张**与北京腾**责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与被上诉人**限责任公司（以下简称腾**公司）物业服务合同纠纷一案，因上诉人张**不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第45368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官黄**担任审判长，法官宋*、法官王**参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

腾**公司在原审法院诉称：张**为公司管理的位于北京市朝阳区东坝家园小区×号楼×单元×号房屋业主，张**和公司于2007年4月6日签订了《东坝家园物业管理委托合同》，约定由公司对上述房屋提供物业管理服务，根据合同约定，张**应于每年的4月6日前支付物业费1031.71元，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应支付总额的3‰交纳滞纳金。张**经公司多次催要拒绝交纳物业费，现共拖欠2008年4月21日起至2016年4月20日的物业费8253.68元，故诉至法院要求判令：1.张**立即支付2008年4月21日起至2016年4月20日的物业费8253.68元；2.张**支付拖欠物业费的滞纳金8253.68元。

一审被告辩称

张**在原审法院辩称：张**是东坝家园×号楼×单元×号房屋业主，购买房屋后，没有对地面等进行任何改动，却发现房屋存在很多质量问题。首先，张**没有拖欠物业费的想法，之所以未缴纳物业费是因为该由腾**公司解决的问题没有得到解决。从2008年开始至今都没有人上门收取物业费，期间，张**曾报修都没人管。刚刚入住的时候，厨房管道阀门漏水，橱柜都泡塌了，向物业报修后一直没人来，张**只能自己找人修理，修后发现还有漏水现象，张**又找了人修理，发现了新的漏水管道并进行更换。此外，刚刚入住不久，阁楼就有水晕，之后出现漏水，导致阁楼多处渗漏，并致一层阳台处漏水。房屋漏水导致地板和电脑受损。在本小区，即使业主报修物业派人过来也从不开单子，所以，即使报修了，张**手里也没有证据。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2007年4月6日，张**作为甲方（委托方）与北京东坝**责任公司（乙方、受托方）签订了《物业委托合同》，约定由北京东坝**责任公司对张**位于朝**坝家园×号楼×单元×号房屋进行物业管理服务，房屋建筑面积156.32平方米，乙方的管理事项包括：1.房屋的使用、维修和养护；2.与房屋有关的共用设施、设备及场地（消防、水泵、机电、设备、共用天线、自行车棚、绿地、道路、停车场、污水等地下管网、化粪池等）的使用、维修、养护和管理；3.清洁卫生；4.保安及公共生活秩序；5.车辆行驶及停放；6.政策规定的应由物业管理公司管理的其他事项；委托管理期限为2007年4月21日起始2008年4月20日止，期满前一个月内，双方续订委托管理合同，若甲方逾期未与乙方协商继续委托管理事宜，则本委托合同自动无限期延长；本物业的管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取，管理费的调整按北京市物价局相关文件执行；委托管理费按照一年计收，合同生效后于2007年4月6日前甲方付清首期委托管理费用1031.71元，此后甲方应以此类推作为以后年度交纳委托管理费用的时间；甲方逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金；房屋共用部位、共用设施、设备的小*、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的小*、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担。

张**作为居住人，与北京东坝**责任公司签订了《东坝家园物业管理服务协议》，约定物业公司对房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护和管理，包括1.每年对房屋共用部位、共用设备设施进行安全普查；2.冬季、雨季及天气异常时对易出问题部位重点检查，发现问题及时抢修。另约定共用部位包括：建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等。共用设施设备包括：建筑物内的公共给排水管道、漏水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施、避雨设施、公共供电设施、公共网络通讯线路、公共燃气管道设施等。

2006年9月18日，北京东坝**责任公司经北京市**朝阳分局核准，名称变更为北京腾**责任公司。

上述协议签订后，张**实际入住涉案房屋，腾**公司向张**提供物业服务，张**未按约定交纳2008年4月21日至今的物业服务费。腾**公司分别于2008年5月、2008年9月、2009年10月、2011年11月、2013年10月及2014年10月向张**发出书面的缴费通知书，张**均未予交纳。张**称腾**公司的物业服务质量有问题，向法院提交了照片若干张，分别为室内墙壁有水渍，阁楼雨水渗漏痕迹、橱柜因漏水受损情况；腾**公司对上述照片均不认可，并称不清楚张**室内漏水情况。

一审法院认为

原审法院认为：腾**公司、张**签订的物业管理委托协议及入住协议属有效合同，双方均应严格依约履行。腾**公司为张**提供了物业管理服务，即有权要求张**支付物业费。因张**未交纳物业费，腾**公司现主张2008年4月21日起至2016年4月20日期间的物业费有合同及法律依据，法院予以支持。

当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。双方物业委托合同虽约定“房屋的使用、维修、养护”属于腾**公司管理事项，但法院认为对业主专有部分的维修、养护并非腾**公司无偿服务的义务范围。故对张**相应的抗辩意见法院不予采纳。腾**公司为张**提供的服务中，公共部位的维修养护仅为内容之一，张**虽称腾**公司未尽到管理责任，服务有质量问题，但未提交充分证据，且其所述事项部分属于物业公司管理范围之外，故对其该项抗辩意见法院不予采纳。

根据双方物业委托合同第三条第2、3款的约定，张**应在每年11月3日前交纳当年物业费。张**至今未交纳2008年4月起至2016年4月的物业费，腾**公司主张滞纳金虽有合同依据，但其主张数额过高，且腾**公司未就涉案房屋顶部的公共部位的维修养护提供证据，故法院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，原审法院判决如下：一、张**于判决生效后十日内给付北京腾**责任公司二〇〇八年四月二十一日至二〇一六年四月二十日期间的物业管理费八千二百五十三元六角八分；二、驳回北京腾**责任公司的其他诉讼请求。如张**未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

张**不服原审法院判决，向本院上诉称：由于腾**公司没有履行物业服务第四条第2、3、4款，没有对公共雨水管道进行维护，使公共雨水管道堵塞，造成张**房屋漏雨，室内被雨水浸泡，家具、地板泡坏，屋内生虫、墙面起泡，窗户窗帘、屋顶等被泡坏，另厨房原有主阀门漏水、主管道有沙眼致橱柜泡塌，发现后开始向腾**公司报修，腾**公司一直不理，给张**精神上、经济上、居住上造成损失。张**故请求：撤销原审判决，改判驳回腾**公司的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

腾**公司同意原审判决，其针对张**的上诉请求答辩称：同意原审判决，请求维持原审判决。不同意张**的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

以上事实，有物业委托合同、入住合约、物业缴费通知单等证据及当事人在原审、二审期间的陈述在案证明。

本院认为

本院认为:张**主张，腾**公司没有对公共雨水管道进行维护，致使其房屋漏雨，室内被雨水浸泡，家具、地板等多处室内装修及设施损坏，使其遭受精神及经济损失。对此本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，在案证据尚不足以证明张**个人居室内装修及设施损坏系因腾**公司未对房屋公共部位尽到维修、养护责任所导致，即张**提交的证据不足以证明腾**公司的物业服务存在瑕疵以致于产生了减免物业费的结果。因此，张**的该项理由，并非拒交物业费的合理抗辩事由，原审法院对腾**公司之诉讼请求予以支持，并无不当。此外应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，腾**公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。

综上所述，张**的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费106元，由北京腾**责任公司负担53元（已交纳），由张**负担53元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费550元，由张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年四月八日