北京**集团与北京舒**饰中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉**友谊集团（以下简称西**团）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西*初字第20685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年7月，西**团起诉至原审法院称：2012年底，程德社作为个体经营者以个体工商户字号即本案北京舒**饰中心（以下简称装饰中心）名义与我公司签订《北京**集团×××路38号院物业服务合同》，为我公司负责管理的北京市海淀区×××路38号院提供保洁、垃圾清运、水电维修等服务，服务期限自2013年1月1日至2013年12月31日。合同履行过程中，为方便装饰中心工作，我公司将下列房屋提供给装饰中心使用：1、北京市海淀区×××路38号院4号楼顶层（设备层）及5号楼顶层（设备层）；2、北京市海淀区×××路38号院居委会院西侧的第一间及第二间房屋；3、北京市海淀区×××路38号院平房区东四排一号。后装饰中心在未履行房产建设审批手续的情况下，又私自在下列地址搭建违章房：1、北京市海淀区×××路38号院4号楼、5号楼楼顶彩钢板违章房各一间；2、北京市海淀区×××路38号院4号楼北侧违建房一间。2013年底，双方又续签为期一年的《北京**集团×××路38号院物业服务合同》。两份合同履行过程中，我公司均按期足额支付了服务费。2014年12月31日合同到期前，我公司已明确告知装饰中心不再续约，但装饰中心迟至今日仍强行滞留上述房屋拒不撤离。我公司多次要求其自行拆除私自搭建的违建房，装饰中心也予以拒绝。现诉至法院，请求判令：一、装饰中心返还我公司位于北京市海淀区×××路38号院4号楼顶层（设备层）及5号楼顶层（设备层）、海淀区×××路38号院居委会院西侧的第一间及第二间房屋、海淀区×××路38号院平房区东四排一号房屋；二、要求装饰中心立即拆除北京市海淀区×××路38号院4号楼及5号楼楼顶彩钢板违章房各一间、海淀区×××路38号院4号楼北侧违建房一间；三、诉讼费用由装饰中心承担。

一审被告辩称

装饰中心辩称，西**团要求返还的房屋，并未在双方合同中体现，这些房屋都是签订房屋合同前形成的。38号院4、5号楼顶层由我方使用，是我方出资改造的，原来并不是房屋，我方在2010年从西**居委会处接手38号院4号楼、5号楼顶层设备层，经过西**居委会同意，我方对设备层进行了改造并且加盖了彩钢房。居委会院西侧第一间、第二间房屋是我方一直在使用，是2007年从西**居委会接过来的。平房区东四排一号房屋我方并未使用。4号楼北侧的自建房均是2013年我方建造的，因为4号楼、5号楼顶层建好后，本来是用于出租，但是西**居委会没有让我方出租，因此产生了比较大的损失，为了弥补我方的损失，允许我方自建了一间房。现不同意西**团的诉讼请求，因为根据合同法，西**团按照物业服务合同起诉，但诉争房屋并不是物业服务合同范畴。

装饰中心反诉称，2010年8月，程**与西单**委员会签订无固定期限劳动合同，为海淀区×××路38号院负责水电修理。2013年4月1日，装饰中心与西**团签订《物业服务合同》，为西**团提供保洁、垃圾清运、水电维修等服务，合同还约定西**团按季度支付装饰中心劳务费，每季度40020元。2014年1月，双方又续签合同。2014年底合同虽已到期，但西**团并没有提出终止合同，按照我国合同法的规定，双方应视为无期限合同，装饰中心继续为西**团提供服务，直至2015年4月29日西**团以书面形式告知装饰中心终止合同。现反诉至法院，请求判令：1、要求西**团支付2015年第一季度的服务费40020元；2、反诉费由西**团承担。

西**团辩称，1、不同意反诉请求，本案双方之间的合同已经于2014年底到期，合同履行期间内，服务费已经按期支付。2、装饰中心要求支付办公室装修费缺乏事实依据。

一审法院认为

原审法院认为：西单**饰中心签订合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。

庭审中，西**团虽不认可所有涉案房屋均由西**居委会于合同前交付给装饰中心，但双方合同中对涉案房屋并未约定，也未实际移交涉案房屋，法院认为装饰中心占有房屋、搭建违建房，并非基于双方的物业服务合同，西**团依据物业服务合同要求装饰中心返还房屋、拆除违建房的请求，缺乏依据，法院不予支持。西**团主张无论涉案房屋是否由西**团提供，装饰中心均是为了提供物业服务所占有，因此，装饰中心应当将返还房屋、拆除违建房。法院注意到，装饰中心经营者程德社与西**居委会的《设备层整改协议》约定，将×××路38号原4号楼上、5号楼上设备层改造成单间住房使用，包括厨房、卫生间、洗澡间等内容，无论此协议的效力如何，法院由此可推定涉案房屋并非为提供物业服务所占有。庭审中，西**团虽表示不清楚《设备层整改协议》中西**居委会公章的真实性，但其与西**居委会为上下级关系，法院要求西**团向西**居委会核实协议真实性，但西**团直至判决作出之日，也未向法院提交核实结果，故其应当对此承担不利后果。

本案双方争议的另一焦点为2015年第一季度装饰中心是否提供了物业服务。法院认为，依据证据及双方陈述，可以认定2015年第一季度装饰中心提供了物业服务。理由如下：一、西**团在诉状中表述“2014年12月31日合同到期前，西**团已明确告知装饰中心不再续约”，但装饰中心出示的证据显示，2015年4月西**团才发送给装饰中心腾退房屋通知，告知装饰中心不再续约，庭审中法院询问西**团，其又表示不清楚是否通知过装饰中心；其次，装饰中心表示2015年第一季度物业费的发票已提供给西**团，法院要求西**团核实是否确有此事，西**团答复不清楚，法院认为西**团作为全民所有制企业，应该具备完善的管理制度及财务制度，对于是否收取装饰中心的发票应该能够给予法院一个明确结果，其对此事不清楚，应当为此承担不利后果，法院采信装饰中心的陈述；再者，双方合同到期后，并未就物业服务等事项进行交接，也无新的物业公司进驻服务。综上，装饰中心以原合同标准要求西**团支付2015年第一季度物业费40020元的请求，理由正当，法院予以支持。

据此，原审法院于2015年9月判决：一、自判决生效之日起七日内，北京**集团支付北京舒**饰中心二〇一五年第一季度物业服务费四万零二十元。二、驳回北京**集团的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，西**团不服，仍持原诉请求及答辩意见提出上诉，要求本院依法改判支持其诉讼请求，驳回装饰中心的诉讼请求。装饰中心同意原判。

本院查明

本院经审理查明：2013年，西**团（甲方）与装饰中心（乙方）签订《北京**集团×××路38号院物业服务合同》，合同约定：一、物业服务内容，乙方承接甲方38号院物业服务范围，清洁卫生、花草树木的修剪、楼道及院内清洁、公厕卫生及垃圾清运，院内设施水电维修；三、服务费报价表，每年服务费共计160080元；六、付款方式，物业管理工作费交付方式以每季度为一个付款周期，在乙方没有违约、违法行为的前提下，甲方应于每季度末向乙方交付该季度的物业管理费，甲方按每季度40020元的劳务费支付给乙方；八、附则，2、协议履行期限届满，本协议自然终止，双方如续订协议，应在本协议期满一个月前向对方提出书面意见；3、本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，可向甲方所在地人民法院提起诉讼；九、合同期限，自2013年1月1日至2013年12月31日止。合同到期后，双方续签了一年期的物业服务合同，合同期限至2014年12月31日。

另查，西**团系海淀区×××路38号院房屋的产权人。

现西**团以双方合同到期为由，要求装饰中心返还海淀区×××路38号院的房屋并拆除该院的违建房。装饰中心表示，其并未使用、占有海淀区×××路38号院平房区东四排一号房屋，西**团要求返还的其他房屋及拆除的房屋，均系从西**居委会处接手、搭建的，发生在双方签订物业服务合同之前，并非物业服务合同的范畴。庭审中，西**团自述，涉案房屋是西**团的自管小区，小区里有一居委会，名为北京市海淀**社区居委会，西**团与西**居委会为上下级关系，2006年5月起西**居委会一直为小区居民服务，小区公共设施的维护由程德社提供，在2012年底，由于调整西**团收回了管理权，2013年开始签订书面物业合同，同时也让程德社申请了个体工商营业执照即为装饰中心，2014年北京市政府作出调整，市属企业非经营性资产整体移交，北**集团统一管理，涉案小区的管理和产权都要移交，西**团与装饰中心多次协商未达成一致，西**团诉讼请求中的部分房屋可能系西**居委会提供给装饰中心的，但装饰中心因提供物业服务占用涉案房屋，因此，无论诉争房屋是否由西**团提供，西**团均有权主张装饰中心返还。西**团还表示并非诉求中的所有房屋都由西**居委会提供给装饰中心，但不清楚哪部分房屋系西**居委会提供。经法院询问，西**团表示双方签订合同时装饰中心已占有部分房屋，因此双方并未约定移交房屋，双方之间也未实际移交房屋。

诉讼中，装饰中心出示北京市海淀**区居民委员会（甲方）与程**（乙方）2012年10月10日签订《设备层整改协议》，协议约定程**对海淀区×××路38号院4号楼上设备层及5号楼上设备层进行改造，原有设备层由程**单方筹资改造成单间住房使用，改造项（设计、开门、地面、墙面、房顶、隔断、水、电路、厨房、卫生间、洗澡间、楼梯及室内外装修等），改造完工后，5号楼上设备层归甲方使用，4号楼上设备层、楼顶小屋（约7.5平方米）和彩钢房（约25平方米）归乙方无偿长期使用。西**团表示《设备层整改协议》中的西**居委会公章的真实性不清楚，但协议内容是违法的，应属无效。原审法院释明西**团就西**居委会公章的真实性进行核实，但西**团未提交核实结果。

2015年4月29日，西**团向装饰中心送达《关于北京**居中心（程**）立即腾退海淀区×××路38号院所占房屋的通知》，主要内容为：根据北**资委的批复及指导意见，我集团位于北京市海淀区×××路38号院的所有房产现已经移交给北京**限公司，贵我双方的服务合同已于2014年末到期，根据现有情况，已不能续签，因此，请贵中心（程**）立即腾退在海淀区×××路38号院所占用的所有房屋。装饰中心表示，双方合同到期后，装饰中心继续提供了物业服务，并已将2015年第一季度物业费的发票交付给西**团，此后接到了西**团的通知。法院询问西**团合同到期前是否通知装饰中心不再续签、是否有新的物业公司开展服务、是否已接收装饰中心开具的2015年第一季度物业费发票，西**团均表示不清楚。

上述事实，有物业服务合同、产权证、设备层整改协议、发票复印件、通知及双方当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：本案中，西**团系以物业服务合同纠纷为由起诉要求装饰中心返还房屋、拆除违建房。但根据查明的事实，双方物业合同中对涉案房屋并未约定，亦未实际移交涉案房屋，故原审法院据此认为装饰中心占有房屋、搭建违建房，并非基于双方的物业服务合同，西**团依据物业服务合同要求装饰中心返还房屋、拆除违建房的请求缺乏依据。经查，原审法院的认定符合相关法律规定，并无不当。西**团的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。

另，关于2015年第一季度装饰中心是否提供了物业服务的问题，原审法院系结合双方的陈述、提交的证据及双方合同到期后，并未就物业服务等事项进行交接，也无新的物业公司进驻服务等情形，认定2015年第一季度装饰中心提供了物业服务。经查，该认定符合相关法律规定本案的实际情况，并无不当。西**团不同意给付物业费的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。

综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元，由北京**集团负担（已交纳），反诉费400元，由北京**集团负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费801元，由北京**集团负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十三日