涡阳**服务公司与王**确认合同效力纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人涡阳**服务公司（以下简称涡**公司）因与被上诉人王**确认合同效力一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2014）涡民一初字第01585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，于2016年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人涡**公司的法定代表人倪**，委托代理人邢**，被上诉人王**的委托代理人宋*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：涡**公司（原涡阳**务公司）系全民所有制企业。2004年6月14日，涡阳**务公司与王**签订房地产转让契约，将其所有的建于1998年、位于涡阳县建设中路北侧、建筑面积71.89平方米的最西头两间门面房转让给王**，成交价为330000元。经房地产管理部门审批，2004年6月16日，王**取得该两间门面房的所有权证书。涡**公司于2014年起诉王**确认合同效力纠纷一案，该院以（2014）涡民一初字第00620号民事裁定书驳回起诉。涡**公司又以王**为被告诉至该院，要求确认原、被告之间签订的房地产转让契约无效，并要求诉讼费用由被告承担。

一审法院认为

原审法院认为：本案系确认合同效力纠纷。本案双方当事人争议的焦点是，1、原告是否为适格的诉讼主体；2、原、被告之间的抵押借款协议无效，是否导致其达成的房地产转让契约当然无效；3、房地产转让契约是否因违反法律、行政法规的强制性规定而无效、是否存在违反公平、等价、有偿、诚实信用原则、是否损害国家利益、公共利益的问题。

一、关于原告的诉讼主体资格问题。

组织机构代码是组织机构在社会经济活动中唯一的、始终不变的代码标识，涡**公司与涡阳**务公司的组织机构代码相同，涡**公司与涡阳**务公司只是名称上发生了变更，两者系同一企业，原告涡**公司作为原告主体适格，故对被告提出原告不具有诉讼主体资格的辩称意见，该院不予采信。

二、关于房地产转让契约的效力问题。

1、原、被告之间的抵押协议，与原、被告之间达成的房地产转让契约，是两种不同性质的合同。前者是担保性质合同，根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，抵押合同中，“不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”虽然该抵押协议因设立法律禁止的流质条款而无效，但是债务事实双方不存在争议。后者是在债务清偿期届满后达成的代物清偿协议，并已完成给付，原告按照协议约定协助被告进行了房产变更登记，物权发生了变动，房屋所有权发生了转移，该代物清偿协议属于有效民事行为。故原告提出抵押协议无效，从而导致房地产转让契约无效的主张，不能成立。

2、房地产转让契约是否因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的问题。《国有资产评估管理办法》关于国有资产转让前进行报批、评估的规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，违反上述规定并不必然导致合同无效。况且，对拟转让的国有资产进行评估应当是出让人涡**公司的法定义务，现涡**公司以自己没有履行法定义务为由主张合同无效，有违诚实信用原则，该院不予支持。《国有资产评估管理办法》的立法目的是为了保护国有资产，避免国有资产因低价转让而流失，但这并不等于在流通领域特别是市场主体间就财产流转发生争议时，要对占有、使用、经营国有资产的民事主体给予特殊保护。因为，平等保护所有民事主体的合法权益，是我国一切民事法律共同确认的基本原则。如果在民事司法中支持转让国有资产的民事主体事后以财产未经评估或评估无效，可能造成国有资产流失为由请求认定合同无效的主张，则不仅会影响正常的市场流转秩序，也不利于国有企业以平等的市场主体身份参与市场竞争。

结合查明的事实，原、被告之间房地产转让契约的签订无违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的情形，涡阳**证中心对房地产价格评估具有相关资质，符合第五十六、五十七条的规定，故对原告提出契约因违反《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定而无效的主张，该院不予支持。

3、房地产转让契约是否因违反公平、等价、有偿、诚实信用原则、是否因损害国家利益、公共利益而无效的问题。违反公平、等价、有偿、诚实信用原则并非合同无效的法定情形，且是平等主体间遵循市场评估价格的等价有偿转让，不违反诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益的合同无效。本案的房地产转让契约系转让国有资产，不存在损害公共利益问题，而在合同签订过程中，亦无欺诈、胁迫或恶意串通损害国家利益的情形。因此，原告提出房地产转让契约因违反国家利益、公共利益而无效的主张，亦不能成立。

综上，原、被告签订的房屋买卖契约，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不具备合同无效的情形，该契约合法有效。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告涡阳**服务公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告涡阳**服务公司负担。

上诉人诉称

宣判后，涡**公司不服，向本院上诉称：一、房地产转让契约不是双方真实意思表示。给涡阳县房产局出具证明的时间是2003年1月18日，正是在抵押借款协议的借款时间的一年之内，是无效的抵押协议的产物，转让契约是2004年6月14日，而2004年6月1日郑**任公司经理，2004年6月11日营业执照法人代表亦已更换为郑**，涡**务局于2004年6月10日已把公司公章收回。故而转让契约上的公章的真实性存疑，即不能认定为公司的真实意思表示。二、原审认定的转让契约有效的其它几个理由也不能成立。（一）关于流质条款无效和代物清偿问题。转让契约是抵押借款协议的一个整体，而抵押借款协议无效，原审法院认为转让契约有效，割裂了抵押借款协议和转让契约的关系。转让契约执行的是无效的流质条款，不是代物清偿。（二）转让契约违反效力性强制性规定，因此是无效的。1、转让契约履行的是抵押协议的流质条款。2、转让契约违反了《国有资产评估管理办法》的规定，在转让时没有经过评估。2003年7月4日的评估属于抵押期内的抵押评估，而不是转让契约的评估。3、该转让房屋无土地证、房产证，转让契约违反了《房地产管理法》的禁止转让的规定。三、原审认定评估有效是错误的，且程序违法。1、转让契约的评估是抵押评估。2、评估机构的资质在一审时没有证据证明，一审在对涡阳**证中心的的资质进行审查确认的过程没有经过法庭质证，程序不合法。四、转让契约违反我国法律规定的公平、等价、有偿、诚实信用原则，且损害国家利益，应为无效合同。该转让资产系国有资产，李**在卸任法人代表以后未经领导班子研究，也未上报主管部门，用即将作废的抵押评估报告作为转让房屋的价格不妥，故应认定无效。五、本案的事实及证据充分证明转让契约是恶意串通，损害国家、集体和第三人利益，把国有资产低价出售，采取欺骗手段，上下隐瞒，恶意串通，违规越权出具证明和滥用公章，抵押、评估、转让三者一体，严重损害了国家的利益。六、转让契约违背了《民法通则》第四条、第五十八条，《合同法》第五条、第五十二条第三款、第五款，《房地产管理法》、《担保法》及其解释、《企业国有资产转让管理办法》第十一条、《企业国有产权管理暂行办法》第八条、1999年《公司法》第71条，《国有资产评估管理办法》的规定。综上，原审认定事实错误，采信证据不当，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销原判，改判《房地产转让契约》无效。

被上诉人辩称

王**答辩称：一审程序合法，适用法律正确，判决正当，应予维持。一、根据（2013）涡行初字第00004号，涉案房屋已经三次转让，被上诉人并非现房屋权利人。上诉人的诉讼请求已不具有判决的价值，且不符合民诉法的相关规定。二、上诉人主张的公司利益与合同法中的国家利益并非同一概念，不符合合同法认定无效的条件。三、对原审对被上诉人提供的证据一不予认定有异议，该证据原件在涡**法院。担保法第40条相关规定是抵押借款合同签订时不得约定流质条款，但担保法规定对没有偿还能力的可以折价抵偿。上诉人已以书面表示在借款期限内无力还款，以担保物抵价，不动产转让不能以房产权利人单方作出意思表示实现物权流转，在不动产管理局，双方就抵押物折价签订了房地产买卖契约。评估报告真实有效。但评估价格只具有参考作用，可以上下浮动，2004年转让房屋时是市价，评估报告时效一年。四、上诉人说公章私刻等应申请鉴定，否则应视为真实的。五、上诉人主张恶意串通，但没有证据支持，上诉人主张不能成立。

本院查明

二审法院经审理查明：涡**公司是全民所有制企业，其前身是涡阳**务公司。2002年2月7日，涡阳**务公司向王**借款24万元，期限6个月，月息1％。2002年7月8日，双方签订抵押借款协议，主要内容为：涡阳**务公司以两间门面房作抵押向王**借款24万元，借款期限自王**资金到涡阳**务公司起为一年，月息1％。如到期不能按时还本付息，抵押门面房作价33万元抵偿给王**，在产权变更时结算王**的利息加上本金互找差价，门面房产权归王**所有。2003年1月18日，涡阳**务公司向涡阳县房产局出具《证明》一份，载明“……公司将西头一、二两间门面房抵偿给王**，王**自行办理房产有关手续，请给予办理为盼”。涡阳**证中心接受涡阳**务公司委托，以2003年7月4日为基准日，于20032年7月7日作出涡价认字（2003）79号价格认证结论书，评估涉案两间门面房的价格为34万元，该结论有效期为一年。门面房于2004年5月16日解除查封后，双方于2004年6月14日签订房地产转让契约，约定房产成交价格为33万元，于2002年7月8日前付清。2004年6月16日，王**取得该两间门面房的所有权证书。

另查明：2002年6月12日至2004年6月11日期间，李**系涡阳**务公司的法定代表人。

本院（2011）亳民二终字第00084号认为抵押借款协议违反了《中华人民共和国担保法》第三十七条第五项“依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押”和第四十条以及《最**法院关于若干问题的解释》第五十七条不得约定流质条款的规定，认定抵押借款协议无效。

本院认为

本院认为：综合上诉**食公司的上诉请求和被上诉

人王显增的答辩意见，本案的争议焦点为：一、房地产转让契约是否有效？二、原审程序是否违法？

房地产转让契约是否有效？

1、关于房地产转让契约是不是涡**公司的真实意思表示。2003年1月18日，涡阳**务公司向涡阳县房产局出具证明一份，载明“……公司将西头一、二两间门面房抵偿给王**，王**自行办理房产有关手续，请给予办理为盼”。同时委托涡阳**证中心于2003年7月7日对涉案门面房的价款做出了评估，因门面房当时被查封，未能过户。在门面房于2004年5月16日解除查封后，涡阳**务公司仍与王**签订了房地产转让契约，涡**公司在诉讼中提出签订房地产转让契约不是其真实意思表示，但并未提供证据证明其在签订契约时其意思表示不真实的证据，其上诉认为转让契约上的公章要么是私刻，要么是李**私人越权加盖的行为，因涡**公司自2006年始提起诉讼，在多次诉讼中均对房地产转让契约上涡阳**务公司的印章的真伪提出异议，亦未申请过对公章的真伪性进行鉴定。而法定代表人是否变更，在房地产转让契约上所盖印章是否为李**越权加盖的行为，均非交易对方在交易时所能审查的内容，故对该上诉理由，本院不予支持。

2、关于房地产转让契约本质是执行流质条款还是代物清偿的问题。流质条款是在抵押合同中约定在债务履行期间届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。双方间的抵押借款协议已经被认定无效。而本案房地产转让的依据是双方签订的房地产转让契约，并非依据抵押借款合同直接变更房屋产权。即使双方在未签订《房地产转让契约》之前就确定了该两间门面房价款为33万元，由于涡阳**务公司在2003年1月18日向涡阳县房产局出具的《证明》，已表明其要将涉案两件门面房抵偿给王**的意思表示，故不能认定房地产转让契约本质是执行流质条款，本案应认定为代物清偿。

3、关于房地产转让契约是否违反法律效力性强制性规定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最**法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全**大及其常委会制定的法律和**务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法律、行政规章为依据”，《最**法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。

（1）《国有资产评估管理办法》第三条虽规定资产转让应当进行国有资产评估，但未对未经国有资产评估出卖国有资产的法律后果作规定，因此，本条不属于效力性强制性规定。

（2）1994年《中华人民共和国房地产管理法》关于无土地证、无房产证不得转让的规定。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条、第三十八条未对相关法律后果作规定，因此不属于效力性强制性规定。

《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条，涡**公司委托涡阳**证中心作出涡价认字（2003）79号价格认证结论书，该结论书以2003年7月4日为基准日，评估涉案两间门面房的价格为34万元，该结论有效期为一年。涡**公司主张房地产转让契约违反了第四条公平等价有偿和诚实信用原则条款，同时违反第五十八条，转让契约系恶意串通，把国有资产低价出售，损害了国家、集体或者第三人利益，但其在多次诉讼中并未再对当时门面房的市场价申请进行再次评估，且亦无证据证明有恶意串通的行为。

（4）《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第三款、第五款。涡**公司并未举证房地产转让契约不符合第五条公平原则的证据，对存在合法形式掩盖非法目的亦未提供证据证明。对其提出的违反强制性规定亦未具体指出哪些强制性规定。

（5）《中华人民共和国担保法》及其解释相关规定。本案双方争议的是《房地产转让契约》的效力，故不适用《中华人民共和国担保法》及其解释规定。

（6）《企业国有资产转让管理办法》、《企业国有产权管理暂行办法》不是行政法规，不属于效力性强制性规定。

（7）1999年《中华人民共和国公司法》第71条“国有独资公司的资产转让，依照法律、行政法规的规定，由国家授权投资的机构或者国家授权的部门办理审批和财产权转移手续”，该条亦不属于效力性强制性规定。

综上，涡**公司未提供房地产转让契约违反法律、行政法规的强制性效力性规定的证据，故对其该上诉理由，本院不予支持。

4、关于是否存在恶意串通，损害了国家、集体或者第三人利益。因涡**公司在诉讼中未提交恶意串通的相关证据，故本院对该上诉理由，不予支持。

二、在国有资产处置中，评估并不是资产处置有效的要件，故国有资产在处置时，没有经过资产评估，不影响处置行为的效力。因此，虽然原审法院对涡阳**证中心的房地产价格评估资质没有经过法庭质证，但并不影响对本案的事实认定，不属于严重的程序违法，故本院对其该上诉理由，亦不予支持。

综上，原审查明基本事实清楚，适用法律并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人**服务公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十五日