平方米。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。合同第五条物业服务费用第一款约定，甲方缴纳物业服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收。该条第二款约定，乙方按照建筑面积公寓每月每平米2.48元收取物业服务费。该条第四款约定，每次缴纳物业服务费时间为：甲方收楼时按照第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业服务费；之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日交纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。合同第十一条违约责任第三款约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。此外，该合同还约定了其他内容。

康**公司主张闫**自2011年9月21日至2015年12月31日期间的物业费一直未交纳，闫**对此表示认可。庭审中，康**公司出示了物业费付款通知书及张贴照片，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，闫**不予认可。闫**提交照片、三方沟通会议记录及报案证明，以证明物业公司提供物业服务不到位，通过照片可以看出闫**所在的小区部分绿化区域裸露、门禁对讲机损毁、部分消防设备损坏、部分通道灯不亮且缺少灯罩、瓷砖脱落、墙体起皮有裂纹、部分监控设备损坏、地下室积水等问题。后经法院现场勘察，发现上述问题确系存在。庭审中，闫**表示房屋存在质量问题，物业公司未予以维修。康**公司称房屋质量问题应该是开发商负有维修义务，物业公司已将闫**反映的房屋质量问题联系开发商报修。

被上诉人辩称

闫**辩称，业主大会已表决通过解聘前期物业服务企业及选聘江苏华**有限公司作为小区物业公司，前期物业服务协议已于2014年11月27日终止，康**公司无权收取物业费，为此提交了×××家园第二次业主大会会议决议（×××**委员会（2014）第024号）、×××家园临时业主大会会议决议（×××（2015）014号）。康**公司称物业公司现在一直在为涉诉小区提供物业服务并未撤场。经法院现场勘验，康**公司至今为×××家园提供物业服务。

一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康**公司与闫**签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。康**公司向闫**提供物业服务后，闫**理应依合同交纳物业费。现康**公司要求闫**给付物业费，理由正当充分，法院予以支持。闫**主张康**公司提供的物业服务存在瑕疵，通过其提供的小区相关照片可以看出，康**公司对闫**所在楼栋的公共设施设备和公共通道、小区绿化、消防及监控系统等存在维护和管理不足的问题，故法院认为应当对闫**应交纳的物业费进行酌减，酌减的幅度法院确定为百分之十。关于闫**所称前期物业服务协议已终止，康**公司无权收取物业费的辩解意见，因康**公司至今仍为×××家园提供物业服务，故法院对该项辩称意见不予采信。关于闫**提出的房屋存在质量问题，物业公司未予维修从而不交纳物业费的辩称意见，因房屋质量问题涉及的是闫**与房屋开发商之间的商品房买卖关系，与物业服务不属于同一法律关系，故不能成为闫**拒绝交纳物业费的有效抗辩。关于闫**所提公共收益的收支明细未公示的辩解意见，属闫**的知情权范畴，不能成为闫**拒绝交纳物业费的有效抗辩。至于闫**所提物业公司侵占公共收益一节，因与本案非同一法律关系，亦不能成为闫**拒绝交纳物业费的有效抗辩。考虑到小区物业管理服务确实存在需要改进的地方，故对于康**公司要求闫**给付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、闫**支付广东康景**北京分公司二〇一一年九月二十一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费共计人民币一万零六百七十八元五角四分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回广东康景**北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

康**公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，坚持根据双方签订的《前期物业服务协议》，请求依法改判由闫××交付全额物业费11896.5元及违约金。闫××不同意康**公司的上诉请求。

闫××不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判闫××按五折支付2014年11月之前的物业费，无需支付2014年11月之后的物业费。其上诉理由是：一、康**公司提供的物业服务存在严重的问题，一审酌减的物业费过低。二、本小区于2014年9月18日首次业主大会选举产生业主委员会并完成备案，同年11月27日由业主大会共同决定同意解聘前期物业，于2015年5月30日业主大会共同决定同意选聘新的物业，同时也签订了正式的服务合同且已生效，因此康**公司无权收取被全体业主共同决定解聘之后的物业服务费。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有《前期物业服务协议》、付款通知书、照片以及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点问题为，康**公司为闫××提供的物业服务是否存在服务质量问题。截至一审法院现场勘验之日，康**公司对闫××住所的公共设施设备和公共通道、小区绿化、消防及监控系统等提供的服务存在维护和管理不足的问题。一审法院以此为由判令酌减闫××的物业服务费用，并无不妥。闫××上诉请求按五折支付2014年11月之前的物业费，缺乏依据，本院不予支持。康**公司仍持起诉的请求和理由主张全额物业费并依据合同主张违约金，但未向本院提供证据证明其主张的事实，故本院对其主张亦不予支持。关于闫××所称前期物业服务协议已终止，康**公司无权收取2014年11月之后物业费的上诉意见，因康**公司至今仍为×××家园提供物业服务，故本院对该项上诉意见不予采纳。

综上，康**公司与闫**的上诉请求及理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费64元，由广东康景**北京分公司负担31元（已交纳）；由闫**负担33元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费128元，由广东康景**北京分公司负担62元（已交纳）；由闫**负担66元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十二日