北京珠**有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京珠**有限公司（以下简称珠**公司）、上诉人周**物业服务合同纠纷一案，珠**公司与周**均不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第20949号民事判决，依法向本院提起上诉。本院受理后，组成合议庭进行了审理。珠**公司的委托代理人田*、周**及其委托代理人戴昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

珠**公司原审诉称：周**是珠**家园28号楼1单元×室业主，珠**公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十条违约责任第四款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之一的违约金。但周**却违反双方签订的协议，无故拖欠自2010年1月至2015年12月的物业费25660.8元。周**上述行为，严重侵害了珠**公司及广大业主的合法权益，并给珠**公司运营造成不利影响。现请求判令周**支付自2010年1月至2015年12月的物业费25660.8元；周**支付自2010年1月至2015年12月的违约金2566.1元；周**承担本案诉讼费。

一审被告辩称

周**原审辩称，我2008年买房2009年房屋外墙出现渗漏，我报修后，迟迟得不到答复，物业今年才来修，2014年我家被盗，物业没有任何的说法也提供不出任何协助公安办案的证据，今年夏天家中下雨，大门上方继续漏水，导致家中被淹。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2008年12月29日，周**就其居住的珠江国际家园一区28号楼1单元×室房屋，与珠**公司签订了《前期物业管理服务协议》，该房屋建筑面积为179.99平方米。协议约定：物业费收费标准为按住宅建筑面积每月每平方米1.98元，缴纳时间为周**收楼时（从房地产开发企业交付所购房屋之日起计，若因周**原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收）预缴一年的物业管理服务费，之后每半年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日和七月一日至十五日缴纳，预缴一年期满后，周**第二次缴纳物业管理服务费不满半年的，按实际天数计算，缴纳日期为期满后十五日内；珠**公司对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行日常维护、修缮、服务及管理，对房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护等事宜提供有偿服务；珠**公司协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，发生治安案件、刑事案件或交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理。此外，协议还约定了其他内容。合同签订后，双方即开始履行。2009年涉案房屋外墙出现渗漏，直至2015年10月珠**公司才对房屋外墙进行了维修。2014年5月24日，周**家中被盗，丢失现金35000元、欧元200元、美元200元、黑色苹果5手机一部。周**未交纳2010年1月至2015年12月的物业费25659元。

另查，2008年，涉案房屋的开发商北京珠**有限公司出具《住宅质量保证书》，承诺屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。

一审法院认为

原审法院认为：珠**公司与周**签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约严格履行。物业服务费的收费标准应与实际服务质量相对应，服务质量低于国家标准或合同约定的，服务费用应相应降低。本案中，双方合同明确约定了珠**公司对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行日常维护、修缮、服务及管理，对房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护等事宜提供有偿服务，珠**公司直至2015年10月才对周**房屋外墙进行维修的行为显属违约，故法院酌情予以减免。周**辩称珠**公司对其家中被盗一事没有任何的说法也提供不出任何协助公安办案的证据，但提供的证据不足，故对该答辩意见，法院不予采纳。由于珠**公司存在违约行为，周**并非恶意拖欠物业费，故对于珠**公司要求周**支付逾期交费违约金的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、周**给付北京珠**有限公司二○一○年一月至二○一五年十二月的物业费共计二万零五百二十七元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京珠**有限公司其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，珠**公司、周**均不服原审判决上诉至本院。珠**公司的上诉理由主要为：本案被上诉人是珠江国际家园28号楼1单元×室业主，上诉人为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十条违约责任第四款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之一的违约金。但被上诉人却违反双方签订的协议，无故拖欠2010年1月-2015年12月的物业费25660.8元。被上诉人上述行为，严重侵害了上诉人及广大业主的合法权益，并给上诉人运营造成不利影响。现恳请人民法院支持上诉人诉讼请求，依法判令被上诉人支付无故拖欠的物业服务费及违约金。

周**的上诉请求主要为：一、被上诉人主张收取的2010年1月至2013年12月的物业费已超过两年诉讼时效。因此，应依法驳回关于被上诉人主张收取2010年1月至2013年12月的物业费的诉讼请求。一审中上诉人曾提出过诉讼时效的主张，但被法官以提出时间过晚为由予以驳回。上诉人在一审阶段已经提出诉讼时效抗辩，一审法院未予审理，既违反了法律程序，又造成本案事实不清。二、被上诉人未履行相关维修、养护、管理、维护义务，上诉人依法不应当承担物业费并有权要求其承担赔偿损失的责任。依据最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题。上诉人房屋渗漏问题严重，符合《珠江国际家园前期物业管理服务协议》第三条：物业管理服务内容（一）房屋共用部位的维护和管理的范围。上诉人于2009年报修，被上诉人不予理睬，直至2015年才给予维修，2015年夏季还持续在漏雨，至今未能明确修缮！另，珠**公司未按《珠江国际家园前期物业管理服务协议》规定安排保安人员值班，监控系统不能正常运作，导致经常有犯罪分子溜入小区进行偷盗。2014年5月24日晚，上诉人家中被盗，丢失人民币35000元，美元欧元若干，手机一部。北京珠**有限公司不履行义务的行为给业主造成的物质损失以及精神上的不安全感。综上所述，恳请人民法院依法查明事实，依法改判。

本案审理中，周**主张其房屋外墙发生严重漏水影响居住。珠**公司认为漏水可能因房屋质量问题引发，并称已经于2015年联系开发商对漏水进行了维修。本院经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实无异。

上述事实有前期物业管理服务协议、照片、住宅质量保证书、业主手册、派出所证明及双方当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：珠**公司与周**签订的物业管理服务协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约严格履行。周**作为涉案房屋的业主接受了珠**公司提供的物业服务，应依约支付物业服务费用。双方于合同中明确约定了珠**公司有义务对共用设施设备、市政公用设施进行维护、养护和管理。周**的房屋外墙自2009年发生漏水情况，在漏水原因尚未明确的情况下，珠**公司应当进行必要的维修处理或者协助周**联系开发商进行维修，但其直至2015年10月才予维修的行为存在不当之处，原审法院据此酌减物业费用的处理适当。由于珠**公司存在违约行为，周**并非恶意拖欠物业费，周**无须支付逾期交费违约金。对于周**提出的时效抗辩，首先，根据原审卷宗，周**在原审审理中并未提出时效抗辩；其次，因周**欠缴物业费的状态持续存在，珠**公司不存在明显怠于行使权利的行为，其起诉行为并未超过诉讼时效。同时应指出，珠**公司作为物业服务企业应当加强服务意识，不断提高服务水平，虚心接受小区业主的意见，对业主反映的问题应当妥善解决，为业主提供周到的服务，进一步提升物业管理水平。综上，珠**公司、周**的上诉主张均不成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费253元，由北京珠**有限公司负担68元（已交纳），由周**负担185元，于本判决生效之日起七日内交纳。二审案件受理费1012元，由北京珠**有限公司负担506元（已交纳），由周**负担506元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年四月十三日