上海爱**有限公司诉上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人上海爱**有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵*一（民）初字第2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人上海爱**有限公司之委托代理人周*、袁*，被上诉人上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会之负责人＊＊＊和委托代理人徐**到庭参加诉讼。现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，2012年6月26日，上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会（以下简称春申复地城业委会）与上海爱**有限公司（以下简称爱**公司）签订物业服务合同，约定自2012年7月1日起至2014年6月30日止，由爱**公司对春申复地城业委会所在小区实施物业服务，还约定了共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用为人民币（下同）0.675元／月／平方米（多层及小高层二楼及以上），0.125元／月／平方米（多层及小高层的一楼）；共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用实施单独列账，按实结算，盈余或者亏损均由业主享有或者承担；机动车地面停车位均属全体业主共有、共用。车位使用人应按150元／个／月标准向爱**公司缴纳停车费。爱**公司从停车费中按30%的标准计提停车管理费（含管理人员成本及相关耗材等运行成本），其余70%作为小区公共收益归全体业主享有，相关税费各自承担；机动车地下车库（即民防工程）目前收费标准为300元／个／月，停车管理服务费的计提标准等相关事宜由爱**公司与产权所有人另行洽淡约定；物业服务费中按实结算部分，即“共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用”，每月按时结算时结余或不足的处理方式：结算结余的，转入下个月继续使用，依此类推；结算不足的，以小区公共收益或维修资金补足，每月结清等内容。同时补充协议中还约定所有公益性收入（含地面停车费、广告收入等）必须先一次性全额存入单独开设的专用银行账户，设独立账本。专用银行账户由春申复地城业委会、爱**公司共管（在银行共同预留印鉴）等内容。

2014年6月20日，春申复地城业委会发函给爱**公司，表示不再续聘爱**公司。2014年6月30日，春申复地城业委会、爱**公司及案**公司（涉案小区现物业管理公司）三方签订备忘录，明确爱**公司同意于2014年6月30日合同期满退出春申复地城（一期）小区，并承诺放弃向春申复地城业委会追究未提前三个月通知之责任的诉求。2014年6月30日，爱**公司正式撤离小区。

原审审理中，春申复地城业委会请求判令爱**公司返还：1、2012年7月至2013年12月31日止小区公益性收入和按实结算结余款518，918元；2、业主大会共管账户余额169，484元；3、2014年1月至4月公益性收入和按实结算余款15，153.97元；4、2014年5月至6月公益性收入余额79，114.7元；5、2014年5月至6月按实结算余款164，661.91元；6、2014年1月至6月地下停车费126，000元；共计1，073，332.50元。

爱**公司辩称，春申复地城业委会诉请1中2012年7月至2013年12月小区的公益性收入和按实结算余款在除去地下停车库收益244，476元后，余款274，442元应归春申复地城业委会所有；春申复地城业委会诉请2共管账户中的钱款同意归春申复地城业委会所有；春申复地城业委会诉请3、4、5系叠加计算，数额计算错误，实质是春申复地城业委会倒欠爱**公司款项；春申复地城业委会诉请6中的地下停车费，因同样不属小区公益性收入范围，且开发商亦同意归爱**公司所有，故春申复地城业委会要求其返还此款不合理。

诉讼中，经过对账，春*复地城业委会明确自2014年1月起至2014年6月底对公益性收支及按实结算项目尚欠爱**公司13，528.73元，故撤回本案第3、4、5项诉讼请求；而爱**公司认为上述期间公益性收支及按实结算项目春*复地城业委会尚欠其285，512.19元，与春*复地城业委会第1项诉请折抵后亦无需再支付春*复地城业委会。

一审法院认为

原审认为，涉案小区地下车库产权属开发商所有，且根据春*复地城业委会、爱**公司的物业服务合同，小区地下车库停车管理服务费等系属于爱**公司及开发商另行约定事项，故原审认为春*复地城业委会主张的2012年7月至2013年12月的公益性收入和按实结算余款在扣除地下车库停车费244，476元，即余额274，442元应由爱**公司支付给春*复地城业委会；同理*申复地城业委会要求爱**公司返还2014年1月至6月地下停车费126，000元，原审法院不予支持。双方共管账户内的钱款数额双方确认一致，爱**公司也同意返还，原审法院对此予以认可。2014年1月至2014年6月期间小区公益性收支及按实结算项目，其中双方有争议的支出费用即爱**公司主张的未收到地面停车费中需收取30%的管理服务费、工程人工成本费、到期合同经济赔偿金及保安员工住院费及工资亦要从上述项目中扣除，因爱**公司上述意见均缺乏合同及法律依据，难以采纳。原审法院经审核确认上述项目中应为春*复地城业委会尚欠爱**公司13，528.73元，直接从爱**公司应付春*复地城业委会的款项中折抵。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第八十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款之规定，于二○一五年八月十二日作出判决：一、上海爱**有限公司于判决生效之日起十日内返还上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会2012年7月至2014年6月小区公益性收入和按实结算结余款共计260，913.27元；二、上海爱**有限公司于判决生效之日起十日内协助将双方共管账户内余额169，484元支付给上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会；三、驳回上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，945.99元，由上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会负担8，945.99元，上海爱**有限公司负担6，000元。

上诉人诉称

原审判决后，爱**公司不服，向本院提起上诉，诉称，上诉人在为被上诉人提供共用部位、共用设施设备的日常运行、保养服务并进行按实结算时，应考虑上诉人相关工作人员的工资及社保成本。2012年7月至2014年6月，维修部工作人员工资及社保合计177，573.06元，该费用应从上诉人返还被上诉人的按实结算余款中予以扣除。综上，原审认定事实不清、适用法律错误，故请求撤销原判第一项，改判上诉人返还被上诉人公益性收入和按实结算余款83，340.21元。

被上诉人辩称

被上诉人春申复地城业委会辩称，物业服务合同中对结算时间有明确约定，实际执行中对按实结算部分每季度都有结账单，不存在上诉人主张的扣除维修人员工资和社保费用的问题，且原审审理过程中，双方经一次次对账，上诉人从未提出过这方面的主张，也从未提供这方面的证据，上诉人在二审中提出该主张，从程序上来讲也是不合法的。故请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，双方签订的物业服务合同约定，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用实施单独列账，按实结算，盈余或者亏损均由业主享有或者承担。物业服务费中按实结算部分，每月按时结算时结余或不足的处理方式：结算结余的，转入下个月继续使用，依此类推；结算不足的，以小区公共收益或维修资金补足，每月结清。根据上述合同约定，对于按实结算部分，上诉人应与被上诉人每月按时对账、按时结清。上诉人现上诉提出要求扣除维修人员工资、社保费用，既不符合双方物业服务合同的约定，亦缺乏充分有效的证据证明，且被上诉人对此又不予认可，故本院对上诉人的该上诉主张难以支持。原审根据双方对账确认的金额判决上诉人返还被上诉人2012年7月至2014年6月小区公益性收入和按实结算结余款共计260，913.27元，应无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币1，883.51元，由上诉人上海爱**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十六日