许一云诉绿城物业**海分公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人许一云因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵*一（民）初字第8176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，2008年4月8日，许一云（作为乙方）与**公司（以下简称**公司）（作为甲方）签订《上海市商品房预售合同》，就乙方向甲方购买中青路＊＊＊弄绿城玫瑰园＊号＊层全幢事宜的权利义务作了约定。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》、甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金、甲方承诺在2009年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条及第十一条补充条款约定：甲方定于2009年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；该房屋交付时，乙方应当已付清全部房价款，否则甲方有权顺延交付。合同第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为办理钥匙交接手续。合同第十五条及第十五条补充条款约定：该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方；乙方未按交房通知书约定的日期办理房屋验收交接手续的，甲方将发出催告书要求乙方在催告书发出的15日内办理验收交接手续，若乙方未在催告期内办理交接的，自催告期满的次日视为甲方已经履行合同主文第十一条约定的房屋交付义务，该房屋的风险责任转移由乙方承担，且乙方承担延期收房引起的费用与责任。合同第十七条约定：甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.50倍给予补偿，如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。合同第二十二条及第二十二条补充条款约定：甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿；双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；房屋交付时，除主体结构不合格以外，乙方应按合同约定的内容和规定期限完成对房屋验收交接。合同第二十四条约定，甲方选聘乙公司对该房屋进行前期物业管理。

2008年10月，许一云与**公司就许一云提出的配电房原因导致房屋花园面积减少的问题达成协议，约定**公司同意给许一云免除2009年7月1日至2013年6月30日止的物业管理费用作为对许一云的补偿。2009年3月30日，位于上海**中青路＊＊＊弄＊＊＊号花园住宅权利人核准登记为**公司，建筑面积695.07平方米（其中地下建筑面积274.20平方米）。2009年6月15日，**公司发函，要求许一云于2009年6月30日起前往绿城**售中心办理交房手续，并签署《房屋交接书》。2009年7月20日，在该房屋的验收过程中，许一云向**公司提出房屋存在地下室渗漏等问题。之后，**公司就许一云反映的问题进行答复，并认为地下室墙面潮湿是梅雨季节返潮所致，而非渗漏问题。2013年5月9日，**公司向许一云发送《催告书》，再次通知其于2013年5月19日前到其公司办理房屋交接的相关手续。

原审另查明，绿城物业**上海分公司（以下简称绿城物业）与**公司签订《前期物业服务合同》，约定绿城物业为中青路＊＊＊弄绿城玫瑰园小区提供前期物业管理服务；按建筑面积向业主收取物业服务费，别墅地上建筑面积人民币（下同）6.5元／月平方米、别墅地下室建筑面积3.25元／月平方米；物业服务费用按季交纳，业主应在每季的第一个月10号前履行交纳义务；逾期交纳的，绿城物业有权要求按应付金额的每日万分之四支付违约金；该合同为期2年，自2013年3月1日起至2015年2月28日止。

原审审理中，绿城物业起诉请求判令许一云支付2013年7月1日起至2014年12月31日止物业管理服务费65，282.58元、滞纳金2，741.90元。

一审法院认为

原审认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业履行物业管理职责后，业主理应支付相应的物业服务费用。本案争议焦点为许一云是否系物业费缴纳义务人。开发商**公司于2009年6月15日发函给许一云要求其办理房屋交接手续，并经数度催告，许一云抗辩称因该房屋存在质量问题故未完成验收交接，但许一云未能举证证明房屋存在主体结构不合格或合同约定的其他拒绝收房的情形，根据《上海市商品房预售合同》第十五条及第十五条补充条款的约定，**公司已经履行了房屋交付义务，该房屋的风险责任转移由许一云承担，故涉案房屋所欠物业费应由许一云承担。关于绿城物业的滞纳金请求，因许一云并非无故拖欠物业费，故对绿城物业的该项请求，法院不予支持。据此，原审法院于二○一五年六月二十五日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，作出判决：一、许一云于判决生效之日起十日内支付绿城物**限公司上海分公司物业服务费65，282.58元；二、驳回绿城物**限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计750.30元，由绿城物**限公司上海分公司负担30.30元，许一云负担720元。

上诉人诉称

原审判决后，许一云不服，向本院提起上诉，诉称，上诉人因房屋漏水问题一直与开发商进行交涉，2011年4月，开发商发《催告函》书面通知上诉人于2011年4月30日之前办理房屋交接手续，并明确如未按时办理，将视为开发商已履行交房义务。根据催告函内容，即便认可案外人交付了房屋，也应当是在2011年4月30日。开发商与上诉人曾于2008年10月达成协议，免除上诉人2009年7月1日至2013年6月30日共计四年的物业管理费，虽协议约定了具体的免除物业费时间，但应当是交房后的四年，故根据上述催告函及物业费免除协议，2011年4月30日之后四年的物业费上诉人无须支付。故请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。

被上诉人辩称

被上诉人绿城物业辩称，物业费应从交房开始收取，上诉人与开发商签订的物业费免除协议，明确约定从2009年7月1日至2013年6月30日，不存在时间后移的问题，故请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，被上诉人绿城物业依据与开发商**公司签订的前期物业服务合同，为绿城玫瑰园小区提供了前期物业管理服务，其要求按前期物业服务合同之约定收取物业管理费，依法有据。根据上诉人与**公司签订的商品房预售合同约定，房屋的风险责任自该房屋交付之日起转移由上诉人承担，由此产生的物业服务费用等亦理应由上诉人承担。上诉人虽与**公司因房屋的质量问题曾有争议，但现上诉人亦确认**公司已向其交付涉案房屋，而被上诉人在本案中要求上诉人支付的物业管理费用期间在上诉人自己确认的交房日期之后，故原审对此予以支持，并无不当。至于上诉人与**公司因花园面积减少所达成的补偿协议之理解和履行，可由上诉人与**公司另行协商解决。综上，原审判决上诉人向被上诉人支付涉案房屋所欠的物业管理费，于法不悖，本院予以维持。上诉人以其与**公司间的协议主张其无须向被上诉人支付本案物业管理费，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币1，432.06元，由上诉人许一云负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十二日