北京富**有限公司与刘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）北京富**有限公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）刘**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈**独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）物业公司的委托代理人魏修立，被告（反诉原告）刘**的委托代理人周*均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告物业公司诉称：北京市**业主委员会是依法成立并经昌平**员会备案的业主自治组织。2008年12月12日业主委员会代表全体业主与原告签订了物业服务合同，由原告提供××小区的物业服务。合同约定了不同结构建筑物的物业服务费标准，其中独体别墅为每月每平方米2.8元。被告系××号独体别墅的业主，房屋建筑面积263.81平方米。被告自2013年起至今未向原告缴纳物业服务费，2015年8月被告将房屋出售他人。至2015年7月底，被告共欠原告物业费22899元。期间，原告多次向被告催费，但被告不予理睬。综上所述，业主委员会代表全体业主与原告签订的物业服务合同系合法有效的，被告应严格遵循合同约定。被告拖欠物业费的行为属于违约，并损害了原告的利益。故诉至法院，请求依法判令：1、被告给付原告2013年至2015年7月物业费共22899元。2、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告刘**辩称：不同意原告物业公司的全部诉讼请求，请求法院依法予以驳回。我方于2002年与开发商签订合同，购买了位于××房产一处，由于开发商交付的房屋存在部分墙体开洞较大、洞口间承重墙墙体长度过短、部分墙体存在砌筑砂浆粉化现象、两处楼板开洞部位钢筋裸漏等质量问题，我方一直未实际入住。尽管如此，我方作为诚信守法的公民，至2012年底一直正常缴纳物业费。但之后物业公司严重违反《物业服务合同》的规定，不仅不履行物业服务责任，使我方无法得到基本的服务保障，而且故意严重损害我方利益，给我方造成不可挽回的经济和精神损失。为此，我方多次与物业公司交涉要其改正，但始终无果，在这种情况下我方才于2013年开始拒交物业费。物业公司给原告造成的部分损失有：1、我方南侧邻居私自将其院墙修至我方院内半米左右，物业公司未予制止也未向我方反映，后我方维权惊动警察，至今问题认为解决，我方遭受巨大精神痛苦和部分土地损失；2、2013年底未经我方同意，物业公司擅自引领电力公司施工人员进入我方自家宅院内挖沟作业、埋设电缆，事后物业公司不仅没有主动告知我方，而且我方发现后多次要求物业公司改正，物业公司均不予理会，这种行为直接损害了我方的权益。造成我方院内土地无法正常种植、绿化等难以挽回的损失；物业公司负有在小区内巡查，审查施工作业合法性，及时通知受施工作业影响的利益相关方，监督施工作业合法合规等相关责任。物业公司对于在我方宅院内进行的施工作业，未提前通知我方，未向我方出示任何施工作业合法手续，未尽管理职责，对造成我方的损失，物业公司应予一定赔偿；3、我方宅院内的竹子被人多次损害、挖走，树木被人私自砍伐，管井设施也受到破坏，物业公司不仅不制止，事后也不向我方反映，物业公司的这一失职行为造成我方一定经济损失；4、未经我方知情同意，物业公司将我方门前的绿地私自改成停车场，这一行为侵害了我方权益，给我方造成一定经济损失；5、长期以来，物业公司不履行管理职责，造成业主门前、院内垃圾成山，物业公司不及时清理垃圾、杂物的行为，严重损害了我方小区的居住环境和物业价值。

反诉原告刘**诉称：反诉被告作为为反诉原告所在小区全体业主服务的物业公司，未尽到物业管理职责、严重失职，造成反诉原告严重经济损失。此外，反诉人因房屋质量问题一直未实际入住，亦未对房屋进行装修，物业公司应当退还收取的装修保证金等。综上，请求法院判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失30000元；2、判令反诉被告返还反诉原告装修押金2000元，装修管理费400元，共计2400元；3、反诉费用由反诉被告承担。

反诉被告物业公司辩称：我方同意返还装修押金和装修管理费，但不同意反诉原告的其他反诉请求。我方无法确定反诉原告的损失是否存在，即便损失存在，反诉原告也应向有关责任主体主张相应请求，反诉原告的诉请与本案并非同一法律关系。

本院查明

经审理查明：刘**系××独体别墅的业主，房屋建筑面积为263.81平方米。2008年12月12日，北京市**业主委员会（甲方）与物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由原告为北京市昌平区××小区提供物业服务，乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务；业主按其拥有物业的建筑面积按年交纳物业服务费，其中别墅（独体）收费标准为2.8元／平方米／月；物业服务期限为三年，自2009年1月1日至2011年12月31日止，合同期届满前，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。甲方没有将解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的总经理，乙方继续管理的，仍执行此合同条款。期限双方约定；合同期满时，甲方决定继续委托乙方的，但没有将续聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的总经理，乙方继续管理的，视为此合同自动延续一年。刘**未交纳2013年起至2015年7月期间的物业服务费22899元。2011年9月26日，刘**向物业公司交纳装修押金2000元及装修管理费400元。

上述事实，有物业服务合同、催款通知单、2008年第二次业主大会决议、备案单、××小区自行管理总体方案、装修押金及装修管理费交费凭证及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：物业公司与北京市**业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。现本诉原告物业公司提供了物业服务，本诉被告刘**在接受该服务后，应当按照约定如期向本诉原告物业公司交纳相关费用。关于本诉被告提出的邻居私自修院墙、电力公司在其院内挖长沟埋电缆、院内竹子被人私自砍伐、院内管*被破坏等问题，本诉被告未有充分证据证明其损失是由本诉原告在提供物业服务的过程中造成的，如本诉被告确有损失，可向有关责任主体另行主张，故本院对于本诉被告的该项辩解意见不予采信，对于反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失的第一项反诉请求亦不予支持。关于本诉被告提出本诉原告的物业服务存在问题一节，因没有证据证明本诉原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于本诉被告以此为由拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。本诉被告可以在交纳物业费后要求本诉原告履行相关义务。另指出，本诉原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现本诉原告起诉，要求本诉被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。关于反诉原告要求反诉被告退还装修押金及装修管理费的反诉请求，因反诉被告同意退还该部分费用，故本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本诉被告刘**给付本诉原告北京富**有限公司二○一三年至二○一五年七月的物业服务费二万二千八百九十九元，于本判决生效后十日内履行。

二、反诉被告北京富**有限公司退还反诉原告刘**装修押金及装修管理费二千四百元，于本判决生效后十日内履行。

三、驳回本诉原告北京富**有限公司、反诉原告刘**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费一百八十六元，由本诉被告刘**负担，于*判决生效后七日内交纳。

反诉案件受理费三百零五元，由反诉原告刘**负担二百八十元（已交纳），由反诉被告**务有限公司负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十月二十日