北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人董**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第18561号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人董**，被上诉人**限责任公司（简称波峰公司）之委托代理人陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年10月，董*升起诉至原审法院称：我于2007年4月16日从波**司处购买了C2号（以下简称涉诉房屋），双方签署了《商品房买卖合同》，约定支付完全部房款后180日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得相关产权证。我已经向波**司支付了全部房款，并且于2007年7月12日向波**司支付了办理房屋产权所需的所有税费，其中契税17290元、公共维修基金9720元、公共维修基金9720元、确权费80元、测绘费332.18元和交易费996.54元，但是波**司至今仍未办理房屋产权证。此期间我多次向波**司电话和当面催促，但始终未果。波**司违反了合同约定，故我诉至法院，要求波**司履行合同为我办理房屋产权证。

一审被告辩称

波**司辩称：涉诉房屋土地涉及抵押，被北京**民法院查封，我公司现无法为董**办理房产证。

一审法院查明

原审法院经审理确认：董**与波**司就涉诉房屋所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。董**已依约支付了全部购房款，波**司理应依约及时协助其办理涉案房屋产权证。但根据双方合同约定，涉诉房屋所在项目水岸三坡假日别墅建设用地为涞国用（2006）字第129号地块，而该地块现已整体被法院依法查封，故此该房屋现在不具备办理产权过户手续的客观现实条件，因此法院对于董**要求波**司为其办理涉诉房屋产权证明的诉讼请求不予支持，董**可待涉诉房屋具备办证条件后再行主张此项权利。据此，原审法院于2014年12月判决：驳回董**的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，董*升不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判支持其原审的诉讼请求。其主要上诉理由为：抵押行为发生在董*升购买房屋之后，该抵押行为是无效或非法的，不应该成为董*升要求办理房屋所有权证的障碍；抵押房屋清单上没有涉诉房屋房号，故该抵押与涉诉房屋及土地无关。波峰公司同意原判。

本院查明

经审理查明：2007年4月16日，波**司（甲方、发展商）与董*升（乙方、认购方）签订《水岸三坡假日别墅认购协议书》，约定：认购房产地址为河北省涞水县野三坡波峰度假村内；水岸三坡假日别墅位于河北省涞水县野三坡波峰度假村内，乙方已知悉并自愿认购该商品房；乙方应于签订本协议书同时向甲方交纳定金人民币叁万元；乙方自愿订购涉诉房屋，套内建筑面积166.09平方米，总价人民币486000元。同日，波**司（出卖人）与董*升（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定：出卖人出让方式取得位于河北省涞水县野三坡编号为涞国用（2006）字第129号的地块使用权，该地块土地面积为116126.8平方米，土地使用年限自2006年11月3日至2076年11月3日止，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房水岸三坡假日别墅，建设用地规划许可证号、建设工程规划许可证号同为涞建规字（033）号。买受人购买的商品房为预售商品房，出卖人证照齐全，已经批准可以预售，预售商品房批准机关为涞水县房地产交易管理所，商品房预售许可证号为涞（房）第001号；买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第C2号，该商品房用途为住宅，该商品房合同约定套内建筑面积166.09平方米；出卖人与买受人约定该商品房价款按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币486000元；买受人按照分期付款方式付款，2007年4月16日付3万元，2007年4月23日付12万元，2007年12月10日付10万元，2008年12月10日付10万元，2009年12月10日付清尾款13.6万元；出卖人应当在2007年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得相关产权证，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内（交付全款后6个月内）取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的百分之一赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。上述合同签订后，董*升依约支付了全部购房款，波**司依合同约定时间向董*升交付了涉诉房屋。董*升至今未取得涉诉房屋的所有权证。

另查：2009年9月28日，波**司将涞国用（2004）第83号、涞国用（2004）第84号、涞国用（2006）第129号土地，涞水**坡镇字第04609-04611（共3套）、涞水**坡镇字第04613-04617（共5套）、涞水**坡镇字第04619-04620（共2套）、涞水**坡镇字第05137（共1套）、涞水**坡镇字第05086-05117（共32套）、涞水**坡镇字第05689（共1套）房产抵押给北京农村**司花**行（以下简称花**行）。同日，花**行与波**司办理了土地他项权利证明书（涞土他项{2009}第105号）及房屋他项权证。2012年11月19日，原审法院就花**行与波**司、北京波**任公司、李**、李**、北京**园饭店金融借款合同纠纷一案作出（2011）丰*初第18679号民事判决。后花**行依据已经发生法律效力的（2011）丰*初字第18679号民事判决书向原审法院申请执行，在执行过程中，原审法院查封了波**司名下位于河北省涞水县三坡镇下庄村的房屋及土地，其中包括使用权证号为涞国用（2006）第129号的土地。经原审法院释*，董**表示知晓土地被查封一事，但坚持其诉讼请求。现使用权证号为涞国用（2006）第129号的土地仍在查封状态。

上述事实，有《水岸三坡假日别墅认购协议书》、《商品房买卖合同》、民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、土地他项权利证明书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据董**与波**司就涉诉房屋所签合同的约定，涉诉房屋所在项目水岸三坡假日别墅建设用地为涞国用（2006）字第129号地块，而该地块已被原审法院查封，故涉诉房屋目前暂不具备办理产权过户手续的客观现实条件。在此情况下，原审法院未支持董**要求波**司为其办理涉诉房屋产权证明的诉讼请求并无不当，本院予以维持。在无充分证据证明涉诉房屋现已具备办理房屋产权证明的情况下，董**要求波**司为其办理涉诉房屋产权证明的上诉请求，依据不足，本院难以支持。董**可待涉诉房屋具备办理房屋产权证明的条件后再行主张此项权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由董**负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由董**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月三十日