白**与张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人白**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第04974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年1月，张**起诉至原审法院称：2013年7月28日，我与白**签订《北京市存量房屋买卖合同》，白**将位于北京市海淀区12号房屋（以下简称12号房屋）出售给我，总价138万元。双方于2013年10月21日交付房屋、办理产权过户登记。根据合同约定，白**在房屋所有权转移之日起5日内将房屋内户口迁出，逾期超过5日的，白**应按照已付房款的日万分之五支付违约金。白**直至2014年11月24日才将户口迁出，其行为已经构成违约。白**的违约行为一方面导致我的孩子不能及时在12号房屋处入学，我不得不另租房屋安排孩子入学，另一方面使我丧失了一个房屋交易机会。综上，我诉至法院，请求判令白**支付违约金272550元（自2013年10月27日至2014年11月24日，共计395天，按日万分之五计算）。

一审被告辩称

白**辩称：第一，双方于2013年7月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》，于2013年10月21日又签订网签合同。网签合同对前一份合同的条款进行了变更，是对双方权利义务的重新确认而非仅仅是房屋交易过程中的一个流程，网签合同并未约定张**所主张的限期迁户义务及相应的违约责任。第二，2013年7月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中迁户违约金的约定不合理且数额过高，法院应予以减轻或免除。其一，居间方及张**均未向我阐明该条款；其二，该条款并未列于合同的违约责任条款中，我签合同时无法注意到该条款；其三，我已经七十多岁，患黄斑性眼疾多年，在居间方和张**未向我阐明该合同条款的情况下，我无法知晓该条款的内容；其四，该条款约定在5日内迁出户口，涉及公安户籍部门，故该条款因涉及对第三方的约定，应该是无效的。第三，张**非北京户口，其户口无法落入12号房屋，张**没有损失。第四，签订合同之前，张**确实提到过户口问题，但他说他是山东人，户口无法迁入北京。2014年9月张**跟我联系要求我将户口迁出时，我立即办理了户口迁出手续。虽然张**没有通知义务，但张**在房屋过户后一年左右才要求我们迁出户口，现又利用合同条款向我主张违约责任，其存在恶意。综上，我不同意张**的诉讼请求，请求法院降低或免除我方的违约责任。

一审法院查明

原审法院审理后认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，白**与张**在北京世**有限公司的居间之下，根据交易流程就12号房屋之买卖签订《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同（合同编号为：×），此两份合同均是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均系合法有效，对双方当事人均具有约束力。白**以网签合同签订在后并对2013年7月28日的《北京市存量房屋买卖合同》之条款进行了变更为由，主张2013年7月28日的《北京市存量房屋买卖合同》已被网签合同所取代，该主张无事实和法律依据，本院不予采信。白**自认张**于2013年7月28日与其签订合同之前就提到过户口问题，且双方在2013年7月28日的《北京市存量房屋买卖合同》中亦明确约定了白**的限期迁户义务及逾期迁户之违约责任，白**的配偶及儿子因陪同白**进行房屋交易对白**就12号房屋负有的迁户义务理应知情，白**应依约履行迁户义务并敦促其配偶及儿子及时迁户，但是，白**因自身原因于12号房屋过户一年后才将其与家人的户口从12号房屋处迁出，确已构成违约，其理应根据上述合同约定向张**承担违约责任，支付迟延迁户期间的违约金。庭审中，张**就白**迟延迁户的行为给其孩子在京就读造成不便之主张举证不足，就白**迟延迁户的行为导致其丧失出售房屋的交易机会之主张未举证证明；白**就其所患黄斑性眼疾影响了其对限期迁户及逾期迁户违约责任之条款的了解举证不足，就其关于张**同意让其何时方便何时迁出户口的主张未举证证明；故本院对于张**和白**的上述主张均不予采信。就违约金的数额，双方虽在《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定了逾期迁户违约金的计算方式，但是，一方面考虑到双方约定的违约金数额过高，另一方面考虑到张**就其所受损失未举证证明，故本院根据双方的约定及公平原则对违约金予以酌减，判令白**按照全部已付款的日万分之二向张**支付违约金。据此判决：白**于本判决生效后十日内向张**支付违约金人民币十万八千七百四十四元。如果白**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，白**不服，上诉至本院。上诉理由：1、在签订《北京市存量房屋买卖合同》之后，双方又签订了网签合同，网签合同是对之前合同的变更，网签合同未规定我应限期迁出户口。2、签订合同时张**和我聊天，分散了我的注意力，我患有眼疾，未注意到户口迁出问题；张**曾表示我何时迁出户口均可；即使我迁出户口，张**非京籍，其户口也不能迁入。3、我迟延迁出户口未给张**造成任何损失，原审法院的违约金数额过高。我要求撤销原判，依法改判降低违约金的数额，我只同意给张**几千元。张**辩称：白**的行为影响了我的孩子入学且使我丧失了出售房屋的机会，要求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明：2013年7月28日，出卖人白**与买受人张**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：白**将12号房屋出售给张**；房屋建筑面积为49.60平方米；房屋成交价格为138万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起5日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金；逾期超过5日未迁出的，自逾期超过5日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，白**、张**与居间方北京世**有限公司签订《北京市存量房屋居间合同》，约定房屋成交价格中包括82万元的房价款以及56万元的房屋附属设施、设备、装饰、装修、相关物品等费用。

2013年7月31日，白**与张**就付款方式及期限、税费负担签订附件。

2013年10月21日，白**与张**签订网签合同（合同编号为：×），该合同仅载明了买卖双方及房屋的基本信息、房屋成交价格及付款方式，就房屋的交付、权属转移登记、迁户、违约责任、税费负担、不可抗力、争议解决方式等事项未予约定。截至该日，张**已向白**付清138万元（部分房款由白**委托其子胡**代收），白**将12号房屋过户至张**名下。

另查，12号房屋处原有白**、其配偶胡*及其儿子三人的户口。2014年11月24日，上述三人将户口从12号房屋处迁出，迁至北京市朝阳区2107号房屋。

庭审中，张**就白**迟延迁户的行为给其孩子在京就读造成不便之主张举证不足，就白**迟延迁户的行为导致其丧失出售房屋的交易机会之主张未举证证明；白**就其所患黄斑性眼疾影响其对限期迁户及逾期迁户违约责任之条款的了解举证不足，就其关于张**同意让其何时方便何时迁出户口的主张，未举证证明。白**自认，其与张**房屋交易的过程中，有家人陪同；其将房屋售与张**时，其与家人有房产可迁入户口，但直至2014年9月张**要求其将12号房屋处的原有户口迁出时，其才想起迁户口之事。

上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、房产证、派出所证明等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。白**与张**就交易房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同（合同编号为：×）均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据存量房屋的交易流程及网签合同的内容可知网签合同是办理房屋产权过户手续的必经程序，并非对《北京市存量房屋买卖合同》内容的变更，更不是对《北京市存量房屋买卖合同》中户口迁移约定的否定，故白**以网签合同的内容否认《北京市存量房屋买卖合同》中迁户的约定，进而不承担违约责任的辩解本院不予支持。白**在家人的陪同下与张**协商并订立涉案合同，合同中有关双方权利义务的约定是合同的重要条款，双方均应充分了解并知悉违约对己方产生的不利后果，而非缔约后以种种非法定理由不受合同约束。即使白**在忽略相关内容的情形下签署《北京市存量房屋买卖合同》，该合同对其仍然具有约束力。无论张**是否有迁入户籍的需要和可能，白**依约迁出其与家人的户口均为其合同义务。白**称张**承诺其何时迁出户口均可，无证据佐证，本院对其所述不予采信。鉴于白**违约，原审法院判决其承担违约责任，给付张**违约金正确。因原审法院已根据本案的实际情况，酌情降低了违约金的数额，白**仍然认为违约金过高，要求降低之请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二千六百九十四元，由张**负担一千六百一十九元（已交纳）；由白**负担一千零七十五元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二千四百七十五元，由白**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十五日