上海禾**限公司诉龚**物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人上海禾**限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，龚*建系＊＊＊房屋的共同共有权利人之一，于2007年10月10日取得房地产权证号为松2007029741的房地产权证，该房屋建筑面积256.84平方米，房屋类型为联列住宅。

2005年，上海禾**限公司（以下简称禾**公司）与上海**有限公司签订前期物业管理服务合同，约定禾**公司为锦桂苑小区提供物业服务，合同期限自2005年10月31日起至2015年10月31日止。2005年10月17日，上海**物价局经审核同意该小区的物业服务费收费标准为1元／平方米／月。

2010年10月15日，禾**公司与上海市**小区业主大会签订物业服务合同，约定禾**公司为该小区提供物业服务，合同期限自2010年10月15日起至2012年10月14日止，联体别墅的物业服务费标准为1元／平方米／月。物业服务费用每半年交纳，业主应在每季度首月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金应按照银行同期贷款利率的两倍交纳滞纳金。

2012年10月15日，禾**公司与上海市松**主委员会签订物业服务合同，约定禾**公司为该小区提供物业服务，合同期限自2012年10月15日起至2014年10月14日止，联体别墅的物业服务费标准为1元／平方米／月。物业服务费用每年交纳，业主应在每年10月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按总金额的日千分之三支付滞纳金。

2015年4月6日，松江**办事处名庭花苑居委会出具证明，载明上述物业服务合同到期后，因该小区业主委员会换届工作尚未完成，故未继续签订物业服务合同，但禾**公司仍继续为小区提供物业服务至今。

2012年5月，上海市松**主委员会向原审法院提起诉讼，要求上海**有限公司支付小区雨水泵站及管道与主管连接工程款1，659，360.20元。后经原审法院调解，双方达成调解：上海**有限公司支付上海市松**主委员会雨水泵站及管道与主管连接工程款132万元。

2012年11月，禾**公司委托锦桂**员会向全体欠费业主发出了物业费催缴公告，但龚**仍未缴纳。故禾**公司起诉至原审法院请求判令：1、龚**向禾**公司支付2008年12月1日至2014年12月31日的物业管理费18，749元（1元／月／平方米256.84平方米73月）；2、龚**支付逾期付款的滞纳金（以15，667元为基数，按日千分之一计算，自2013年11月1日起计算至实际支付之日止）。

一审法院认为

原审认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主大会、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，本案所涉的前期物业服务合同、物业服务合同对作为业主的龚**均具有法律约束力。本案争议的焦点在于：1、本案禾**公司向龚**催讨自2009年2月15日至2014年12月31日的物业服务费是否已经超过诉讼时效的规定；2、龚**应否支付滞纳金。

关于争议焦**，禾**公司虽在庭审中提供了其委托该小区业主委员会张贴的向全体业主催讨物业费的催缴公告及国内挂号信函收据，但龚**对物业费催缴公告真实性不予认可，认为即便张贴在小区公告栏中也不代表所有业主均看到过该公告，龚**表示没有收到过禾**公司通过挂号信发送的催款函，此外该挂号信上龚**的名字也是不对的。对此，原审法院认为，禾**公司提供的物业费催缴公告系复印件，即便该公告是真实的，小区业主委员会张贴该公告的行为并非经过全体业主的授权，不能视为其代表全体业主认可禾**公司催讨行为的效力，故禾**公司未能提供相应证据证明其在该段期间内曾向龚**催讨过物业服务费，龚**关于诉讼时效的抗辩理由成立。此外，禾**公司提供了由松江区房**解委员会出具的收取申诉文件的表格，以证明其在2014年11月7日向该调解委员会提出向龚**催讨物业费的主张。龚**表示不清楚该表格。结合龚**在庭审中确认在2015年1月曾经由物业调解委员会工作人员电话催讨物业服务费的事实，原审法院认定上述证据的证据效力，故龚**应当支付禾**公司自该时间往前推算两年起即2012年11月8日起至2014年12月31日止的物业管理费共计6，617.91元。

关于争议焦点二，原审法院认为，禾**公司作为该小区的物业服务公司，应当依据物业服务合同的约定为该小区提供相应的物业服务。龚*建所反映的小区卫生、绿化以及小区排水等存在的问题，禾**公司作为物业服务企业，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，对业主反映的问题及时解决或予以配合。虽龚*建以此作为其拒付物业管理费的理由，缺乏依据，但禾**公司要求龚*建支付滞纳金的主张，亦不合情理，故原审法院难以支持。

原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，于2015年6月23日作出判决：一、龚**于判决生效之日起十日内支付上海禾**限公司自2012年11月8日起至2014年12月31日止的物业管理费6，617.91元；二、驳回上海禾**限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费413元，减半收取206.50元，由上海禾**限公司负担181.50元（已付），由龚**负担25元。

原审法院判决后，上诉**业公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人长期拖欠物业费，显属违约，理应支付相应滞纳金。上诉人已按约履行物业管理服务合同约定的义务，且多次以多种方式向被上诉人催讨，原审法院认定上诉人主张的部分物业管理费超过法定诉讼时效没有依据。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人原审的全部诉讼请求。

被上诉人龚**称：原审判决正确，要求维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点在于上诉人主张被上诉人支付2009年至2014年期间的物业管理费及逾期付款违约金是否于法有据。首先，依据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人现向被上诉人主张2008年12月起的欠费，但审理中，上诉人却未能提供2014年11月之前两年内的有效催款依据，上诉人虽提供了其于2011年催款的挂号信凭证，但上诉人并未能继续提供自此以后两年内有效的催款证明，而上诉人自称其张贴在小区内的公告及小区业主委员会的事后证明，并不能足以证明上诉人在诉讼时效期间已履行了合理的催款之责，故现上诉人主张2008年12月至2012年11月间的物业管理费因没有引起诉讼时效中止或者中断的合理事由而不受法律保护，上诉人对此应自行承担相应的法律后果。鉴于被上诉人与上诉人间就上诉人提供的物业管理服务质量提出异议，虽然此并非业主可以拒付物业管理费的正当合理理由，但上诉人作为物业管理单位，也应加强工作人员责任心的培养、岗位技能的培训，畅通与业主沟通的渠道，听取业主的建议与意见，尽量细致周到地履行物业管理服务义务，提升服务质量。故原审法院认定被上诉人未能按时支付物业管理费亦属事出有因，未支持上诉人主张逾期付款违约金的诉讼请求并无不当。综上，本院认为原审法院查明事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币413元，由上诉人上海禾**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十日