上海荣**限公司与徐*一案二审民事判决书

审理经过

上诉人徐*、郑**因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵*一（民）初字第2922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，2007年7月1日，上海荣**限公司（以下简称荣**公司）与上海*置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由荣**公司对坐落于上海市闵行区古美西路*弄的*家园小区提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中住宅用房的收费标准为：管理费用每月每平方米人民币（以下币种相同）0.35元，保洁费用每月每平方米0.13元，公共秩序维护费用每月每平方米0.22元，电梯、水泵运行费多层住宅每月每平方米0.30元、高层住宅每月每平方米0.55元，维修费按实收取，住宅用房服务及运行费用合计：多层住宅每月每平方米1元、高层住宅每月每平方米1.25元；物业服务费用以及相关运行费用按季预先交纳；合同期限自2007年7月1日起至小区召开业主大会，业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止；合同另对其他事项进行了约定。合同订立后，荣**公司对该小区实际提供前期物业管理服务至2013年12月31日止。

徐*、郑**系上海市闵行区古美西路*弄*号1102室房屋产权人，该房屋属高层住宅，建筑面积为164.84平方米。徐*、郑**未向荣**公司支付自2007年7月至2013年12月的物业服务费。

荣**公司曾分别于2009年5月、2011年1月、2011年12月、2013年3月、2014年3月向徐*、郑**进行催讨物业服务费，均未果。荣**公司遂诉至原审法院，请求判令：1、徐*、郑**支付自2007年7月至2013年12月的物业服务费合计16,075.80元；2、徐*、郑**支付物业服务费违约金至本案判决生效之日止计16,075.80元。原审诉讼中，荣**公司自愿放弃违约金部分的诉讼请求。徐*、郑**辩称，荣**公司在小区保洁、出租车停车等方面存在问题，擅自出租地下车库，墙面全部粘贴小广告，很多公共设施存在安全隐患，徐*、郑**未享受到班车服务，荣**公司实际提供的服务与当初承诺不一致。徐*、郑**房屋漏水报修，但荣**公司从未修理过，故徐*、郑**没有支付物业费。徐*、郑**对超出诉讼时效的物业服务费不予认可，自起诉之日起倒推两年，即2012年6月之前的费用已经超过诉讼时效。对未超出诉讼时效的物业服务费，荣**公司的收费标准有误，与国家法律不符，应依照国家规定计算。

原审另查明，2003年9月24日，经政府相关部门核准，该小区物业收费标准为：管理费每月每平方米0.35元，保洁费每月每平方米0.13元，保安费每月每平方米0.22元，房屋设备运行费高层每月每平方米0.55元、多层按实收取；维修费按实收取。

一审法院认为

原审认为，荣**公司与徐*、郑**房屋所在小区的开发商签订的《前期物业服务合同》，符合现行法律、行政法规的规定，依法成立并生效，对包括徐*、郑**在内的小区全体业主均具有法律约束力。荣**公司实际提供了前期物业管理服务，徐*、郑**作为业主理应依约及时履行付费义务。关于物业服务收费标准问题，鉴于前期物业服务合同已对收费项目、标准等作出了明确约定，也符合相关部门对该小区核准的物业收费标准，结合徐*、郑**的房屋类型，原审法院对荣**公司主张按每月每平方米1.25元收取物业服务费予以支持。关于徐*、郑**辩称荣**公司实际提供的服务与承诺不一致的意见，因其提供的现有证据难以反映荣**公司提供物业管理服务的整体过程及持续状态，尚不足以证明荣**公司提供的服务明显有违合同约定，况且诸如公共设施维护、班车停运、地下车库出租等问题均涉及小区全体业主的共同利益，徐*、郑**以此作为其一户不付物业服务费的理由，缺乏依据，原审法院难以采纳。关于房屋漏水的问题，因徐*、郑**并无充足证据证明房屋漏水可归责于荣**公司且荣**公司未提供维修服务，故原审法院对徐*、郑**据此不付物业服务费亦难以支持。关于徐*、郑**辩称荣**公司起诉超过诉讼时效的问题，本案属合同纠纷，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，荣**公司现提供的信函原件、交寄清单、邮件收据及存根等证据足以证明其曾于2009年5月、2011年1月、2011年12月、2013年3月、2014年3月向徐*、郑**进行了催讨，荣**公司的数次催讨行为均导致诉讼时效中断并重新起算，至荣**公司提起诉讼并未超过诉讼时效，故徐*、郑**该项抗辩意见不能成立。综上，荣**公司主张徐*、郑**支付自2007年7月至2013年12月物业服务费的诉讼请求，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。但荣**公司对物业服务费的具体金额计算有误，原审法院予以调整。诉讼中，荣**公司自愿放弃违约金部分的诉讼请求，与法无悖，原审法院予以准许。

原审法院审理后，于2015年4月24日依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，作出判决：徐*、郑**于判决生效之日起十日内给付上海荣**限公司自2007年7月起至2013年12月止的物业服务费16,071.90元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计301.89元，由徐*、郑**负担。

原审法院判决后，上诉人徐*、郑**不服，向本院提起上诉称：被上诉人并无证据证明其与开发商于2007年7月1日签订前期物业服务合同，也没有证据证明被上诉人从该日起开始为上诉人所在小区提供物业管理服务。开发商选聘被上诉人为物业公司未经招投标方式，违反法律法规。被上诉人管理混乱，上诉人的房屋墙面开裂一直未获维修。被上诉人房屋系11层复12层，但电梯只能到达11层，根据相关规定，底层和原始结构中电梯不停靠的楼层住户，高层电梯、水泵运行费不予摊算。2003年9月24日政府核准的是上海鸿**限公司的物业收费标准，被上诉人无权套用该标准收费，而且上诉人向鸿**司缴纳的物业费系每月185元。被上诉人所主张的2007年7月至2012年6月期间的物业费用已超过诉讼时效。请求二审撤销原审判决，依法改判。

被上**业公司辩称：被上诉人与小区开发商签订了前期物业合同，并实际对小区提供了管理服务。物业服务收费标准由相关机构核定，并未超标收费。原审判决正确，要求维持原判。

经本院审理查明，上诉人因房屋墙面开裂向被上诉人报修，并非因房屋漏水。原审法院认定的其他事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人作为物业管理单位，接受开发商委托为包括上诉人所购物业在内的全体业主提供服务，上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务后，应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业费。上诉人以开发商选聘被上诉人为物业公司未经招投标方式为由拒付物业费，并无事实和法律依据，本院不予采信。本案所涉小区的物业收费标准业经政府相关部门核准，上诉人主张被上诉人不能沿用该标准收费，缺乏法律依据。被上诉人于原审中提供相关证据就其向上诉人数次发函催讨物业费，故上诉人以本案超过诉讼时效为由拒付物业费用，于法无据，本院不予采信。上诉人所主张房屋墙面开裂未及时维修、电梯不达12层楼以及对高层电梯、水泵运行费摊算有异议等事宜，均涉及该小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。原审法院对案件受理费的分担不妥，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费减半收取计人民币301.89元，由上海荣**限公司负担人民币201元，徐*、郑**负担人民币100.89元；二审案件受理费人民币201.80元，由上诉人徐*、郑**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年七月十六日