朱**诉上海玮**限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人朱**因物业服务合同纠纷一案，不服上海**人民法院（2015）浦*一（民）初字第19104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，朱**系上海市浦东新区海阳路＊＊＊弄＊＊＊号302室房屋的业主之一，该房屋建筑面积为89.29平方米。上海玮**限公司（以下简称玮**公司）系朱**房屋所在上南山水苑小区的物业管理单位。玮**公司于2013年4月1日与上海市浦东新区上南山水苑业主大会签订物业管理服务合同，合同约定委托管理期限自2013年4月1日至2016年3月30日，物业管理费约定为每月每平方米人民币（以下币种相同）0.70元（多层），对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，可以从逾期之日按每天千分之三加收滞纳金。朱**自2013年1月起未交纳物业管理费，至2015年3月，共拖欠玮**公司物业管理费1，687.50元。

2015年5月26日，玮**公司诉至原审法院，要求判令朱**支付2013年1月起至2015年3月的物业管理费1，687.50元，并支付滞纳金1，600元。朱**不同意支付物业管理费及滞纳金，并提起反诉，要求判令玮**公司赔偿因未合格履行物业服务导致朱**的损失共计3，000元。玮**公司不同意朱**的反诉请求，并辩称，朱**的损失已由402室业主承担。

原审另查明，朱**曾于2014年8月起诉上海市浦东新区海阳路＊＊＊弄＊＊＊号402室业主邵*，经原审法院于2014年9月16日出具（2014）浦*一（民）初字第30995号民事调解书，双方达成协议：邵*于2014年9月30日前赔偿朱**5，000元。朱**曾于2015年4月、5月起诉玮棋物业公司，均撤诉息讼。

一审法院认为

原审认为，上海市浦东新区上南山水苑**棋物业公司签订的物业管理服务合同，对业主具有约束力。朱**在接受了玮**公司的物业服务后，理应及时支付相应的物业管理费。现朱**拖欠物业管理费不付，已属违约，应承担相应的民事责任。玮**公司虽于2013年4月1日与小区业主大会签订物业管理服务合同，但根据朱**向玮**公司出具的函及玮**公司出具的违法建筑整改通知书，均证明玮**公司自2013年1月起，已对朱**小区提供事实物业管理。玮**公司要求朱**支付2013年1-3月的物业管理费，原审法院予以支持，物业管理费数额参照物业管理服务合同约定的每月每平方米0.70元标准计算。另根据物业管理服务合同约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按每天千分之三加收滞纳金。现玮**公司主张滞纳金于法有据，但数额过高，原审法院予以适当调整，酌定为600元。朱**以玮**公司未实现管理目标为由提出反诉。事实上，朱**于2013年1月28日向玮**公司反映402室违规装修事宜，玮**公司即于2013年1月31日开具违法建筑整改通知书，后于2013年4月21日出具漏水情况说明，朱**据此通过诉讼与侵权方业主达成调解。玮**公司已尽到作为善良管理人的责任，朱**也已通过另案诉讼取得赔偿。现朱**称玮**公司未合格履行物业服务，要求玮**公司赔偿3，000元，缺乏依据，原审法院不予支持。

原审法院审理后，于2015年7月31日依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、朱**于判决生效之日起十日内支付上海玮**限公司自2013年1月至2015年3月的物业管理费1，687.50元；二、朱**于判决生效之日起十日内支付上海玮**限公司滞纳金600元；三、驳回朱**的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由朱**负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由朱**负担。

原审法院判决后，上诉人朱**不服，向本院提起上诉称：被上诉人在处理上诉人房屋漏水问题时，仅向侵权人发送了整改通知，并未疏通雨水管道，属被上诉人未尽合同义务而违约。请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。

被上诉人玮棋物业公司未作答辩。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括物业公共部位、公共设施设备的使用管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的秩序维护、环境卫生、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务行为。被上诉人作为上诉人所在小区的物业管理单位，为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务后，上诉人应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。现上诉人以被上诉人未尽合同义务为由，拒付物业管理费，但其并未提供充分证据予以印证；况且上诉人在向被上诉人反映其楼上业主违规装修事宜后，被上诉人即及时开具违法建筑整改通知书，之后亦向上诉人出具漏水情况说明，上诉人以此为据向侵权方提起财产损害赔偿之诉，并最终达成调解获赔。可见，本案中上诉人主张被上诉人未尽合同义务，缺乏事实依据。被上诉人要求上诉人支付2013年1月至2015年3月期间的物业管理费于法有据，原审法院参照物业管理服务合同约定所酌情判决的滞纳金数额并无不当。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人朱**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日