杨**诉上海东**有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐**（民）初字第653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，上海东**有限公司（乙方）与上海市徐汇区＊＊业主委员会（甲方）（以下简称漓江山水业委会）于2011年6月28日签订《物业服务合同》，约定由上海东**有限公司为上海市华泾路＊＊＊弄＊＊小区提供物业管理服务，为期两年，自2011年6月1日起至2013年5月31日止，上海东**有限公司按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅3.00元／月平方米（其中包含业委会活动经费0.05元），分项标准（元／月平方米）：1、综合管理服务费：0.46；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.53；3、公共区域的清洁卫生服务费用：0.45；4、公共区域绿化养护费用：0.56；5、公共区域秩序维护服务费用1.00。物业服务费不含物业大修和专项维修的费用。上海东**有限公司在预收的物业服务资金中按8%的比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，费用量入为出不再向业主补收，结余由业主享有。物业服务合同第二条约定，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）共有绿化的维护；（三）共有区域的保洁；（四）共有区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。第五条约定，乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；（二）公共绿化养护服务，详见附件四；（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（六）综合管理服务，详见附件八；（七）车辆停放管理服务，详见附件九。第十条约定，物业服务费按季交纳，业主应在当季首月15日前履行交纳义务。逾期交纳的，物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。第二十一条约定，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的管理酬金为基数向相应业主支付10%的违约金。第二十五条约定，乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。合同到期后，上海东**有限公司仍为＊＊小区提供物业管理服务。2014年11月30日，上海东**有限公司（甲方）与上海市徐汇区＊＊业主委员会（乙方）、上海**理公司（丙方）签订物业服务移交确认书，乙方确认甲方在＊＊的物业服务于2014年11月30日24时终止。

杨**自2005年6月起为上海市华泾路＊＊＊弄＊＊小区161号房屋共有人之一，房屋建筑面积291.55平方米，每月应交物业服务费为874.7元。杨**因对上海东**有限公司服务不满，自2012年1月1日起未付物业服务费。故上海东**有限公司诉至法院，要求判令杨**支付自2012年1月1日起至2014年11月30日止的物业服务费30，614.5元，并支付违约金（以28，865.1元为本金，从2014年9月1日起按每日千分之一计算）至案件生效之日止。

一审法院认为

原审认为，上海东**有限公司与漓**业委会签订的物业服务合同，内容于**，应为合法有效，对杨*波及小区全体业主或物业使用人均有约束力。杨*波作为小区业主，接受了上海东**有限公司对其物业提供的管理和服务，应当按照服务合同的约定向上海东**有限公司支付物业管理服务费用。杨*波虽然提供照片等证明上海东**有限公司管理存在诸多问题，但未进一步提供上海东**有限公司物业服务存在瑕疵的充分证据，故杨*波据此要求减少物业管理服务费等依据不足的辩称，不予采信，上海东**有限公司要求杨*波支付物业管理服务费，予以支持。考虑到杨*波不支付物业管理服务费事出有因，且上海东**有限公司也未及时催讨，故上海东**有限公司要求杨*波支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持。

原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，于2015年5月27日作出判决：一、杨**于判决生效之日起十日内支付上海东**有限公司自2012年1月1日起至2014年11月30日止的物业服务费30，614.5元；二、驳回上海东**有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费304.30元，由上海东**有限公司负担15.30元，杨**负担289元。

原审法院判决后，上诉人杨**不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决的第一项，称：1、被上诉人提供的物业服务缺失。2、根据物业服务合同，上诉人支付物业服务费的前提是被上诉人经结算收支后确有不足。鉴于被上诉人至今未结算并公布收支结余等，上诉人不应交纳物业服务费；即便交纳，也应交予业主大会。3、被上诉人在2013年5月31日物业服务合同到期后拒不交接，无权收取自2013年6月1日至2014年11月30日的物业服务费。4、上诉人未收到被上诉人发出的催款通知书。5、原审法院让上诉人以视听资料形式提交证据材料却未采用，系违反法定程序。

被上诉人上海东**有限公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。被上诉人作为物业服务企业，依据其与上海市徐汇区＊＊业主委员会签订的物业服务合同等，为包括上诉人杨**在内的全体小区业主提供物业服务。上诉人在接受了被上诉人提供的物业服务后，理应按时依约向被上诉人支付相应的物业服务费用。被上诉人要求上诉人支付拖欠的2012年1月1日起至2014年11月30日止的物业服务费，于法有据。上诉人所提“只有在物业公司结算收支后才能确定其应否交纳物业服务费，且物业服务费应交给业主委员会”的意见，与物业服务合同载明的内容及其含义不符。上诉人所提“被上诉人无权收取2013年6月1日至2014年11月30日期间的物业服务费”的意见，与上海市徐汇区＊＊业主委员会所确认的被上诉人物业服务期限不符。上诉人所提“未收到被上诉人催款函”的意见，则既与现有证据表明的事实不符，又无其他证据佐证，上诉人以此作为减免物业服务费的抗辩理由也不符法律规定。上诉人所提“原审法院要求其以视频资料形式集中提供证据材料，却未采用，系违反法定程序”的意见则缺乏相应法律依据。至于上诉人所提“被上诉人提供的物业服务缺失”的意见，本院认为如上诉人确实有足够证据证明被上诉人的物业管理服务存在严重瑕疵，可向业主大会提出，由业主大会征求全体业主意见后出面解决，但不能作为单个业主要求减免物业服务费的理由。综上所述，上诉人所提的上诉意见不能成立。原审法院判决正确，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币565.40元，由上诉人杨**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十三日