上海外**有限公司与周**一案二审民事判决书

审理经过

上诉人周**因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵*一(民)初字第10448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，2008年2月17日，上海外**有限公司与上海市**业主大会签订《物业服务合同》，约定自2008年3月1日起至2010年2月28日止由上海外**有限公司为该小区提供物业服务，合同约定：上海外**有限公司为业主、物业使用人提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理等各项物业服务；物业服务费按住宅物业收费，高层及小高层的二层以上含二层为每月每平方米1.50元；物业服务费按月交纳，业主在应缴当月的10日内履行义务，逾期交纳的，可以从应缴的次月起按欠缴费用收取每日千分之二的滞纳金；合同还对其他权利义务作了约定。上述合同到期后，上海外**有限公司又与上海市**业主大会签订《物业服务续签协议书》，约定由上海外**有限公司继续为小区提供物业服务，服务期限自2010年3月1日起至2013年2月28日止。上海外**有限公司在该小区提供物业服务至2013年6月。此外，周*男系上海市闵行区莘松路*弄瀑布湾道72号1701室房屋权利人，该房屋建筑面积127.96平方米。周*男未交纳2009年10月1日至2013年5月31日期间的物业服务费。

一审法院认为

原审认为，上海外**有限公司依约为周**提供物业服务，周**亦实际接受了上海外**有限公司提供的服务，故周**理应支付物业服务费。关于周**提出上海外**有限公司未按约提供物业服务的意见，因周**并无充分证据能全面、系统地反映上海外**有限公司提供物业服务的全貌，其提供的照片仅能反映小区某一特定时间段的局部状况，且物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要物业公司与业主在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的。至于周**所提小区内居改非、黑车、群租、房屋漏水等问题，另应择适当途径解决。故上海外**有限公司要求周**支付拖欠的物业服务费，于法有据，应予支持。

原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，于2015年6月17日作出判决：周**于判决生效之日起十日内支付上海外**有限公司物业服务费8,445元。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由周**负担。

原审法院判决后，上诉人周**不服，向本院提起上诉称：相关物业服务合同的签订未通过公告等程序获得小区半数以上业主的同意。被上诉人提供物业服务不到位，小区物业管理存在诸多问题。被上诉人还存在对其财产造成重大损失的侵权行为。请求二审法院撤销原审判决，减免其应交纳的物业服务费。

被上诉人上海外**有限公司辩称：相关物业服务合同具有法律效力。被上诉人始终按照合同提供并不断改进物业服务。关于周**对物业服务所提异议中涉及到的小区“群租”、“黑车”等问题，公司没有执法权，但已向相关职能部门反映这些问题并协助处理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。被上诉人作为物业服务企业，根据与上海市**业主大会签订的《物业服务合同》、《物业服务续签协议书》，在2008年3月至2013年6月期间，为包括上诉人在内的全体小区业主提供了物业管理服务，上诉人在接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应按时依约向被上诉人支付相关的物业服务费用。被上诉人起诉要求上诉人支付拖欠的2009年10月1日起至2013年5月31日止的物业服务费，于法有据。现上诉人对涉案物业服务合同的效力提出质疑，称合同的签订未经公告等程序取得小区半数以上业主同意。本院认为，上诉人所提异议系属于小区全体业主内部管理事务，应由小区业主自行解决，但在业主大会的决定仍具有法律约束力的情况下，上诉人不能以上述事由对抗业主大会代表小区业主对外签订合同的效力，作为业主应当支付物业服务费。关于上诉人所提被上诉人提供的物业服务不到位的意见，本院认为，上诉人认为被上诉人提供的物业管理服务存在瑕疵，可向业主大会提出，由业主大会征求全体业主意见后主张权利；上诉人所提小区“黑车”、“群租”问题涉及行政管理等多重法律关系，虽然被上诉人作为物业服务企业应当履行相应管理义务，但并无执法权限，不能简单地以此否定被上诉人实际提供的物业服务工作。至于上诉人所提被上诉人对其财产造成重大损失，构成侵权的意见，与本案并非同一法律关系，应另行主张。

综上所述，上诉人的上诉请求于法无据，不能成立。原审法院判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人周**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年八月二十五日