北京珠**有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京珠**有限公司（以下简称珠**公司）、上诉人杨*物业服务合同纠纷一案，珠**公司与杨*均不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第20948号民事判决，依法向本院提起上诉。本院受理后，组成合议庭进行了审理。珠**公司的委托代理人田*、杨*的委托代理人庄新廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

珠**公司原审诉称：杨*是珠江**底商42号楼×1室业主，珠**公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十条违约责任第四款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之一的违约金。”但杨*却违反双方签订的协议，无故拖欠自2007年9月至2015年12月的物业费29710元。杨*上述行为，严重侵害了珠**公司及广大业主的合法权益，并给珠**公司运营造成不利影响。现请求判令杨*支付自2007年9月至2015年12月的物业费29710元；杨*支付自2007年9月至2015年12月的违约金2971元；杨*承担本案诉讼费。

一审被告辩称

杨*原审辩称：2007年房子管道爆裂导致漏水，报修后，一直没有解决，直到2012年把水停了才能使用，物业存在不履行约定的物业服务的义务，没有履行维修的义务，我们不同意支付物业费，也不同意支付违约金，珠**公司要求给付两套房子的物业费，其中一段期间的物业费已经通过生效判决处理过了，是一事不再理。

一审法院查明

原审法院经审理查明：杨**北京市通州区珠江国际家园42号楼×1室的业主，该房屋建筑面积为99.02平方米。2006年6月4日，双方签订了《底商物业管理服务协议书》，协议约定：物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米3元，交费时间为每季度第一个月1日至5日交纳本季度费用；物业管理服务内容包括共用设施设备（共用的上下水管道、落水管等）的维护、养护和管理，市政公用设施（商铺外上下水管道等）的维护、养护和管理等。此外，协议还约定了其他内容。

另查，杨**北京市通州区珠江国际家园42号楼3单元商5房屋的业主，该房为两层的商住两用房，楼下×1室即涉案房屋为商业用房，楼上×室为生活用房。自2007年12月起，珠**公司以珠江国际家园42号楼3单元自来水管道漏水为由，将×室房屋的自来水关闭至今。杨*曾起诉珠**公司要求其恢复正常的生活用水等，北京市通州区人民法院于2011年6月判决珠**公司于判决生效之日起七日内恢复北京市通州区珠江国际家园42号楼3单元商5房屋供水等，后杨*上诉，北京**人民法院于2011年8月19日判决驳回上诉，维持原判。珠**公司至今未履行上述生效判决。

经核算，2007年9月至2015年12月期间杨*交纳了物业费2258.9元，未交纳物业费27447.1元。

一审法院认为

原审法院认为：珠**公司与杨*签订的物业管理服务协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约严格履行。物业服务费的收费标准应与实际服务质量相对应，服务质量低于国家标准或合同约定的，服务费用应相应降低。本案中，双方合同明确约定了珠**公司有义务对共用设施设备、市政公用设施进行维护、养护和管理，珠**公司应当对杨*使用的自来水管道进行维修，并应保障杨*正常使用自来水，珠**公司以杨*使用的自来水主管道漏水为由，将该管道关闭，给杨*的经营带来不便，珠**公司至今仍未对该管道进行维修的行为显属违约，故法院酌情予以减免。由于珠**公司存在违约行为，杨*并非恶意拖欠物业费，故对于珠**公司要求杨*支付逾期交费违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、杨*给付北京珠**有限公司二○○七年九月至二○一五年十二月的物业费共计一万八千五百三十五元三角，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京珠**有限公司其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，珠**公司、杨*均不服原审判决上诉至本院。珠**公司的上诉理由主要为：本案被上诉人是珠江**底商42号楼0×1室业主，上诉人为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十条违约责任第四款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之一的违约金。”但被上诉人却违反双方签订的协议，无故拖欠自2007年9月至2015年12月的物业费29710元。被上诉人上述行为，严重侵害了上诉人及广大业主的合法权益，并给上诉人运营造成不利影响。现恳请人民法院支持上诉人诉讼请求，依法判令被上诉人支付无故拖欠的物业服务费及违约金。

杨*的上诉请求主要为：双方前期物业服务合同明确约定了被上诉人提供对房屋共用设施、公用设施进行维护、养护和管理的义务，然而，被上诉人一直拒绝对上诉人所有房屋公共区域内的自来水管道进行维修，致使上诉人一直无法获得正常的生活供水，上诉人只能通过其他方式用水，生活极为不便，也额外承担了大量经济损失，且因水管漏水，房屋地面下陷，上诉人的房屋存在严重的安全隐患，价值也受损。因此，被上诉人无法提供正常物业服务合同约定的物业服务，存在根本的违约行为，其无权向上诉人主张物业费，且其主张的部分期间也超过了诉讼时效。恳请贵院依法改判，支持上诉人的请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实无异。

上述事实，有物业管理服务协议、判决书、物业费发票、收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：珠**公司与杨*签订的物业管理服务协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约严格履行。杨*作为涉案房屋的业主接受了珠**公司提供的物业服务，应依约支付物业服务费用。双方于合同明确约定了珠**公司有义务对共用设施设备、市政公用设施进行维护、养护和管理，珠**公司应当对杨*使用的自来水管道进行维修，并应保障杨*正常使用自来水，但珠**公司至今仍未对该管道进行维修的行为显属违约，故原审法院酌减物业费用的处理适当。由于珠**公司存在违约行为，杨*并非恶意拖欠物业费，杨*无须支付逾期交费违约金。同时应指出，珠**公司作为物业服务企业应当加强服务意识，不断提高服务水平，虚心接受小区业主的意见，对业主反映的问题应当妥善解决，为业主提供周到的服务，进一步提升物业管理水平。综上，珠**公司、杨*的上诉主张均不成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费309元，由北京珠**有限公司负担133元（已交纳），由杨*负担176元，于本判决生效之日起七日内交纳。二审案件受理费1236元，由北京珠**有限公司负担618元（已交纳），由杨*负担618元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年四月十一日