案外人长沙桐**限公司对申请执行人黄**、梁**与被执行人**有限公司、吴**担保合同及房屋买卖合同纠纷执行两案执行裁定书

案件描述

关于申请执行人黄**与被执行人三亚天**限公司（简称天意公司）、吴**民间借贷合同纠纷、申请执行人梁**与被执**公司房屋买卖合同纠纷两案，两案分别对被执**公司开发建设的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓项目进行了整体查封，并对部分房产进行了现场查封实际控制。2015年1月20日，案外人**份有限公司（简称桐木公司）向本院提交执行异议申请书，请求：撤销对太阳岛公寓的查封。本院受理后，依法另行组成合议庭于2015年2月5日公开开庭对涉及太阳岛公寓查封房产执行异议系列案件进行了听证，案外人桐木公司及委托代理人胡**、申请执行人梁**委托代理人翟**、申请执行人黄**委托代理人纪煌到庭参加听证，被执行人经传唤未到庭。现已审理终结。

请求情况

案外人桐木公司在听证中诉称：案外人与天**司签订《建设工程施工合同》、《补充协议书》、《消防工程施工合同》、《水电安装工程施工合同》等，承建三亚市解放四路112号太阳岛公寓（原三亚**中心），天**司尚欠案外人工程款87200128元，根据相关建筑法规的规定，案外人对太阳岛公寓享有建设工程优先受偿权。请求：解除对太阳岛公寓房产的查封。

答辩情况

申请执行人黄*安在听证中辩称：一、天**司未到庭，不能确认案外人桐木公司与天**司是否存在建筑施工关系，是否有存在工程欠款，工程欠款数额也无法确认。二、未经司法程序确认，不能证明天**司欠案外人工程款8720万元，以不能确定的事实主张对房产优先受偿权，法院不能在执行程序中支持其请求。三、工程款优先受偿，依据法律应当在工程竣工6个月内主张。太阳岛公寓早已有人装修居住，证明工程早已竣工，案外人已丧失主张工程欠款优先的权利。四、案外人对工程款及优先受偿权应当通过诉讼来确认，不能在执行异议审查程序中主张。综上所述，法院依据生效判决查封被执行人开发建设的仍在其名下的房产是正确的，案外人异议理由不成立，请求：法院驳回案外人执行异议。

申请执行人梁**在听证中辩称：同意黄**的意见，补充和强调几点：一、案外人主张天**司欠其工程款8720万元，但迟迟不采取措施即提起诉讼，不符合常理。二、未经司法程序确认，不能证明案外人与天**司存在建筑施工关系，不能证明有巨额工程欠款。三、工程款优先受偿，应通过诉讼来确认，不能在执行程序中来主张。综上所述，法院依据生效判决查封被执行人开发建设的仍在其名下的房产是正确的，案外人异议理由不成立，请求：法院驳回案外人执行异议。

被执行人天意公司、吴**未参加听证，也未提交书面意见。

经听证以及阅卷查明，在申请执行人黄**与被执行人天意公司、吴**民间借贷合同纠纷一案，2013年9月12日，福建省**民法院作出（2013）泉民初字第1170号民事调解书，确认天意公司、吴**对洪金来欠黄**债务本金23445000元、利息6095700元承担连带清偿责任。该案在诉讼期间，8月15日，福建省**民法院作出（2013）泉民保字第35-1号民事裁定书，查封、冻结天意公司价值3000万元的财产，并向三亚市住房和城乡建设局、三亚市国土环境资源局发出（2013）泉民保字第35-1号协助执行通知书，冻结天意公司座落于三亚市河西区解放路面积3279.33平方米的土地使用权［《土地房屋权证》编号为三土房（2013）字第09331号］。因查封的上述标的物在海南省三亚市，福建省**民法院委托本院代为执行。

在申请执行人梁**与被执**公司房屋买卖合同纠纷一案，2014年10月30日，本院作出（2014）三亚民一初字第8号民事调解书，天意公司返还梁**购房款1250万元，并赔偿梁**350万元。本案在诉讼期间，2014年3月7日，本院（2014）三亚民一初字第8-1号民事裁定书，轮候查封登记在天意公司名下的坐落于三亚市河西区解放路［产权证号为三土房（2013）字第093331号］、使用权面积3279.33平方米的国有土地使用权，并送达三亚市国土环境资源局。

本院在执行申请执行人黄**与被执行人天**司、吴**民间借贷合同纠纷一案过程中，2014年11月5日，本院到海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓物业处提取了太阳岛公寓已装修房号表，从该表登记情况可知，尚未在物业处办理入住装修手续的房屋有1层、2层、3层、4层、6层、7层、8层、24层、501、502、505、901、903、904、905、907、910、912、1001、1002、1004、1006、1008、1009、1010、1011、1012、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1110、1112、1201、1203、1204、1206、1207、1209、1212、1301、1302、13A02、13A04、13A06、13A07、13A09、13A10、13A11、1503、1504、1507、1508、1509、1510、1602、1603、1604、1605、1608、1705、1707、1708、1710、17A01、17A02、17A05、17A07、17A08、17A09、17A10、1902、1903、1904、1907、1908、1909、1910、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011、2102、2103、2109、2110、2203、2208、2209、2302、2303、2305、2307、2308、2309、2310、2311房。同日，本院对天**司开发建设的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓701、702、703、704、705、706、707、708、709、7010、7011、7012、801、802、803、804、805、806、807、808、809、8010、8011、8012、1001、1002、1004、1012、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1109、1112、1201、1203、1204、1206共计40套房产进行现场查封，并更换门锁予以实际控制。12月26日，本对再次对太阳岛公寓13A11、1503、1504、1602、1603、1604、1605共计7套房产进行现场查封，并更换门锁予以实际控制。2015年1月6日，本院作出（2014）三亚执字第57号执行裁定书，一、查封被执行人天**司名下的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓（原名称三亚**中心）房号分别为：701、702、703、704、705、706、707、708、709、7010、7011、7012、801、802、803、804、805、806、807、808、809、8010、8011、8012、1001、1002、1004、1012、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1112、1201、1203、1204及13A11、1503、1504、1602、1603、1604、1605共计45套房的房产。二、轮候查封被执行人天**司名下的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓（原名称三亚**中心）第一、二层连体铺面。

本院在执行申请执行人梁**与被执**公司房屋买卖合同纠纷一案过程中，2014年12月30日，本院对天**司开发建设的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓3A02、3A03、3A04、3A05、3A12、501、907、1008、1009、1301、1710、17A01、17A02、1903、1907共计15套房产及一、二楼连体铺面进行现场查封，并更换门锁予以实际控制。2015年1月6日，本院作出（2015）三亚执字第3号执行裁定书，一、查封被执**公司拥有的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓（原名称三亚**中心）房号分别为：3A02、3A03、3A04、3A05、3A12、501、907、1008、1009、1301、1710、17A01、17A02、1903、1907共计15套房产及一、二楼连体铺面［土地房屋权证号为三土房（2013）字第09331号］。2015年1月6日，本院作出（2014）三亚执字第57号执行裁定书，一、查封被执**公司名下的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓（原名称三亚**中心）房号分别为：701、702、703、704、705、706、707、708、709、7010、7011、7012、801、802、803、804、805、806、807、808、809、8010、8011、8012、1001、1002、1004、1012、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1112、1201、1203、1204及13A11、1503、1504、1602、1603、1604、1605共计45套房的房产。二、轮候查封被执**公司名下的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓（原名称三亚**中心）第一、二层连体铺面。

涉案标的物太阳岛公寓项目所占土地原系三亚**理所所有，原土地使用权证是河西国用（1992）字第0971号。1992年，三亚**理所与海南海**总公司（简称海**司）签订《合作兴建“海兴大厦”合同书》，双方合作开发“海兴大厦”项目，该项目位于三亚市河西区解放四路112号，土地使用面积3811.40平方米。1993年，三亚**理所、海**司与三亚国**展公司（简称国**司）签订《补充协议书》，合作方增加了国**司，并将项目名称改为“三亚**中心”。因合作方资金无法到位，该项目成为半拉子工程。2008年，三亚**理所与天**司签订《补充协议》，由天**司收购该项目并重新开发建设，该项目名称改为“太阳岛公寓”。2010年12月10日，三亚市规划局颁发给三亚**理所《建设工程规划许可证》，批准“三亚**中心”公寓项目规划建设，项目用地面积3712.13平方米，总建筑面积21386平方米，建筑层数：地下2层、地面主体12层、局部20层。2008年，三亚**理所与天**司签订《补充协议》，由天**司收购该项目并重新开发建设，该项目名称改为“太阳岛公寓”。2013年5月6日，三亚**理所与天**司签订《国有建设用地使用权转让合同》，7月，双方办理了土地使用权转移，新颁发的土地房屋权证号三土房（2013）字第093331号，权利人天**司；用地面积3279.33平方米；用途商业、住宅；使用权性质出让。天**司违反规划将“太阳岛公寓”项目加建至25层，“太阳岛公寓”项目至今未取得商品房预售许可证。

2014年8月4日，本院到三亚市国土环境资源信息中心查询涉案标的物太阳岛公寓项目相关档案，该档案显示：2013年8月21日，三亚**易中心收到福建省**民法院（2013）泉民保字第35-1号协助执行通知书，在黄**与天**司、吴**民间借贷合同纠纷一案中，冻结天**司座落于三亚市河西区解放路、面积3279.33平方米的土地使用权［《土地房屋权证》编号为三土房（2013）字第09331号］。9月5日，海南省海口市美兰区人民法院（2013）美执字第1797-1号协助执行通知书，在长沙桐**限公司诉海南正盛房地**限公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封太阳岛公寓项目土地。10月25日，福建省**民法院（2013）厦民保字第236号协助执行通知书，在蔡**诉吴**、海南国**有限公司、天**司纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地。11月25日，吉林省**民法院（2013）长执字第17号协助执行通知书，在中国建设银行**产业开发区支行与黑龙江同**团有限公司借款纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地。2014年3月7日，三亚**民法院（2014）三亚民一初字第8-1号协助执行通知书，在梁**诉天**司房屋买卖合同纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地。3月14日，河南省**业开发区人民法院（2014）开法协执字第41-1号协助执行通知书，在苏亚由诉天**司、海南**有限公司、吴**借款合同纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地。7月23日，三亚市城郊人民法院（2014）城民一初字第2095-1号协助执行通知书，在庄少建诉天**司、海南**有限公司、吴**合同纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地及地上附着物。8月4日，泸州市江阳区人民法院（2014）江**初字第126-1号协助执行通知书，在泸县农村信用合作联社诉天**司借款合同纠纷一案中，查封太阳岛公寓营业房第二层。

案外人提供了《中标通知书》、《建设工程施工合同》、《补充协议书》、《消防工程施工合同》、《建筑装饰工程施工合同》、《结算报告》、《工程结算确认表》等证据。

另，一共有42人和单位对本院查封的太阳岛公寓房产提出执行异议，本院一共立案43宗执行异议审查案件，上述案件案外人主张的标的物均与本案有部分重叠。

本院认为

本院认为，本案的焦点：案外人对标的物房产的主张能否对抗申请执行人基于其他债权对房屋的查封执行措施。根据《合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”的规定，建筑工程承包人对其所建工程有优先受偿权。在本案中，案外人提供的有关建筑工程合同等证据，可以证明案外人承建了太阳岛公寓，但案外人提供的《结算报告》、《工程款明细表》等证据，均是单方证据，不能证明工程欠款的具体数额是多少，案外人对此应当承担举证不能之责任。且《合同法》第二百八十六条规定是针对该工程拍卖变现款清偿顺序的优先受偿权利，不是针对该工程的物权归属，法院可以对该工程进行查封、评估、拍卖，在分配拍卖款项时优先偿还工程欠款，故案外人不能依据《合同法》第二百八十六条主张解除太阳岛公寓房产的查封。另外，案外人对工程欠款优先受偿的主张，应当通过诉讼程序来确定自己权益。案外人的异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：

裁判结果

驳回长沙桐**限公司的执行异议。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

本裁定送达后即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年四月八日