上海磐**限公司诉上海科**有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人上海磐**限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐**（民）初字第1287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，上海磐**限公司为上海市宜山路＊＊＊号＊＊岛＊＊苑小区内的438号铺位、440号铺位的承租人。2006年10月11日，上海市徐汇区＊＊岛＊＊苑业主大会、上海市徐汇区＊＊岛＊＊苑业主委员会（甲方）与上海科**有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：由乙方为＊＊岛＊＊苑（坐落位置：上海市徐汇区宜山路＊＊＊号；四至范围：东至宜山路，西与其他物业相接，南至家饰佳精品装饰城，北至古宜路）的业主、物业使用人提供物业管理服务事项；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业经营管理服务费：1、商业用房：（1）招商物业经营管理费：按建筑面积每平方米1.20元／天收取；（2）受业主合理招商价委托的商铺，物业经营管理费按每平方米0.80元／天收取；三个月未招入商户空商铺物业经营管理费按每平方米0.40元／天收取；商铺一经出租，物业经营管理费恢复至建筑面积每平方米1.20元／天收取；（3）未受业主委托和业主合理招商价委托造成空铺按正常每平方米1.20元／天收取物业管理费。2、住宅：物业管理服务费按建筑面积每平方米1.87元／月收取。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主（或租户）应在每年首月10日前履行交纳义务。逾期缴纳的，需承担每日千分之三的逾期缴纳部分的违约金。合同为期壹拾年，自2006年10月11日起至2016年10月10日止。2007年9月21日，上海科**有限公司将公司名称变更登记为上海科**有限公司。

2013年1月18日，上海科**有限公司（甲方）与上海磐**限公司（乙方）签订《营业用房（业主自营／商务租赁）进场经营合同》（以下简称《进场经营合同》），约定：乙方经营场地坐落于科**名品建材南广场（宜山路＊＊＊号）一楼438号展厅，共计41.20平方米（建筑面积为68.36平方米，使用面积为41.20平方米），经营商品大类墙纸，品牌诺*，合同自2013年1月21日起止2014年1月20日。乙方须支付甲方管理费，管理费按使用面积2.00元／日／平方米计算，乙方共支付管理费29，664元，每六个月交付一次，先付后用；乙方须支付广告费，广告费按商铺使用面积计收0.50元／日／平方米，乙方共支付广告费7，416元，截止日期为2014年1月20日，首付三个月，以后每半年支付，先付后用。2014年5月12日，上海科**有限公司向上海磐**限公司发出440号铺位的缴款通知单，要求后者交纳从2014年3月6日至2014年9月5日的物业管理费14，832元、广告费3，708元，共计18，540元。后上海科**有限公司再次发出缴款通知单，要求上海磐**限公司交纳从2014年3月6日至2015年3月5日的物业管理费29，664元、广告费7，416元，共计37，080元。现因催款无果，上海科**有限公司诉至原审法院，要求判令上海磐**限公司支付上述物业管理费、广告费37，080元。

一审法院认为

原审认为，上海科**有限公司与上海市徐汇区＊＊岛＊＊苑业主大会、上海市徐汇区＊＊岛＊＊苑业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规强制性规定，产生法律效力，对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。本案上海磐**限公司入驻承租房后，未与上海科**有限公司签订440号铺位的《进场经营合同》，故上海科**有限公司无权要求上海磐**限公司支付2014年3月6日起按每日每平方米2.00元计的物业管理费及每日每平方米0.50元计的广告费（均按使用面积），但上海磐**限公司应按前述《物业服务合同》约定的物业管理费（按建筑面积）标准支付相应的物业管理费。由于上海磐**限公司至今未提供充分证据证明，上海科**有限公司同意将其消费拉卡费用及其购买二手空调的费用抵扣相应物业管理费及广告费；而上海磐**限公司出示的要求补贴0.80元每日每平方米物业管理费的书面申请，虽有上海科**有限公司工作人员签名，但其未进一步提供上海科**有限公司授权的相关证据，故上海磐**限公司要求抵扣、补贴物业管理费之答辩意见，不予采纳。上海科**有限公司在2015年1月6日发出的缴款通知单中将上海磐**限公司另支付的5，000元在438号铺位的广告费中抵扣，故在本案中不再抵扣。上海科**有限公司要求上海磐**限公司支付440号铺位2014年3月6日至2015年3月5日间按每日每平方米2.00元计的物业管理费及每日每平方米0.50元计的广告费的诉讼请求，不予支持。但上海磐**限公司应按每日每平方米1.20元、按440号铺位建筑面积，以每月2，460.96元向上海科**有限公司支付相应的物业管理费。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，于2015年7月30日作出判决：上海磐**限公司于判决生效之日起十日内给付上海科**有限公司自2014年3月6日至2015年3月5日止的物业管理费29，531.52元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费417元，由上海科**有限公司负担84.90元，上海磐**限公司负担332.10元。

原审法院判决后，上诉人上海磐**限公司不服，向本院提起上诉，称：应将销售款、440号铺位购买空调的费用在物业管理费中予以抵扣；被上诉人的员工代表被上诉人，在上诉人要求补贴物业管理费的书面申请上签字同意，对被上诉人有约束力。据此，请求二审法院撤销一审判决，将上诉人应支付被上诉人的物业管理费改判为25，101.79元。

被上诉人辩称：被上诉人未授权员工减免物业管理费。上诉人所称的销售款是由科**名品建材广场总台代收的货款，经核实后商场会将这笔款项返还商户，这笔款项连同440号铺位购买空调的费用均与本案无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，被上诉人依据其与上海市徐汇区＊＊岛＊＊苑业主大会、上海市徐汇区＊＊岛＊＊苑业主委员会签订的《物业服务合同》为小区全体业主、物业使用人提供物业服务，上诉人入驻承租房后，在与被上诉人没有就440号铺位的物业管理费等有其他特别约定的情况下，作为物业使用人之一，亦应按上述《物业服务合同》的规定交纳相应物业管理费。故原审法院判令上诉人按每日每平方米1.20元的标准、按440号铺位的建筑面积即每月2，460.96元向被上诉人支付自2014年3月6日起至2015年3月5日止的物业管理费，并无不当。至于上诉人提出应将440号铺位购买空调的费用及相关销售款充抵物业管理费的意见，因上诉人未提供应当充抵的充分依据，被上诉人对此亦不予认可，故上诉人的此项上诉请求不予支持。至于上诉人所提被上诉人的员工代表被上诉人，曾在上诉人要求补贴物业管理费的书面申请上签字同意，应对被上诉人有约束力的意见，经查，上诉人未提供证据证明有关员工的行为获得了被上诉人的授权；同时，这份申请载明在上诉人正常履行合同的前提下，申请由被上诉人给予相应的物业管理费补贴，但上诉人实际并未按约正常支付物业管理费，因此，上诉人以此为由要求减免物业管理费缺乏必要的事实依据。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院在认定事实、证据审查等方面无误，判决正确，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海磐**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十二日