高**与松**卖行、宁江区**员会办公室拍卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**限责任公司（简称松原市拍卖行）因与被上诉人高喜义、被上诉人松**委员会办公室（简称宁**资办）拍卖合同纠纷一案，不服宁江区人民法院（2015）宁*初字第1329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人松原市拍卖行法定代表人刘**，被上诉人高喜义及其委托代理人于**、被上诉人宁**资办委托代理人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被上诉人高喜义一审诉称：2011年4月26日其通过公开竞价的方式竞买到包括本案争讼标的在内的拍卖资产的所有权。高喜义竞买成功后及时交纳了拍卖款项并敦促宁**资办及时进行交接，在交接过程中由于宁**资办就竞买土地上的67平方米房屋及1000平方米场地和7个车库迟迟未能交付给高喜义，给其造成损失。故诉至法院，请求判令：1、宁**资办立即交付高喜义购买的67平方米房屋和7个车库、1000平方米场地；2、松原市拍卖行与宁**资办连带赔偿高喜义经济损失合计人民币1509487元，具体包括：7个车库及1000平方米场地的租金损失190998元／每年X6.5年（自2011年4月26日至2017年9月30日）u003d1241487元，67平方米房屋租赁损失67000元／年X4年u003d268000元。

一审被告辩称

上诉人松原市拍卖行一审辩称：高喜义所诉均属实，松原市拍卖行认可且同意赔偿，但67平方米房屋已顶账给他人交付不了，1000平方米场地因已租赁给加油站目前也交付不了，租赁期限到2017年9月30日，7个车库中有5个被加油站占用，另外两个也无法使用，目前也交付不了。松原市拍卖行系整体拍卖宁江**资办委托拍卖的资产，本案争讼标的均在内。67平方米房屋顶账的事实宁江**资办未说明此瑕疵，松原市拍卖行对顶账事实不了解。1000平方米场地租赁的事实，松原市拍卖行虽然知道，但当时宁江区交通局及宁江**资办均认为能交付，坚持让其拍卖。由委托方造成的责任应该由委托方承担责任，松原市拍卖行虽有责任，但主要责任系宁江**资办，因此应判令由宁江**资办承担责任，松原市拍卖行不应承担责任。

被上诉人宁**资办一审辩称：高喜义所诉事实存在，同意赔偿，但对诉讼请求的数额有异议。本案争讼67平方米房屋已经给付案外人高军，交付不了。1000平方米场地及7个车库因在2007年9月30日由松原**流中心租赁给案外人赵**，租期至2017年9月30日止，故只能于2017年9月30日后交付。高喜义要求的1000平方米场地及7个车库的租金损失及67平方米的价值应当以司法鉴定为准，虽然宁**资办对上述损失委托第三方进行过评估，但仅是内部参考，仍应以司法鉴定为准。

一审法院查明

一审法院查明：2011年4月15日，宁**资办与松原市拍卖行签订委托拍卖合同一份，约定宁**资办委托松原市拍卖行将包括本案争讼标的67平方米房屋（无房照）、1000平方米场地、7个车库在内的资产进行整体拍卖。2011年4月25日，高**与松原市拍卖行签订竞买协议一份，约定高**参加上述资产的竞买。同日，松原市拍卖行出具拍卖标的瑕疵声明一份，声明中未披露本案争讼标的的瑕疵。2011年4月26日，高**与松原市拍卖行签订拍卖成交确认书一份，确认高**竞得包括本案争讼的67平方米房屋、1000平方米场地、7个车库在内的资产。现松原市拍卖行和宁**资办均认可，本案争讼的67平方米房屋已经无法交付，1000平方米场地、7个车库于2017年9月30日前无法交付，同时，松原市拍卖行和宁**资办对于应当赔偿高**67平方米房屋的价款，自2011年4月26日起至2017年9月30日止1000平方米场地、7个车库租金损失的事实无异议。2015年1月20日，宁**资办委托吉林财**限公司（简称财**司），对于本案争讼的67平方米房屋价值进行评估，财**司于2015年1月22日制作资产评估报告书一份，载明该房在评估基准日2015年1月20日委托评估的评估值总计为516100元，该报告评估结论自2015年1月20日至2015年7月20日有效。2015年3月11日，宁**资办委托中鸿广厦房地产评估顾问（北**限公司（简称中**公司）对本案争讼的1000平方米场地及7个车库租赁收益进行测算，中**公司于2015年3月12日制作出租房地产收益咨询报告书一份，载明上述场地、车库在估价时点2015年3月11日的年出租收益价值结果为190978元。宁**资办于2015年5月7日向一审法院提交了鉴定申请书，要求对本案争讼67平方米房屋的市场价值、1000平方米场地及7个车库自2011年4月26日至2017年9月30日房地产租赁收益的价值进行司法鉴定。高**在本案中为保全宁**资办财产花费保全费5000元。

一审法院认为

一审法院认为：松**卖行和宁**资办均认可本案争讼的67平方米房屋已经顶抵给案外人高军，高军对拍卖该房屋的事实不追认，故二者之间的委托拍卖合同及高**与松**卖行之间的拍卖合同中涉及到本案争讼的67平方米房屋的部分均无效。对于本案争讼的1000平方米场地及7个车库虽然暂时无法交付，但并不影响宁**资办对上述资产的处分及松**卖行对上述资产的拍卖，故松**卖行和宁**资办之间的委托拍卖合同及高**与松**卖行之间的拍卖合同涉及到本案争讼的1000平方米场地及7个车库的部分均合法有效。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”，第五十八条又规定：“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。”，根据该规定，宁**资办对于本案争讼的67平方米房屋没有所有权而进行委托拍卖应当承担责任，松**卖行对于该房屋应当进行实地调查而未尽到调查义务，故不能认定松**卖行对此事不明知，因此松**卖行应对此部分承担连带责任。《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款规定：“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”，第二十七条规定：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”，第六十一条第一款规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”，根据该规定，松**卖行明知本案争讼的场地和车库上有租赁合同的事实而未向竞买人高**披露，应当就该部分产生的租金损失对高**进行赔偿。松**卖行和宁**资办均认可应返还高**本案争讼的67平方米房屋的市场价值及1000平方米场地、7个车库自2011年4月26日至2017年9月30日的租金损失，一审法院予以确认。宁**资办辩称，本案争讼的两个评估报告的评估结果属于其单位内部参考资料，应以司法鉴定为准，并申请了司法鉴定。上述两份评估报告均在有效期内，进行评估的两家单位均有相应的鉴定资质，参与鉴定的人员均有相应的鉴定资格，宁**资办未提出应当进行重新鉴定的法定事由，同时两份评估报告系宁**资办委托评估，高**及松**卖行对评估结果均认可，且高**不同意重新鉴定，故对宁**资办要求重新鉴定的申请，不予支持。本案争讼的赔偿标准应以两份评估报告的结果为准。因本案争讼委托拍卖合同及拍卖合同涉及67平方米房屋的部分无效，故宁**资办作为过错方因该合同取得的67平方米房屋的价款应当返还高**。高**主张松**卖行和宁**资办应赔偿67平方米房屋的租金损失。因涉及该部分的合同内容无效，不存在房屋租金损失问题，故对此项主张，不予支持。高**主张本案争讼的1000平方米场地、7个车库的租金损失期限应为2349日。经核算，高**应获赔偿的本案争讼的67平方米房屋的价值为516100元，应获赔偿的本案争讼的1000平方米场地、7个车库的租金损失为1229189.86元（190998元／年365日2349日），保全费应由宁**资办负担。故依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第十八条、第二十七条、第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：一、宁**资办于本判决生效之日立即赔偿高**不能交付的67平方米房屋价值款516100元，松**卖行对上述款项承担连带责任。二、松**卖行于本判决生效之日立即赔偿高**租金损失款1229189.86元。三、宁**资办于本判决生效之日立即给付高**保全费5000元。四、驳回高**在本案中的其他诉讼请求。案件受理费24533元，由高**负担5217元，由宁**资办负担5712元，由松**卖行负担13604元。

上诉人诉称

上诉人松原市拍卖行上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求改判：宁**资办独自承担不能交付的67平方米房屋的价值款516100元及1000平方米场地和7个车库的租金损失1229189.86元，松原市拍卖行不承担本案的诉讼费和保全费。

被上诉人辩称

被上诉人高**答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，本案争讼标的物没有按期交付的过错在宁**资办，给其带来了重大经济损失，因此应由宁**资办对其承担赔偿责任。另外，由于本案争讼的67平方米房屋不能交付，导致高**在4年时间内没有收益，因此请求保护该67平方米房屋4年的租金损失268000元。

被上诉人宁**资办答辩称：松原市拍卖行的上诉请求属实，其予以认可。本案争讼的67平方米房屋、1000平方米场地和7个车库无法按期交付的原因和责任都在宁**资办，同意高喜义的赔偿请求，同时其认可财**司评估的67平方米房屋的价值数额和中鸿广厦公司评估的1000平方米场地、7个车库的年租金损失额，同意按此标准计算赔偿额。

本院查明

本院经审理查明：2011年年初，宁**国资办按照宁江区人民政府统一安排，整体拍卖处置位于松原市宁江区江北临江街（第二松花江大桥向北中山大街与扶余大路交汇处），松原市宁**配载服务中心所有的混合结构4层楼房（建筑面积约2104.13平方米）和一层混合结构库房（总建筑面积约4329平方米）的所有权及占地面积约33900平方米的国有土地使用权，其中包括本案争讼的67平方米房屋、1000平方米场地及7个车库。同年4月15日，宁**国资办与松**卖行签订《委托拍卖合同书》，将前述财产进行整体公开拍卖。宁**国资办在与松**卖行工作人员查看现场时，并未告知松**卖行工作人员本案争讼的67平方米房屋已在先抵顶给他人，当松**卖行工作人员询问关于1000平方米场地及部分车库已租赁给他人经营加油站的情况时，宁**国资办的工作人员表示，此事已由宁江区交通局与运管所与加油站承租人协商完毕，可以终止租赁合同，因此此地块可以正常拍卖，如果到期交付不了，责任由宁**国资办负责。松**卖行于同年4月18日在《松原日报》上刊登拍卖公告，定于同年4月26日上午举行拍卖会。同年4月25日高**报名参加竞买，松**卖行与高**签订《竞买协议书》，并向高**出具了《拍卖标的瑕疵声明》一份，其中标明：“院内房屋被他人所租用，详见房屋出租协议”。庭审中高**表示竞买前知道竞买财产中存在租赁的情况。4月26日，高**以2000万成交价竞买成功，高**与松**卖行签订拍卖成交确认书一份，确认高**竞得上述包括本案争讼的67平方米房屋、1000平方米场地和7个车库在内的资产。在拍卖成交后，高**依约交付了全部价款，但办案争讼的67平方米房屋因在先已抵顶给案外人高军，1000平方米场地及7个车库因存在与加油站的租赁合同，合同到期日为2017年9月30日，故迟迟无法交付。

2015年1月20日，宁江区**智公司对于本案争讼的67平方米房屋价值进行评估，评估值为516100元。2015年3月11日，宁**资办委托中**公司对本案争讼的1000平方米场地及7个车库租赁收益进行测算，测算出年出租收益价值为190978元。在二审中，高**与宁**资办均认可前述财产评估价值，宁**资办承认本案争讼财产无法交付的过错责任应由其承担，并同意按照前述评估价值赔偿高**经济损失，高**也当庭表示只要求宁**资办承担赔偿责任。另外高**在本案中为保全宁**资办财产支付保全费5000元。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”、第五十八条规定：“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。”、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应担该赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”宁**资办作为委托拍卖合同的委托人应确保其对委托拍卖的标的物拥有无争议的所有权或依法取得处分权，但在委托拍卖时其并未如实告知松**卖行其对本案争讼的67平方米房屋无处分权，且因该房屋属于无证照房屋，无法通过产权档案查询到其权属情况，因此松**卖行对于宁**资办无处分权的情况无从知晓，对此部分拍卖无效并无过错，因此给竞买人高**造成的赔偿责任应由宁**资办独自承担，松**卖行不应承担连带责任。一审法院判决松**卖行承担连带责任，属于认定事实错误，依法应予纠正。关于高**主张的67平方米房屋的租金损失问题，因涉及该部分的合同自始无效，不存在房屋交付问题，且高**对一审驳回该租金损失诉请的判决并未提起上诉，因此二审对于此项主张亦不予支持。对于本案争讼的1000平方米场地和7个车库的权利瑕疵情况，松**卖行在拍卖之前已向宁**资办了解情况，宁**资办当时表示加油站租赁合同可以解除，不影响争讼财产的拍卖交付，如果交付不了将由宁**资办承担全部赔偿责任，在此前提下，松**卖行才对外发出拍卖公告，并且对瑕疵情况进行了声明。宁**资办在拍卖前已经承诺在拍卖后可以消除瑕疵，否则由其自己承担交付不能的赔偿责任，因此，宁**资办应当按照承诺独自承担交付不能的赔偿责任。松**卖行关于应由宁**资办独自承担赔偿责任的上诉请求成立，本院予以支持。因二审中高**与宁**资办均认可财智公司对于67平方米房屋价值的评估结果和中**公司对于1000平方米场地和7个车库年出租收益价值的评估结果，本院予以确认。即67平方米房屋的价值为516100元，1000平方米房屋和7个车库的租金损失为1229061.16元（190978元／年365日2349日）。保全费用5000元应由宁**资办负担。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国拍卖法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销宁江区人民法院（2015）宁*初字第1329号民事判决第一、二项，即“一、松原市宁**员会办公室于本判决生效之日立即赔偿高喜义不能交付的67平方米房屋价值款516100元，松原市**任公司对上述款项承担连带责任。二、松原市**任公司于本判决生效之日立即赔偿高喜义租金损失款1229189.86元。”；

二、维持宁江区人民法院（2015）宁*初字第1329号民事判决第三、四项，即“三、松原市宁**员会办公室于本判决生效之日立即给付高喜义保全费5000元；四、驳回高喜义在本案中的其他诉讼请求。”；

三、被上诉人松**委员会办公室在本判决生效后立即给付被上诉人高喜义不能交付的67平方米房屋价值款516100元和1000平方米场地、7个车库的租金损失款1229061.16元，合计1745161.16元。

被上诉人松原市宁**员会办公室如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费24533元，由被上诉人高**负担5217元，由被上诉人松**委员会办公室负担19316元；二审案件受理费24533元，由被上诉人**委员会办公室负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月三十一日