大连杨**限公司与韩**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2015）西*初字第567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，原告自2012年3月起为叠彩桃源小区提供物业服务，并与该小区业主委员会签订了《叠彩桃源小区物业服务合同》，约定服务期限为三年，自2012年3月1日起至2015年2月28日止；住宅服务费标准为0.7元／月／每平方米，按半年收费，每半年的第一个月的十五日前收费；逾期按日3‰交纳违约金。合同物业服务事项中约定原告负责保修期满后的房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括共用主体承重结构部位（基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋面）、户外墙体、公共门厅、楼梯间、走廊通道等；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、生活垃圾的收集及污水管道的疏通；共用绿地、花木的养护与管理；房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若委托原告维修时，原告可以接受委托并合理收费等。原告为小区提供了物业服务，但被告房屋走廊存在墙皮脱落、小区内石凳损坏，原告均未进行维修、养护。

另查，被告系叠彩桃源山庄小区（大连市西岗区长春路新林园）8-1-201业主，房屋面积为91.04方米，其未交纳自2012年3月1日起至2015年2月28日止的物业服务费总额为2294.21元（91.04平方米0.7元／月36个月u003d2294.21元）。

现原告诉至法院，请求判令被告支付物业费2294.21元及违约金1500元。

一审法院认为

原审法院认为，原告与大连市西**业主委员会签订的《叠彩桃源小区物业服务合同》系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，被告作为小区业主，该合同对其具有约束力。原告应依约提供符合合同约定标准的物业服务，被告接受了原告的物业管理服务，应按照合同约定交纳物业服务费。被告提出其家中阳台漏雨透寒，物业应负责维修的意见，因合同约定原告负责维修共用区域的设施，而阳台属于自用部位，该部位的维修并非原告的义务。对于被告提出的公共走廊墙皮脱落、小区内石凳毁坏无人维修、绿化卫生存在问题等情况，确系物业公司未达到合同中约定的服务质量标准，属违约，原告已经对案涉小区提供了其他的物业服务，被告拒绝交纳全部物业费的请求不合理，原审法院对被告须交纳物业费的数额予以调整。根据本案的实际情况，原审法院酌定被告向原告交纳自2012年3月1日起至2015年2月28日止的物业服务费的90%即2065元（2294.21元90%，取整）为宜。关于原告要求被告给付违约金一节，因原告未按合同约定完全履行义务，系违约在先，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告韩**于判决生效之日起十日内给付原告大连杨**限公司物业服务费2065元（自2012年3月1日起至2015年2月28日止）；二、驳回原告大连杨**限公司的其他诉讼请求。若被告韩**未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告韩**负担。

原审法院宣判后，大连杨**限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求。其提出的上诉理由为：1、被上诉人在原审诉讼中提供的照片仅表明小区内房屋墙皮有脱落和石凳损坏，但不能证明上述损坏发生在上诉人提供物业服务期间，况且物业服务是一项长期服务，有自己的维修计划和规律，不可能随时维修，也不可能完美无缺，合同中也没有约定100%的满意率。因此，原审判决认定上诉人违约没有事实依据。2、被上诉人拖欠物业费构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应当向上诉人支付违约金。原审判决未予支持，属适用法律错误。

被上诉人韩**不同意上诉人的上诉请求，表示服从原审判决。

本院二审查明的事实与原审认定相一致。

本院认为

本院认为，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，上诉人作为被上诉人所在小区业主委员会选聘的物业服务企业对小区提供物业服务，双方均应按照《叠彩桃源小区物业服务合同》履行各自的权利及义务。诉讼中被上诉人对拖欠上诉人物业服务费2294.21元并无异议，只是辩称上诉人提供的服务不到位，存在房屋墙皮脱落、石凳损坏、垃圾清理不及时、绿化损毁严重等问题，并提供照片予以佐证。上诉人虽对此不认可，但未能提供其业已全部尽到物业服务的相应证据。在此情况下，原审判决酌定被上诉人按90%向上诉人交纳物业服务费并无不当。因上诉人未按合同约定完全履行义务，违约在先，其请求被上诉人给付违约金，于法无据。

综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人**理有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月四日