夏**与北京市**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人夏**因与被上诉人北京市**有限公司（以下简称大龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第3631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

夏**在一审中起诉称：2009年8月6日，夏**与大**司签订商品房买卖合同，合同约定，夏**以724467元的价格，购买大**司出售的北京市顺义区滨河小区×号房屋一套，大**司应在房产交付之日起365日内为夏**办理好房产证，如未能履行，大**司应在夏**应取得房产证的期限届满之次日起至实际取得房产证之日止，向夏**支付全部已付款的万分之二的违约金。合同签订后，夏**交付应交付的所有款项后，大**司将房产于2009年8月15日交付夏**。房屋交付后，大**司迟迟未将房产证办理下来，经夏**询问，大**司称忘记办理了，直至2014年9月22日才办理下来。夏**认为，大**司迟迟未将房产证办理下来，给夏**卖房、贷款等事宜带来了诸多不便及经济损失，应当向夏**赔偿违约金。综上所述，现夏**根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求：大**司赔偿夏**违约金216905.42元（2010年8月15日至2014年9月22日共计1497天；724467×0.2‰×1497）并由大**司承担本案诉讼费。

一审被告辩称

大**司在一审中答辩称：不同意夏**的诉讼请求，法院应当依法驳回。第一，依据双方签订的商品房现房买卖合同补充协议第七条约定，本案夏**采用公积金贷款形式购房，必须委托大**司办理房屋所有权证，夏**有义务向大**司提供办证所需税费及应提交的相关资料，例如，购房发票、户口本、身份证原件等。大**司在合同签订后曾数次通知夏**提交办证资料，但夏**始终没有提交后来又失去联系，夏**的电话和居住地址都有变化但却没有通知过大**司，违反了合同附件八的相关规定，后果应由夏**自负，大**司最后一次于2014年9月11日通过公证形式向夏**告知索要办证材料但仍然被退回，理由是查无此人、地址不详、电话停机。2014年9月21日，夏**母亲找到大**司，大**司当即派人到夏威指认的地方取走了办证资料，2014年9月22日，大**司就办好了房屋所有权证书。基于上述事实大**司认为递交相应的办证资料是夏**的义务，大**司积极督促夏**提交办证材料，但夏**直至2014年9月21日提交，导致目前结果的原因责任在于夏**，夏**存在违约行为，夏**不应向大**司主张违约金，夏**应承担违约责任。第二，依据双方合同附件十的约定，夏**购房享受的额外优惠，夏**方承诺不追究因大**司违约给夏**造成的损失，包括逾期办理产权证。第三、假设夏**的请求获得法院支持，大**司认为夏**的请求数额过高，实际上夏**没有任何经济损失。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2009年8月8日，夏**与大**司签订《商品房现房买卖合同》，双方约定，由夏**购买大**司开发的顺义区滨河小区×室房屋（X京房权证顺股字第×号）一套，该房屋建筑面积119.62平方米，售价为6056.40元每平方米，总价款724467元。付款方式为公积金贷款，首付15446元已于2009年8月5日付清。双方以签订合同附件五的方式对付款方式及期限作出特别规定，贷款57万元由买受人申请公积金贷款于2009年10月10日前付至大**司账户。

若买受人逾期付款，则逾期在30日之内的，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付预期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的预期应付款的百分之五向出卖人支付违约金，并由出卖人退换买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。2010年2月3日，夏**以公积金贷款的方式向大**司支付了剩余房款57万元，大**司于当日向夏**出具了购房发票。

合同第九条写明，出卖人应当在2008年6月30日前向买受人交付该商品房，但夏**、大**司双方均认可，该约定属于笔误，双方在合同签订前并未实际交付房屋，庭审过程中，关于房屋交付时间的确定一节，双方未能达成一致。夏**认为，其购买的涉诉房屋属于现房，在其支付首付款之后即交付使用，夏**对此未能提交相关证据。大**司认为，涉诉房屋属于现房，但根据行业惯例，买房人支付全部购房款（即贷款到账）之前，开发商不可能交付房屋给买房人使用，大**司向法院提交了入住单复印件拟证明大**司系在2010年2月3日向夏**交付了涉诉房屋。夏**认为，该入住单上落款的日期有涂改且该证据为复印件，因此不认可该证据的真实性。

双方在合同中还约定，买受人同意委托大**司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，大**司不收取委托费用；买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第⑴种方式处理。⑴买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中**银行同期活期存款利率支付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；⑵无。现夏威佳即依据该条约定要求大**司承担违约责任。

在该合同的最后，买房人夏**以附件十的形式对双方应当承担的合同权利和义务做出了特别声明，内容如下：本人自愿购买大**司出售的滨河小区商品房一套，因享受了正常折扣以外的额外优惠，特做如下声明：1.因出卖人原因造成合同违约给本人造成损失的，包括但不限于逾期交房，逾期办理产权证，可修复的质量问题等，本人不要求出卖人承担任何赔偿责任。2.如出现出卖方严重违约的情况需要赔偿时，出卖方有权在赔偿款中将额外优惠的金额予以扣除。3.本人保证按合同约定的时间办理购房相关手续，如出现违约情况，将不再享受额外优惠。双方对该合同的真实性、关联性均不持异议。

2014年，夏**委托其母夏*出售涉诉房屋时始发现涉诉房屋的房屋所有权证书尚未办理，故联系大**司进行磋商。2014年8月，夏**委托夏*向大**司当面送达了信函，内容大致为：大**司逾期办理房产证应当承担违约责任，并且该行为造成夏**税费损失46万余元，大**司亦应当承担赔偿责任。但夏**在庭审过程中，未能提交相应证据证明该信函已经送达大**司。大**司辩解称，夏**在2010年2月3日付清购房款之后，即与大**司失去联系，为此大**司向法院提交了公证书一份，欲证明大**司试图通过夏**签订购房合同时所留存的地址与夏**取得联系。

一审法院判决认定：夏**、大**司双方在合同中约定：买受人（夏**）同意委托大**司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，大**司不收取委托费用；若买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，大**司承担相应的违约责任。本案中，夏**与大**司对双方的委托人与受托人的关系不持异议，对于委托合同的履行，我国相关法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。此种合同关系，系以信任为基础的劳务关系。委托人就委托的事项、办理的过程和结果等重大问题享有决策权，同时也应当为委托事项的办理创造条件。根据法院查明的上述事实，没有证据证实夏**在支付全部购房款之后长达4年多的时间内向大**司提交过办理房产证所需要的相关材料，换言之，夏**未能证明其就委托的事项创造了条件，其行为违反了合同的附随义务。众所周知的事实是，在没有购房发票、身份证等材料原件的情况下不能办理房屋所有权证书，在此情况下大**司未能履行委托合同所约定的事项不构成违约。

从另一角度分析，夏**在与大**司签订《商品房现房买卖合同》时享受了正常折扣以外的额外优惠，夏**因此为大**司出具了特别声明（合同附件十），该声明明确记载：因出卖人（大**司）原因造成合同违约给本人造成损失的，包括但不限于逾期交房，逾期办理产权证，可修复的质量问题等，本人不要求出卖人承担任何赔偿责任。由此可见，双方对逾期办理产权证的情形已经在合同中做出了特别约定，夏**已经明示放弃赔偿权利。在此情况下，若判决大**司继续承担违约责任，有违双方当事人在订立合同时的真实意思表示，故法院依法驳回夏**的诉讼请求。

一审法院认为

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十九条之规定，法院判决如下：驳回夏**的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，夏**不服原判，上诉至本院，请求撤销一审判决，依法改判大**司赔偿夏**违约金218499.25元。上诉理由为：1.一审法院认定事实不清，委托办证在先，购房在后，一切手续购房前已经备齐，办理房产证的手续，大**司实际持有，大**司接受了委托却没有给办理房产证，购房发票是大**司开具的，他们随时可以持购房发票办理房产证；2.一审法院适用法律错误，合同附件十属于无效的条款，原审法院明显偏袒大**司。大**司同意一审判决，不同意夏**的上诉请求和理由。

本院查明

本院查明事实与一审法院查明的事实基本一致。

上述事实，有双方当事人陈述、《商品房现房买卖合同》、购房发票、房屋交款书、收据、信函、《房屋出售委托登记表》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：夏**与大**司签订的《商品房现房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，该合同依法受法律保护，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。该合同约定：买受人（夏**）同意委托大**司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，大**司不收取委托费用；若买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，大**司承担相应的违约责任。同时，合同附件十载明“本人自愿购买大**司出售的滨河小区商品房一套，因享受可正常折扣以外的额外优惠，特做出如下声明：因出卖人（大**司）原因造成合同违约给本人造成损失的，包括但不限于逾期交房，逾期办理产权证，可修复的质量问题等，本人不要求出卖人承担任何赔偿责任……”。夏**在该声明页签字。对于夏**要求大**司赔偿违约金的上诉请求，本院认为，长期以来开发商接受购房人委托代为办理房屋所有权证书，开发商通知、催告并协助购房人办理房屋所有权证书系商品房交易的商业惯例。大**司作为专业开发商谙熟房产证办理之规范流程，理应按照合同及商业惯例履行自身义务。但本案的特殊之处在于，双方在附件十中约定夏**因享受可正常折扣以外的额外优惠，对大**司可能出现的逾期交房，逾期办理产权证，可修复的质量问题等违约行为不要求赔偿。换言之，大**司用额外优惠的方式换取了可能出现一些违约赔偿。在这种情况下，夏**作为购房人，应当更加积极地履行自身义务，促成合同正常履行。本案中，没有证据证实夏**在支付全部购房款之后长达4年多的时间内向大**司提交过办理房产证所需要的相关材料。在没有购房发票、身份证等材料原件的情况下，大**司客观上无法单方完成办理房屋所有权证书。且双方对逾期办理产权证的情形已经在合同中做出了特别约定，夏**已经明示放弃赔偿权利。综合上述情况，一审法院驳回夏**的诉讼请求并无不当，本院予以维持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费4578元，由夏**负担（已交纳2289元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费4578元，由夏**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十一日