北京京帆**发有限公司与北京市昌平区小汤山镇马坊村股份经济合作社租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京京帆**发有限公司（以下简称京**公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第10012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人京**公司之委托代理人李**、温*，被上诉人北京市昌平区小汤山镇马坊村股份经济合作社（以下简称马坊经合社）之委托代理人孙*到庭参加了诉讼，第三人北京市**服务中心（以下简称昌平**中心）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

马**合社在原审法院诉称：1997年1月17日，马**合社与京**公司签订租赁协议，马**合社将原讲礼中心校址出租给京**公司使用，租期为1997年1月1日至2016年12月30日止；前五年租金为每年四万元，第六年为五万一千元，以后每年租金递增5%。2006年起，京**公司以种种借口拖延支付租金，马**合社一再容忍、宽容，但京**公司一直未支付租金，给马**合社造成了严重的经济损失。故此，起诉请求：1、判令解除马**合社、京**公司签订的《关于租用原讲礼中心校址的协议》；2、判令京**公司支付马**合社拖欠的自2006年1月1日至2013年11月19日期间的租赁费共计人民币296244.89元；3、判令京**公司在判决生效后将租赁物腾退给马**合社；4、本案诉讼费用由京**公司承担。

一审被告辩称

京**公司在原审法院辩称：1、马**合社现在的名称为股份经济合作社，对其主体有异议。我方同意解除合同，但导致合同解除的违约方在于马**合社。2、马**合社要求支付拖欠租金，我方不同意支付。马**合社违约在先，合同签订后，马**合社一直没有将操场给我方。2002年马**合社就单方面拒绝我方公司变更入住，不让我方公司办理营业执照变更入住手续，且不让我方使用操场，阻碍我方建围墙，将我方建的围墙和钢丝网拆掉。我方把租金交至5月份，马**合社2005年起就开始在操场上建房子，所以我方自2006年起就不交纳租金了。2009年马**合社下了一个通知，要求与我方解除签订的协议，是马**合社先期违约。马**合社从合同签订日起就没有把租赁物交付我方，合同第6条，讲礼中学的校址含围墙的，教委的领导是专门负责校办工程，他也证实了我方就是为了这个操场来的，我方提交的录音上也有。我方同意解除协议，但不代表我方新建的房屋归马**合社所有。

昌平**中心述称：我方尊重马坊经合社的意见。

京**公司在原审法院反诉称：我公司与马**合社及原昌平**公司于1997年1月17日签订《关于租用原讲礼中学校址的协议》，合同约定校址的房屋及土地（包括操场）租给我公司使用20年，房屋维修由我公司负责，同时同意由我公司根据需要新建房屋和围墙，双方自合同签订后到2001年合作良好，在此期间，我公司为了将公司迁址到该地不但耗巨资维修了老房子，且按约新建房屋800平方米，公司局面已经打开。2002年马**合社变更法人代表后，就拒绝我公司入住，阻碍我公司将操场建围墙加以利用，我公司曾多次和他协商，马**合社以种种理由拒绝，致使我公司和他人联合投资体育设施合作开发扩大经营的项目流产，我公司为了利用操场购买的地脚钉、钢丝网等建筑材料作废（现存放于校内教室）。同时，马**合社批准、指使村民侵占操场，在其上建房，2009年擅自给我公司停水、停电，致使我公司无法办公，歇业至今。另外，我公司为了经营公司按照合同约定在校内新建房屋也因无法经营而闲置。我公司认为，由于马**合社先期违约造成我公司未能入住、经营，新建房屋的成本和已经交付的租金应由马**合社依法赔偿。故反诉请求：1、依法确认马**合社没有按约交付租赁物校址中的操场（22亩），且禁止我公司办理入住（营业执照地址变更）手续，已构成先期违约；2、因马**合社先期违约导致我公司订立合同的目的不能实现，要求依法解除双方签订的《关于租赁原讲礼中学校址的协议》；3、要求马**合社依法返还因其先期违约造成我公司无法经营已交付的租金损失109907元；赔偿新建房屋、老校舍修缮、管线的改造、围墙修建等损失880695元，上述款项共计990602元；4、反诉费用、鉴定费用由马**合社承担。

马坊经合社在原审法院针对反诉辩称：不同意京**公司的反诉请求。1、其所陈述的没有事实和法律依据，根据签订的租赁协议，租赁标的就是讲礼中学中26间房屋的院落，根本就不包括操场，其所述协议包括操场，没有事实依据。根据租赁协议中关于租金标准的约定，租金平均每亩3000多元，如果包括操场，面积将达到30多亩，显然说包括操场是不对的。京**公司的证人证言说租赁地包括操场也没有依据。2、关于京**公司营业执照地址变更，与本案没有关系，营业执照地址变更是其公司自己的行为，其要求我方赔偿其经营损失，我方不认可。根据协议约定，新建房屋必须得到我方书面认可，但京**公司没有事先说明，此次争议纠纷也是因为京**公司长期不支付租金引起的，根据相关司法解释，京**公司无权要求我方赔偿其损失。3、我方同意解除签订的《关于租赁原讲礼中学校址的协议》。京**公司要求按照重置成新价计算，我方不认可，即使按照成本价也应该考虑折旧，还有的物品能自行拆除。

第三人昌平**中心在原审法院述称：我方同意解除1997年签订的《关于租赁原讲礼中学校址的协议》。京**公司在租赁场地上所建的建筑物，因不涉及拆迁，所以不应该按照重置成新价赔偿，京**公司可以拆走新建的建筑物，还得考虑折旧。

一审法院查明

原审法院审理查明：1997年1月17日，原昌平县小汤山镇马坊村经济合作社和昌平**业公司（甲方）与北**学校体育器材研制厂（乙方）签订《关于租用原讲礼中学校址的协议》，该协议约定：一、甲方将原讲礼中学校址租给乙方使用二十年，期限自1997年1月1日至2016年12月30日止。二、租金前五年每年4万元，共计20万元，签订合同时付10万元，另10万元于1997年6月底前付清；后十五年，每年一月初付当年房租；第六年租金为5.1万元，以后每年递增5%。三、房租款昌平县小汤山镇马坊村经济合作社、昌平**业公司各得50%。四、昌平县小汤山镇马坊村经济合作社提供变压器，保证乙方用电，但乙方必须按时交纳电费（以查表为准），若乙方不按时交电费，甲方有权停电。五、原讲礼中学校址中的房屋，多数已漏，由乙方负责维修，但较大拆建，需经甲方同意。六、同意乙方新建围墙、房屋。但合同期满后，如果甲方仍出租，乙方在同等条件下，有优先租用权。如甲乙双方协议同意，也可以租给第三方。乙方有权获得其新建房屋的部分租金。七、双方因某种原因，需终止合同，必须提前半年提出，必须赔偿另一方的经济损失。合同签订后，原昌平县小汤山镇马坊村经济合作社和昌平**业公司将涉案租赁物交付北京**材研制厂使用，北京**材研制厂交付昌平县小汤山镇马坊村经济合作社租金至2006年1月。诉讼中，北京**材研制厂陈述租金是交付原昌平县小汤山镇马坊村经济合作社和昌平**业公司各一半，昌平县小汤山镇马坊村经济合作社认可京**公司已将租金交付至2006年1月；但昌平**业公司陈述共计收到北京**材研制厂的租金2万元。

2009年12月11日，马**合社向京**公司发出通知，载明双方虽然签订了合同，但由于京**公司未按合同约定交纳承包费（租金），根据村民代表大会的决议，双方签订的合同自2009年11月20日起自动作废（解除）。2013年4月18日，马**合社再次向京**公司及其法定代表人发出通知，载明京**公司房屋租金仅支付到2005年底，自2006年起，经我方多次催要均未果，故要求京**公司在收到本通知后三日内，立即支付2006年1月起至今拖欠的房屋租金，否则将依法追究法律责任。因京帆体联并未支付租金，马**合社于2013年7月8日向法院提起诉讼，要求解除租赁合同并要求支付拖欠租金。2013年8月15日，京**公司在答辩期间向法院提交管辖权异议申请书，认为其注册登记和经营地均在北京市海淀区，应该适用“原告就被告原则”，昌**法院对本案没有管辖权，要求移送至北京**民法院审理。昌**法院经审查后，于2013年8月23日依法作出民事裁定书，裁定驳回了京**公司的管辖权异议申请。京**公司不服该裁定，于2013年9月5日提起上诉。2013年10月23日，北京**人民法院依法作出民事裁定书，裁定驳回京**公司上诉，维持原裁定。2013年11月17日，京**公司提起反诉，要求继续履行合同，马**合社返还租金、赔偿损失；后又于2013年12月5日变更反诉请求，要求解除租赁合同、确认马**合社先期违约，并返还租金、赔偿损失（以评估结果定）。当日，京**公司向法院提交鉴定申请书，要求对涉案场地内新建房屋、老校舍修缮、管线改造、道路铺设、修建围墙等进行造价鉴定。2014年1月，京**公司再次提交鉴定申请书，要求变更鉴定内容，要求对上述建筑物和施工进行现在修建价款或重置成新价鉴定评估。

针对京**公司的重新鉴定内容，因涉案场地并非涉及到拆迁，根据案件情况，法院于2014年1月24日向京**公司进行释明后，京**公司坚持进行重置成新价进行鉴定。马坊经合社不同意京**公司对涉案建筑进行重置成新价鉴定，2014年1月20日，马坊经合社亦向法院提起鉴定申请书，要求对涉案建筑物及设施进行成本价（工程造价）鉴定。法院经北**院摇号选定了北京建**有限公司对双方上述申请进行鉴定评估。2014年5月27日，北京建**有限公司作出了鉴定报告，经鉴定，涉案建筑工程造价评估（成本价）总造价为378558.26元；而涉案建筑工程按照重置成新价进行评估的总造价为880695.14元，其中无争议项目的工程造价为651193.13元；争议项目的工程造价为229502.01元。

另查，1999年昌平县撤县设区，根据北京市昌平区小汤山镇人民政府出具的证明，2010年10月30日，昌平区小汤山镇马坊村经济合作社更名为昌平区小汤山镇马坊村股份经济合作社。2003年5月16日，北京**材研制厂经北京**管理局核准变更企业名称为北京京帆**发有限公司。2013年12月3日，法院依法向北京市昌**会办公室调取昌平**业公司的相关情况，北京市昌**会办公室出具证明，载明原昌平**业公司为区教委所属全额拨款事业单位，于2004年3月经区编办《关于北京市**业公司更名为北京市**服务中心的批复》，更名为北京市**服务中心。2013年12月25日，原昌平**公司经理柳**出具了《有关“讲礼中学”的情况简介》，说明由于上世纪九十年代讲礼中学并入小**中学时，情况特殊，权属不明，有关出租事宜由原马**队决定，关于京**公司未及时支付租金情况，经其请示当时教育局领导，被告知：租金不多，有马坊经合社管理；给租金更好，不给就不用管了，让马坊经合社去管理。后第三人昌平**中心就放弃对租赁事宜的处理。

原审法院认定上述事实，有《关于租用原讲礼中学校址的协议》、小汤山镇人民政府出具的证明、企业改制登记申请书、企业名称变更预先核准通知书、马坊经合社发出的通知、昌平区编办出具的证明、工程造价司法鉴定报告书、（2013）一中民终字第13146号民事裁定书、关于租用原讲礼中学校址的协议的情况说明、柳**的《有关“讲礼中学”的情况简介》及双方当事人的庭审陈述记录等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定：原昌平县小汤山镇马坊村经济合作社（现马**合社）、原昌平**公司（现昌平**中心）与原北**学校体育器材研制厂（现京**公司）于1997年1月17日签订的《关于租用原讲礼中学校址的协议》系当事人真实意思表示，协议内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同当事人应按照合同诚信履行合同约定的内容。现因**公司自2006年1月以来并未向马**合社交纳租金，亦曾给付其合理期限要求其交纳租金，但京**公司一直未交纳，致使签订租赁协议的合同目的不能实现，现马**合社于2013年7月8日起诉要求解除上述租赁协议，而京**公司提起反诉要求解除上述租赁协议，第三人昌平**中心亦对解除租赁协议无异议，因马**合社已经给予京**公司合理期限，京**公司仍未交纳租金，马**合社于2013年7月8日向法院提起诉讼，主张合同解除，涉案的《关于租用原讲礼中学校址的协议》应于2013年7月8日解除。故马**合社及京**公司要求解除上述租赁协议，具有事实和法律依据，法院予以支持。

关于马坊经合社要求京**公司支付自2006年1月1日至2013年11月19日的租金296244.89元，因京**公司一直未交纳上述期间的租金，且双方之间的租赁合同应于马坊经合社起诉之日（2013年7月8日）解除，京**公司交纳租金至2013年7月8日为宜。法院依据租赁协议中关于租金的约定，因自第六年起，租金以后每年递增5%，同时京**公司交付马坊经合社一半的租金，经法院核算，自2006年1月1日计算至2013年7月8日，京**公司应支付马坊经合社的租金共计274144元。故马坊经合社主张上述期间的租金，于法有据，合理部分，法院予以支持。关于京**公司辩称马坊经合社自2009年6月开始断水断电，其不应交付马坊经合社自2006年1月1日至合同解除之日期间的租金，一方面京**公司自2006年1月起就未交纳租金；另一方面，京**公司主张马坊经合社为其断水断电亦缺乏有效证据予以证明，故法院对其上述辩称不予采信。关于马坊经合社要求京**公司腾退涉案场地，因双方之间的合同应依法解除，合同解除后，京**公司应当将涉案的租赁场地腾退后返还给马坊经合社，故马坊经合社要求京**公司腾退并返还涉案场地，于法有据，法院予以支持。

关于京**公司反诉要求确认马坊经合社未按约定交付租赁物校址中的操场（22亩），且禁止其公司办理入住（营业执照地址变更）手续构成先期违约，一是双方在租赁合同中并未对操场以及变更营业执照进行过约定；二是京**公司亦未提供充足证据证明其主张，故其此项主张依据不足，法院不予支持。关于京**公司反诉要求马坊经合社返还已交纳的租金109907元，因京**公司并未提供充足证据证明其上述主张，且双方之间的合同合法有效，现京**公司要求马坊经合社返还已经履行的合同义务（返还租金），缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

一审法院认为

关于京**公司要求马**合社赔偿其新建房屋、老校舍修缮、管线改造、围墙修建等损失880695元，诉讼中，马**合社、京**公司均提起鉴定申请，京**公司要求按照重置成新价进行鉴定；马**合社要求对京**公司所施工的建筑设施进行工程造价评估，后经摇号确定的北京建**有限公司对马**合社、京**公司的申请进行了评估鉴定。京**公司要求对其在涉案场地的建设进行重置成新价鉴定，因涉案的租赁场地并非涉及到拆迁，在双方合同解除的情况下，京**公司在涉案场地进行的相关建设，在双方不能协商一致的情况下，即使涉及鉴定，只需要进行工程造价鉴定即可，无需重置成新价；若京**公司坚持就重置成新价进行鉴定，鉴定后的结果法院有可能不予参考，相应的不利后果由其自行承担。经法院依法释明后，京**公司坚持申请对建设工程进行重置成新价鉴定，对此，法院认为本案不涉及到拆迁，京**公司要求马**合社按照重置成新价鉴定的结果880695元赔偿损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。至于京**公司在涉案场地上新建的房屋及其他附属设施，因双方在租赁合同中对合同终止后地上物如何处理未作约定，且系京**公司不交纳租金的违约行为导致合同无法继续履行，即京**公司本身存在过错，故其无权要求马**合社赔偿其建房等相关损失。诉讼中，关于合同解除之后，京**公司在涉案场地上所建房屋及附属设施，马**合社不同意对其进行合理利用，要求京**公司自行拆除，京**公司亦同意自行拆除，但需要马**合社给予其合理期限，鉴于马**合社、京**公司就涉案承租场地上的建筑物及设施达成一致意见，对此法院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告北京市昌平区小汤山镇马坊村股份经济合作社与被告北京京帆**发有限公司及第三人北京市**服务中心于一九九七年一月十七日签订的《关于租用原讲礼中学校址的协议》；二、被告北京京帆**发有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京市昌平区小汤山镇马坊村股份经济合作社租赁费二十七万四千一百四十四元；三、被告北京京帆**发有限公司于本判决生效后三十日内自行拆除其在涉案租赁场地上添附的建筑物及附属设施，将涉案租赁场地腾退给原告；四、驳回原告北京市昌平区小汤山镇马坊村股份经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告北京京帆**发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

京**公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第二、五项，改判支持京**公司的原审反诉请求；诉讼费用由马**合社承担。上诉理由是：原审判决认定事实不清、证据采信偏听偏信、适用法律和程序存在错误。22亩操场是校址的一部分，是租赁标的物不可缺失的一部分，原审法院无视我方提交的证据。原审判决对马**合社违约的基本事实认定不清，无视马**合社违约在先，过错责任的分配有失公平。马**合社违约造成我方未能实际入住、经营，新建房屋的成本和已经交付的租金应由马**合社依法赔偿。京**公司不交租金行为是对马**合社没有交付合格租赁物的抗辩，而非故意违约。马**合社作为原告主体不适格。

被上诉人辩称

马**合社答辩称：我方认同原审判决，希望二审法院驳回京**公司的全部上诉请求并维持原判。京**公司自2006年1月1日开始欠租长达九年，我方起诉行使合同解除权并要求其给付租金于法有据。京**公司称租赁标的物包括学校操场并无事实和法律依据，我方已将租赁标的全部交付给京**公司使用，履行了合同义务，不存在违约行为。京**公司所提原告主体不适格没有任何依据，其向马**合社交纳过租金，表明其认可马**合社是收取租金的一方。

昌平**中心在本院庭前询问时陈述称：同意原审判决，不同意京**公司的上诉请求。昌平**中心经本院传票传唤未到庭参加开庭审理。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审期间，京**公司认可其自2006年1月1日开始未交纳租金。京**公司于二审庭审中提供其原审出庭证人韩**的北京市国家公务员任命书及工作证，欲证明韩**的身份为本案第三人昌平**中心的上级领导，其在原审出庭作证证明了涉案校址包括操场。马**合社对京**公司提交的上述北京市国家公务员任命书及工作证的真实性认可，但不认可证明目的。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：原昌平县小汤山镇马坊村经济合作社（现马坊经合社）、原昌平**公司（现昌平**中心）与原北**学校体育器材研制厂（现京**公司）于1997年1月17日签订的《关于租用原讲礼中学校址的协议》合法有效，合同当事人应依约履行合同义务。根据本案查明的事实，昌平区小汤山镇马坊村经济合作社已于2010年10月30日更名为本案原告马坊经合社，且京**公司向北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社交纳过租金，故马坊经合社作为本案原告主体适格。

现因京**公司自2006年1月1日起并未向马**合社交纳租金，马**合社亦曾给付其合理期限要求其交纳租金，但京**公司一直未交纳，致使马**合社签订租赁协议的合同目的不能实现，现马**合社于2013年7月8日起诉要求解除上述租赁协议，故上述租赁协议应于2013年7月8日解除，京**公司提起反诉亦要求解除上述租赁协议，第三人昌平**中心对解除租赁协议无异议，故原审判决解除上述租赁协议正确。

合同解除后，京**公司应当将涉案的租赁场地腾退返还给马**合社，并应支付马**合社自2006年1月1日至2013年7月8日欠付的租金，原审法院依据上述租赁协议约定，判决京**公司支付马**合社2013年7月8日前欠付的租金274144元并无不当。京**公司就其辩称马**合社自2009年6月开始断水断电的主张，未提供有效证据，原审法院对其该辩称不予采信，对其以此作为拒付租金的理由不予采纳并无不当。

京**公司虽于二审庭审中向本院提交了一审出庭证人韩**的北京市国家公务员任命书及工作证，欲证明韩**的身份为本案第三人昌平**中心的上级领导，韩**在原审出庭作证证明了涉案校址包括操场。但其提交的上述证据材料不足以证明涉案校址包括操场的主张，且马**合社对上述证据材料的证明目的不予认可。因本案租赁协议中并未对操场以及变更营业执照进行约定，京**公司亦未提供充足证据证明其主张，故原审判决对京**公司反诉要求确认马**合社未按约定交付租赁物校址中的操场（22亩），且禁止其公司办理入住（营业执照地址变更）手续构成先期违约的请求不予支持并无不当。京**公司以马**合社先期违约造成其无法经营为由反诉要求马**合社返还其已交付的租金损失，缺乏事实和法律依据，原审判决对此不予支持亦无不当。

关于京**公司要求马**合社赔偿其新建房屋、老校舍修缮、管线改造、围墙修建等损失880695元。因涉案租赁场地不涉及到拆迁，故京**公司要求马**合社按照重置成新价鉴定的结果880695元赔偿损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于京**公司在涉案场地上新建的房屋及其他附属设施，因双方在租赁合同中对合同终止后地上物如何处理未作约定，且系京**公司不交纳租金的违约行为导致合同无法继续履行，即京**公司本身存在过错，故其无权要求马**合社赔偿其建房等相关损失。原审诉讼中，马**合社不同意在合同解除后对京**公司在涉案租赁场地上所建房屋及附属设施进行合理利用，要求京**公司自行拆除，京**公司亦同意自行拆除，但需要马**合社给予其合理期限，鉴于马**合社、京**公司就涉案承租场地上的建筑物及设施达成一致意见，原审法院对此不持异议并判决京**公司拆除其在涉案租赁场地上添附的建筑物及附属设施，将涉案租赁场地腾退给马**合社并无不当。

昌**校后勤中心经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院依法缺席判决。

综上所述，京**公司的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费五千七百四十四元，由北京市昌平区小汤山镇马坊村股份经济合作社负担四百二十九元（已交纳）；由北京京帆**发有限公司负担五千三百一十五元（本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费一万三千七百零六元，由北京京帆**发有限公司负担（已交纳）。

鉴定费一万九千九百一十一元，由北京市昌平区小汤山镇马坊村股份经济合作社负担六千九百四十三元（已交纳）；由北京京帆**发有限公司负担一万二千九百六十八元（已交纳）。

二审案件受理费一万三千七百零六元，由北京京帆**发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十一日