浦*与上海欣**有限公司一案二审民事判决书

审理经过

上诉人上海欣**有限公司、上诉人浦*因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市闵行区人民法院（2014）闵*一（民）初字第6340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，上海欣**有限公司（以下简称欣**司）作为乙方与上海**市政公建配套建设指挥部作为甲方签订了一份前期物业服务合同，约定由欣**司自2008年5月1日起对航北路*弄1-11号*小区提供物业服务，高层住宅物业服务费标准为每平方米每月人民币（下同）1.50元，办公楼及商业用房的物业服务费标准为每平方米每月3元。住宅物业收费分项标准为：综合管理服务费0.20元，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用0.805元，公共区域的清洁卫生服务费用0.15元，公共区域绿化养护费用0.08元，公共区域秩序维护服务费用0.27元。前期物业管理期间，乙方按包干制形式确定物业服务费用，由业主向乙方支付物业服务费，物业服务费按季交纳。合同还对甲乙双方的其他权利义务作出约定。合同未对非住宅物业收费明细进行约定。

浦坚系本市航北路*号1层，*号，*号3层，*号，*、*、*号，*、*、*号商场业主，建筑面积总计6,791.53平方米。

2010年1月30日，浦*作为甲方与欣**司作为乙方根据上述前期物业服务合同的有关内容就小区配套商业大楼（航北路*、*、*号，*、*、*号，*号，*号，*号，*号的四保一修物业服务不完善的部分签订了六份补充协议，约定：一、保洁服务：1、楼内公共区域。地面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹二次。消防栓、指示牌等公共设施：每半月擦抹一次。天花板、公共灯具：每季度除尘一次。门窗等玻璃：每季度擦拭一次，其中底层门厅玻璃每一个月擦拭一次。电梯轿厢：操作板每日擦拭二次，目视无污迹；地面每日清扫二次。2、楼外公共区域。道路地面：每日清扫二次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次，保持畅通。公共灯具、宣传栏、小品等：每半个月擦抹一次，表面无污泽。垃圾箱：每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾箱（桶）及其周围清洁。二、公共秩序服务：1、门岗：小区主入口24小时值班看守。2、巡逻岗：白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻三次，并有巡逻记录。合同第三至九条还对公共区域绿化养护、公共部位的维护、公共照明、电梯养护、公共部位、公共设施设备的维修更新的费用承担、楼内外用于提升商场品位所增加的费用承担、大楼共用部位的出租作出约定。十、其他约定：1、104大厅（空调、大型吊灯、射灯、电动大门、外景观灯等）电费、维修更新材料、人工费和小区北门卫室电费均由甲方承担（以供电局账单为准）。2、污水管道：格**以内（包括格**）的管道堵塞乙方负责疏通，甲方每年支付4,000元给乙方。3、本大楼内外原始设计没有的，经甲方更改后添加的设备设施所发生的一切维修费用由甲方承担。4、突发停水停电处置：维修工需持证上岗，接报修后需在30分钟内赶到现场排除故障，并及时修复正常运行。十一、双方商定物业管理服务费乙方按建筑面积每平方米3元/月收取，每月结清，含增加服务内容的费用。十二、乙方同意增加物业服务的内容如下：1、电费：乙方负责安全楼梯间的公灯电费、104电梯电费、地下停车库内的电费，电费标准为供电局每月账单的平均电价。2、本大楼108大厅、204及304门厅的保洁服务。3、108的电梯保养和年检费用。4、商场门前停车场的清洁服务。5、广场停车：专人负责，有序停放，确保安全，合理收费。在未收停车费前发生的维修费用由甲方承担，收费后的维修费用由乙方承担。6、监视系统不定期进行调试和保养，保持监控设备24小时录像功能正常，费用由甲方负责。上述物业服务费的收费标准自2008年10月开始执行。

2011年起，浦坚所有的商场大楼的保洁工作由其自行雇人进行。2012年12月25日，欣**司将安排在商场大楼的四名保安撤离商场。

欣**司、浦*2011年5月前的物业管理费已结清。2011年12月20日，浦*向欣**司转账82,579.20元，用作2011年6月至11月的物业费；2012年3月31日浦*向欣**司转账30,817.60元用作2011年12月及2012年1月的物业费；2012年11月27日浦*向欣**司转账113,918.90元用作2012年2月至10月的物业费；2013年1月16日浦*向欣**司转账24,053元用作2012年11月、12月的物业费。

欣**司2011年6月至2012年10月共应向浦*支付电费42,715元、水费676元。2011年6月至2013年12月期间的监控电费共计33,545.69元。

原审审理中，欣**司请求判令：1、浦*支付拖欠其的物业管理费302,132.90元；2、浦*支付其2011年6月至2013年12月的监控电费33,545.69元；3、浦*支付其2012年至2013年的污水管道疏通费8,000元。欣**司于庭审中表示第一项诉请中的物业费自2011年6月至2013年12月共计631,612.60元，扣除欣**司补贴给浦*上述期间每月1,120元的保洁费34,720元、欣**司根据结算清单于2011年6月至2012年10月期间应向浦*支付的电费42,715元、水费676元及浦*已支付的251,368.70元。

浦*辩称，2011年1月至2012年12月浦*应付欣**司以每平方米3元为标准的物业费按6,791.53平方米计算为488,990.20元、管道疏通费8,000元及监控电费24,583.11元，合计521,573.40元。该期间欣**司应承担电费57,404元、水费853元、保洁工工资85,320元，两个金额相抵，浦*应付欣**司377,996.30元。浦*于2011年1月至2013年1月共计付给欣**司349,736.50元，差额28,595.80元未付的原因系欣**司未给发票，欣**司补齐发票后其同意付清差额。2012年12月25日，欣**司先后完全撤走保洁及保安人员，拒不提供相关协议约定的物业服务事项，双方之间的合同及补充协议名存实亡。浦*于2012年12月26日发函明确因欣**司不作为致物业服务合同终止解除，欣**司收函后接受了双方法律关系解除的事实，并且自那时起未再为浦*及晋豪生活广场提供过任何物业服务。自浦*发函通知合同解除终止之后，欣**司除曾向指挥部请求过一次调解之外，未提及此事片言只语，更不用说多次催讨，故已失去时效。综上请求驳回欣**司的诉讼请求。

一审法院认为

原审认为，欣**司与上海**市政公建配套建设指挥部签订的前期物业服务合同合法有效，对包括浦*在内的小区业主均具有约束力。欣**司、浦*另行签订的补充协议系双方对物业管理服务的进一步细化约定，对双方具有约束力。双方应根据上述前期物业服务合同以及补充协议履行相应的权利**赛公司提供的物业服务系对浦*在内的整个*小区的业主、物业使用人提供保洁、保安、绿化、公共部位的维修等一系列相关服务，欣**司2012年12月25日将原先安排在浦*商场大楼保安撤离的行为并不能表明欣**司与*小区的业主之间物业服务合同关系的终止，浦*现据此主张双方2013年全年不存在物业服务合同关系，于法无据，不予采纳。鉴于此，浦*关于诉讼时效的主张亦于法无据，不予采纳。根据浦*提供的物业费转账凭证及物业费发票，双方2011年5月前的物业费已结算完毕，现欣**司诉请要求浦*支付2011年6月至2013年12月期间的物业费，于法有据。然据双方补充协议中对物业各项服务的细化约定，欣**司现提供之物业服务尚存在一定的瑕疵，故对物业收费标准原审法院酌情予以调整，对2011年6月至2013年12月欣**司应付物业费酌定为498,498.30元。浦*商场大楼内的部分电费、水费由欣**司承担，2011年6月至2012年10月期间的费用双方已据表结算，对2012年11月至2013年12月期间欣**司应承担的水、电费，双方均未提供相关材料，为避免讼累，原审法院根据此前双方结算的金额酌情确定为35,728元。鉴于浦*已支付251,368.70元，故其尚需支付欣**司168,010.60元。对监控电费，双方约定由浦*承担，且有电费票据印证，予以支持。欣**司现未提供证据证明其于2012年及2013年对浦*商场的污水管道进行疏通，故对其要求浦*支付污水管道疏通费的诉请，不予支持。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，于二○一五年四月一日作出判决：一、浦坚于判决生效之日起十日内支付上海欣**有限公司2011年6月至2013年12月期间的物业管理费差额168,010.60元；二、浦坚于判决生效之日起十日内支付上海欣**有限公司2011年6月至2013年12月期间的监控电费33,545.69元；三、驳回上海欣**有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,455.18元，由上海欣**有限公司负担2,131.84元，浦坚负担4,323.34元。

上诉人诉称

判决后，欣**司、浦*均不服，上诉于本院。

欣**司上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、欣**司为浦*提供的保洁服务无任何瑕疵。涉案物业的保洁，欣**司以每月1,120元标准予以补贴，人员由浦*自行安排，该补贴浦*明确知晓且亦实际接受，故在提供保洁服务方面，欣**司并无瑕疵。另，对涉案物业的保洁服务，并不免除浦*作为小区业主，按其非住宅物业面积承担小区公共区域清洁卫生服务费用的义务。2、欣**司为浦*提供的保安服务亦无任何瑕疵。欣**司与浦*之间从未有过安排保安常驻涉案物业的约定，双方仅约定了巡逻次数，而根据欣**司提供的巡逻记录，欣**司的保安巡逻符合双方约定，故欣**司在为浦*提供保安服务时并无瑕疵。另，对涉案物业的秩序维护服务，并不免除浦*作为小区业主，按其非住宅物业面积承担小区公共区域秩序维护费用的义务。3、原审法院在其认定事实错误、任意调整浦*应承担的物业费的基础上，还存在明显的数据计算错误。根据原审法院的认定，因欣**司为浦*提供的物业服务尚存瑕疵，将浦*2011年6月至2013年12月应付物业费酌定为498,498.30元，扣除2012年11月至2013年12月期间欣**司应当承担的水电费35,728元，再扣除浦*已经支付的251,368.70元，浦*尚需向欣**司支付211,401.60元，而非原审法院计算得出的168,010.60元。二、原审法院适用法律错误。鉴于欣**司向浦*提供的物业服务并无任何瑕疵，故原审法院适用合同法第一百零七条、一百零九条的规定，显然错误。故请求二审法院依法改判支持欣**司的原审全部诉请。

浦*则不同意欣**司的上诉诉请，并同时提起上诉称：原审法院查明事实不清，其计算依据与认定的事实互有矛盾。原审判令浦*支付物业管理费的时间段中，欣**司没有为浦*提供物业服务，原审法院对此却认定为系欣**司提供的物业服务有一定瑕疵。原审法院既认定欣**司2012年12月25日将保安撤离商场的事实，但却又认为此不能表明欣**司与*小区业主之间的前期物业服务合同关系终止。涉案小区的前期物业服务合同约定的物业服务范围是航北路*弄1-11号，涉案物业位于航北路*号、*号、*号等，故并不属于*小区的辖区范围，而是一个相对独立的小型商业广场，故该合同不适用于涉案物业。由此，请求二审法院依法改判驳回欣**司的原审全部诉请。

欣**司亦不同意浦*的上诉诉请。

本院查明

经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，首先，就浦*的上诉诉请。浦*主张涉案物业不属于系争前期物业服务合同所涉服务范围，其主要理由为该合同约定的物业为航北路*弄1-11号而不包括涉案物业，故该合同对其并不适用。对此，本院认为，第一，虽然系争前期物业服务合同中物业坐落位置中没有将涉案物业门牌号明确列入，但该合同中对商业用房物业费标准每月每平方米3元有明确约定；第二，浦*与欣**司就涉案物业服务管理事宜签订的六份补充协议均开宗明义表明涉案物业系航北路*弄小区的配套商业大楼，补充协议系就前期物业服务合同中不完善部分进行相应约定；第三，浦*主张涉案物业是相对独立的小型商业广场，但其并未提供相应证据证明涉案房屋系独立的物业管理区域。综合考虑以上因素，本院对浦*关于系争前期物业服务合同不适用于涉案物业的相关主张不予采信，故原审法院认定系争前期物业服务合同对包括浦*在内的涉案小区业主均具有约束力并无不当。原审法院基于欣**司提供的物业服务系为包括浦*在内的整个*小区业主及物业使用人提供的保洁、保安、绿化、公共部位的维修养护等一系列相关服务，故对浦*主张在欣**司撤离其商场大楼保安、保洁人员后，双方之间的物业服务合同关系已终止的相关主张未予采纳，亦无不当。鉴于二审期间，浦*并未提供充分证据足以推翻原审法院的认定，故对其上诉诉请，本院不予支持。其次，就欣**司的上诉诉请。虽然欣**司主张其为浦*提供的保洁、保安服务不存在瑕疵，但根据其与浦*签订的补充协议中对各项物业服务内容的细化约定以及涉案物业的物业管理实际状况，原审法院认定欣**司提供的物业服务与约定标准相比确实存在一定瑕疵，并综合考虑本案情况对欣**司的物业收费标准酌情作出调整，该处理尚属妥当，欣**司上述主张与事实不符，故本院对此不予采信。就欣**司关于原审判决数额存在错误的主张，此系欣**司遗漏扣除2011年6月至2012年10月其应向浦*支付的电费42,715元、水费676元所致，故原审判决对此计算无误，对欣**司该项主张，本院亦不予采信。由此，原审判决尚属合情合理，本院予以维持。浦*、欣**司的上诉诉请，均缺乏充分的事实和法律依据，本院对此均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币6,455.15元，由上诉人上海欣**有限公司负担2,131.81元，由上诉人浦坚负担4,323.34元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年八月十四日