北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人张**、尹**因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第01174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年12月，张**起诉至原审法院称：2013年1月6日，我与尹**签订了购房协议，约定尹**将位于北京市大兴区×××102室的房屋（建筑面积为67.71平方米，以下简称涉案房屋）卖给我，价款112万元。协议特别约定，如果尹**（甲方）的新房未在4月30日前购买成功，此协议无效。协议签订后，我向尹**支付了2万元定金。2013年4月30日后，我多次询问尹**房屋过户事宜，他均答复一定会将房屋卖给我，仅需我耐心等待。2013年6月，尹**将涉案房屋的钥匙交给我，让我居住在此房屋中。在我等待尹**协助办理房屋过户手续期间，尹**突然在2014年10月告知我不再出卖房屋，故我起诉要求尹**向我双倍返还定金4万元、赔偿我经济损失20万元。

一审被告辩称

尹**辩称：不同意张**的诉讼请求。我与张**签订购房协议属实，协议约定如果我未在4月30日成功购买新房，则此协议无效。因在4月30日前，我没有购买到新房，所以我通知张**此协议无效。2013年6月，张**找到我说没有房屋居住，提出要租住涉案房屋，由购房定金冲抵租金。所以我提出反诉，要求张**将涉案房屋腾退给我，并向我支付房屋使用费47500元（每月按2500元计算，自2013年6月至实际返还房屋之日止，截至反诉日为19个月）。

张**对尹**的反诉辩称：尹**主张的腾退房屋与本案并非同一法律关系，本案是房屋买卖合同纠纷，腾退房屋是排除妨害。我与尹**并没有约定过占有使用费。无论租金还是使用费，也不是同一个法律关系，也不认可租金或使用费从定金中扣除的约定。总之，尹**的反诉缺乏事实和法律依据，要求驳回尹**的反诉请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务。张**与尹**签订的购房协议，虽然条款简单，但标的明确，张**与尹**也对价款达成了合意，因此应认定合同成立。此购房协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且二人均系完全民事行为能力人，应为合法。张**、尹**签订的购房协议中明确约定，如尹**未在4月30日前成功购买新房，此协议无效。此为附生效条件的合同。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当尹**未能在4月30日前成功购买新房时，其与张**的购房协议本不会发生效力，此时张**、尹**互不承担违约责任，尹**只需返还张**定金即可。然而，尹**却于2013年6月、7月间将涉案房屋的钥匙交给了张**，张**搬入涉案房屋居住。张**与尹**各自给出了不同的解释。尹**先是主张其将涉案房屋出租给张**，并口头约定租金按照市场价格计算，后又主张将涉案房屋暂借张**。这两种说法不仅前后矛盾，并且尹**既未提供书面租赁合同，也没有说清楚租金，这种做法与解释难令人信服。相反，张**主张尹**再三承诺会将涉案房屋卖给他，所以才给了钥匙。张**对此虽未进一步举证，但将尹**与张**订立购房协议这一事实，以及尹**将钥匙交予张**这一事实，二者相结合，能够认定张**的这一主张。也即，尹**将钥匙交予张**后，表明其仍欲受购房协议约束。张**基于对尹**的信赖，从而在涉案房屋中居住。后张**于2014年10月得知尹**不再将房屋卖予自己，却仍然占有使用，故张**不仅应将涉案房屋腾空后返还尹**，并且应向尹**支付自2014年10月起直至腾空时的使用费。而尹**主张的使用费标准，与市场价格相接近，法院予以支持。同时，因尹**的违约致使张**订立合同的目的不能实现，作为守约方的张**要求尹**赔偿房屋差价损失，法院酌情予以支持。并且，违约责任以实际损失为限。尹**赔偿张**的差价损失，能够基本填补张**的实际损失，故对张**要求尹**双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年4月判决：一、尹**赔偿张**损失十二万元（于判决生效后十日内履行）；二、张**将位于北京市大兴区×××102室腾空退还尹**（于判决生效后十日内履行）；三、张**向尹**支付房屋使用费（自二○一四年十月起至实际腾退之日，按照每月二千五百元的标准支付）；四、驳回张**的其他诉讼请求；五、驳回尹**的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，张**、尹**均不服，上诉至本院。张**上诉称：尹**违约后，我通过中介公司以139万元购买与涉案房屋同一小区的房屋，实际损失27万元，要求对方赔偿24万元已是酌情后的数额，原审法院判决尹**赔偿我损失12万元太少；故同意原判第二、三项，不同意原判第一、四项，请求二审法院依法改判尹**赔偿我经济损失20万元并双倍返还定金4万元。尹**上诉称：我与张**签订的购房合同因我新房未购买成功而无效，之后双方未签订过任何协议，我对张**亦未有卖房的承诺，故不存在违约行为；无证据表明我将涉案房屋的钥匙交给张**是一种仍然受购房协议约束的意思表示，实际情况是张**向我提出暂时借用涉案房屋存放物品，我才将钥匙交给其，之后其又提出要搬到涉案房屋暂住，等买到新房后即搬走，所以我才口头向其提出如其居住时间长了要按市场价支付房租，因双方就此已达成共识，我认为其老实本分，才未与其签订租赁合同；张**无证据证明其实际支付了139万元的购房款，不能证明其存在实际的房屋差价损失；综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回张**的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2013年1月6日，张**（乙方）与尹**（甲方）签订《购房协议》，约定：甲方将涉案房屋卖给乙方，价款112万元；合同签订之日，乙方向甲方支付2万元作为购房定金；甲乙双方同意以全款方式购买此房屋，交税当日乙方支付剩余全部房款；甲乙双方约定于2013年4月30日前签订房屋买卖合同；约定期满，如因甲方原因未能签订房屋买卖合同，甲方双倍返还乙方定金，如因乙方原因未能签订房屋买卖合同，甲方所收定金不予退还；因甲方卖房原因是用卖旧房款项购买新房，如甲方新房未在4月30日前购买成功，此协议无效，双方互不承担违约责任，返还乙方定金。当日，张**向尹**支付2万元定金。

2013年4月30日后，尹**未成功购买新房。2013年6月底，尹**将涉案房屋的钥匙交给张**，后张**搬入涉案房屋居住。对此，原审中，尹**先是主张2013年6月张**找到其，提出想要租住涉案房屋，房租可从定金中扣除，故其将涉案房屋交由张**居住，并口头约定租金按照市场价格计算，后又主张是张**向其借涉案房屋堆放东西，其将涉案房屋暂借张**，在交钥匙的时候没有和张**说租金的事情，到年底催的时候才有的想法，其当时想的是2万的定金时间长了就折抵房租了；张**均予以否认。张**主张，是尹**再三承诺会继续将涉案房屋卖给自己，所以给了钥匙；尹**对此主张亦予以否认。此后，张**、尹**并未签订书面房屋买卖合同，双方亦未继续履行2013年1月6日的购房协议。2015年4月10日原审庭审中，原审曾询问尹**何时告知张**不把涉案房屋出售了，尹**称：“我什么时候都没有告诉他我不把房卖给他了，我10月中旬告诉张**让他赶紧走人，买房就赶紧买，不买就把房屋腾出来。一年多了，2万的定金当作房屋租金也差不多了，所以我催的张**。”

张**认可其在2014年10月得知尹**不再将涉案房屋卖予自己，后仍占有使用涉案房屋。双方均认可，二人因购买涉案房屋相识，此前并不认识。

2014年11月30日，张**经北京链**有限公司提供居间服务，以139万元的价款在同一小区即×××小区，购买了×号楼×单元102室。

上述事实，有购房协议、定金收据、存量房屋买卖合同以及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：本案双方争议的主要事实是2013年4月30日后尹**是否承诺将涉案房屋卖与张**。该事实的认定主要基于对尹**将涉案房屋钥匙交付张**，由张**居住使用涉案房屋这一行为的解读。对此，双方各执一词。尹**先是主张2013年6月张**找到其，提出想要租住涉案房屋，房租可从定金中扣除，故其将涉案房屋交由张**居住，并口头约定租金按照市场价格计算，后又主张是张**向其借涉案房屋堆放东西，其将涉案房屋暂借张**，在交钥匙的时候没有和张**说租金的事情，到年底催的时候才有的想法，其当时想的是2万的定金时间长了就折抵房租了，其主张先后矛盾，亦没有其他证据佐证，故对其有关为何将涉案房屋钥匙交付张**，由张**居住使用涉案房屋的主张，本院难以采信。原审法院结合尹**与张**订立购房协议、尹**将钥匙交付张**并由张**居住涉案房屋的事实，采信张**有关尹**承诺将涉案房屋卖与其的主张，并无不妥。尹**承诺将涉案房屋卖与张**，后又告知张**不再出卖涉案房屋，违反约定，致使张**订立合同的目的不能实现，应支付张**因其违约造成的经济损失。原审法院根据过错程度、张**提供的另行购买房屋的合同，认定尹**赔偿张**经济损失12万元，并无不妥，本院予以维持。张**在主张尹**赔偿经济损失的同时，要求尹**双倍返还定金，缺乏法律依据，原审法院不予支持，亦正确，本院亦予维持。综上所述，张**、尹**的上诉请求均不成立，本院均不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费2450元，由张**负担715元（已交纳），由尹**负担1735元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费494元，由尹**负担390元（已交纳），由张**负担104元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费10788元，由尹**负担5888元（已交纳），由张**负担4900元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二Ｏ一五年八月十九日