广东康景**北京分公司与吴**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广东康景物业服**称康**公司）因与被上诉人吴**物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第21052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官申峻屹、法官禹**参加的合议庭，于2016年1月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人康**公司之委托代理人田*与被上诉人吴**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

康**公司在一审法院中诉称：吴**系北**江逸景家园xxx楼x单元xxx室业主，康**公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金，但吴**却违反双方签订的协议，无故拖欠2010年12月1日至2015年12月31日期间的物业费14560.7元，吴**的行为严重侵害了吴**公司及广大业主的合法权益，并给吴**公司经营造成不利影响。故吴**公司诉至法院，请求法院依法判令：1.吴**支付自2010年12月1日至2015年12月31日期间的物业费14560.7元；2.吴**支付2010年12月1日至2015年12月31日期间的违约金1456元；3.由吴**负担本案的诉讼费用。

一审被告辩称

吴**在一审法院中辩称：吴**与康**公司签订合同是2009年5月18日，签订合同当天吴**已经缴纳2009年5月18日至2010年11月30日期间的物业费，吴**不是故意拖欠物业费。珠江**委员会已经做出解聘物业公司及选聘新的物业公司的决定，物业公司应当予以交换，但是物业公司未交接，从解聘决议开始之后的物业费康**公司无权收取。关于撤离问题，业主委员会向康**公司发了撤离通知，但是康**公司拒绝撤场，康**公司以限制业主权利进行要挟，大门的门禁形同虚设，康**公司答复说没有钱买门禁卡，限制了吴**的房屋使用权，对吴**的出行带来了不便。2009年5月18日签订合同后吴**并没有入住，电表显示为8度，康**公司的起诉与和谐社会相违背，请求法院予以公平审判以维护和谐社会。吴**没有接收到催款通知书，应该是康**公司承担诉讼费，康**公司物业服务不到位，申请法院进行现场勘验，康**公司在此间在突击整改，希望法院能与业主进行沟通。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2009年5月18日，吴**（甲方）与康**公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定康**公司为吴**所购的珠江逸景家园南区xxx楼x单元xxx室，提供前期物业服务，房屋建筑面积为96.25平方米。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。合同第五条物业服务费用第一款约定，甲方缴纳物业服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收。该条第二款约定，乙方按照建筑面积公寓每月每平米2.48元收取物业服务费。该条第四款约定，每次缴纳物业服务费时间为：甲方收楼时按照第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业服务费；之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。合同第十一条违约责任第三款约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。此外，该合同还约定了其他内容。

康**公司主张吴**自2010年12月1日至2015年12月31日期间的物业费一直未交纳，吴**对此表示认可。庭审中，康**公司出示了物业费付款通知书及张贴照片，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，吴**不予认可。吴**称物业公司提供物业服务不到位，经法院现场勘验，吴**所在的小区存在部分绿化区域裸露、门禁对讲机损毁、部分消防设备损坏、瓷砖脱落、部分监控设备损坏等问题。吴**辩称，业主大会已表决通过解聘前期物业服务企业前期物业服务协议已终止，康**公司无权收取物业费。双方均认可康**公司现在一直在为涉诉小区提供物业服务，并未撤场。

一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康**公司与吴**签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。康**公司向吴**提供物业服务后，吴**理应依合同交纳物业费。现康**公司要求吴**给付物业费，理由正当充分，法院予以支持。吴**主张康**公司提供的物业服务存在瑕疵，经法院现场勘验，康**公司对吴**所在楼栋的公共设施设备和公共通道、小区绿化、消防及监控系统等存在维护和管理不足的问题，故法院认为应当对吴**应交纳的物业费进行酌减，酌减的幅度法院确定为百分之十。关于吴**所称前期物业服务协议已终止，康**公司无权收取物业费的辩解意见，因康**公司至今仍为珠江逸景家园提供物业服务，故法院对该项辩称意见不予采信。吴**以未实际入住为由拒绝交纳物业费，法院不予支持。考虑到小区物业管理服务确实存在需要改进的地方，故对于康**公司要求吴**给付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上，判决：一、吴**支付康**公司二〇一〇年十二月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费共计人民币一万三千一百零四元六角三分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回康**公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

康**公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，坚持根据双方签订的《前期物业服务协议》，请求依法改判由吴**交付全额物业费14560.7元及违约金。

被上诉人辩称

吴**不同意一审判决，但在法定期间未提起上诉，视为同意一审判决。吴**表示其从来没有拒绝交纳物业服务费，未交纳部分的服务费主要是由于康**公司没有提供服务。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有《前期物业服务协议》、付款通知书、照片以及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点问题为，康**公司为吴**提供的物业服务是否存在服务质量问题。截至一审法院现场勘验之日，康**公司对吴**住所的公共设施设备和公共通道、小区绿化、消防及监控系统等提供的服务存在维护和管理不足的问题。一审法院以此为由判令酌减吴**的物业服务费用，并无不妥。康**公司仍持起诉的请求和理由主张全额物业费并依据合同主张违约金，但未向本院提供证据证明其主张的事实，故本院对其主张不予支持。

综上，康**公司的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费100元，由广东康景**北京分公司负担37元（已交纳）；由吴**负担63元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费200元，由广东康景**北京分公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十二日