陆**诉上海**限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人陆**因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐**（民）初字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，陆**为上海市徐汇区丰谷路＊＊＊弄＊＊＊号502室公有住房的承租人，该房屋系1994年动迁配房所得。

2012年3月31日，上海**限公司（以下简称久**公司、乙方）与上海市徐汇区＊＊园一期业主大会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由久**公司对＊＊园（一期）小区（座落位置上海市徐汇区丰谷路＊＊＊弄、＊＊＊弄）物业使用人提供物业管理服务，合同期限为1＋2年，第一阶段自2012年4月1日起至本届业委会任期届满止；第二阶段由新一届业委会与乙方通过协商确认本合同，合同自2013年2月7日起至2015年3月31日止。合同约定，多层使用权公房根据上海市房地局公有住房租金标准收费，保洁保安费按售后房标准收取。如政策更新调整收费标准，则同步调整收费标准。物业服务费按季提前支付，业主应当在当季履行交付义务。逾期交付的，经催交仍不按规定支付的，将按应交付之日起的费用总额的每日千分之三收取欠费业主的滞纳金。

因陆**未向久实物业公司支付租金、保安费、保洁费，为此久实物业公司曾于2013年11月向陆**邮寄挂号信，催促陆**支付相关费用。久实物业公司诉至原审法院，请求判令：1、陆**支付2012年4月至2014年9月期间的租金、保安费、保洁费共计人民币（以下币种相同）3，753.90元；2、陆**支付久实物业公司滞纳金2，253.60元。陆**辩称其并非故意不支付租金。2000年左右，陆**每月支付的租金为46元，久实物业公司接管小区后，租金一下涨到100多元。根据政策，2000年后国家并没有提高过公房租金，故对久实物业公司按100多元的价格收取租金，陆**表示无法接受。原来物业公司管理期间，都免除了陆**的保安保洁费。陆**也长期不居住在租赁的房屋内，因此不应支付清洁费。陆**最多同意支付1，400元的租金。另外，租金的时效只有一年，陆**从未收到过久实物业公司的催款凭证，久实物业公司只能催讨一年的租金。原审庭审中，久实物业公司放弃了要求陆**支付滞纳金的诉讼请求。

原审另查明，根据历年来本市有关部门颁布、制定的公有住房租金标准，陆华平户每月应交租金为117.70元。

一审法院认为

原审认为，公有房屋的所有人和承租人、使用人必须遵守《上海市房屋租赁条例》（以下简称条例）及房屋土地管理部门的实施意见等相关规定。陆**作为公有房屋实际使用人，应当按照上海市政府及相关部门规定的租金支付房屋租金，并按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。陆**认为久实物业公司只能向其催讨一年的租金，根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。鉴于久实物业公司于2013年11月向陆**发出催款通知，而物业合同又约定租金按季交纳，故久实物业公司有权向陆**收取自2012年10月起的租金，对久实物业公司超过诉讼时效部分的诉讼请求不予支持。久实物业公司当庭放弃部分诉讼请求，系久实物业公司自行处分其诉讼权利，于法不悖，原审法院予以准许。

原审法院审理后，于2015年6月16日依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第一百三十五条、第一百三十六条之规定，作出判决：一、陆**于判决生效之日起十日内向上海**限公司支付2012年10月至2014年9月的公房租金2，824.80元及2012年4月至2014年9月的保安费、保洁费648元，共计3，472.80元。二、上海**限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由上海**限公司负担20元，陆**负担30元。

原审法院判决后，上诉人陆**不服，向本院提起上诉称：上诉人不知道物业服务合同的内容，不认可租金按季度计算，上诉人所居住房屋系公房，不受物业服务合同约束，被上诉人所主张的公房租金部分超过诉讼时效。被上诉人所主张的保安保洁费标准过高，应予调整。请求二审法院撤销原审判决，改判上诉人支付被上诉人2012年11月至2014年9月公房租金2，707.10元及2012年4月至2014年9月保安保洁费540元。

被上诉人久实物业公司辩称：原审判决正确，应予维持。现被上诉人同意上诉人2012年4月至2014年9月期间的保安保洁费以540元计算。2012年11月至2014年9月公房租金2，824.80元，并未超过诉讼时效，要求驳回上诉人该项上诉请求。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人与上海市徐汇区＊＊园一期业主大会于2012年3月31日签订《物业服务合同》。根据合同约定，多层使用权公房根据上海市房地局公有住房租金标准收费，按季度提前交付，业主应当在当季履行交付义务。上诉人认可其欠付2012年10月至2014年9月的租金，结合被上诉人于2013年11月向上诉人发出催款通知，且合同约定按季度收费，故被上诉人要求上诉人支付上述期间的租金，并未违反时效规定，原审法院对此所作判决并无不当。上诉人要求2012年4月至2014年9月的保安费、保洁费以540元计算，被上诉人于二审中表示同意，此系被上诉人对其权利的处置，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐**（民）初字第196号民事判决；

二、上诉人陆**于判决生效之日起十日内向被上诉人上海**限公司支付2012年10月至2014年9月的公房租金人民币2，824.80元及2012年4月至2014年9月的保安费、保洁费人民币540元，共计3，364.80元；

三、被上诉**有限公司的其余诉讼请求不予支持。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费50元，由上海**限公司负担20元，陆**负担30元；二审案件受理费50元，由上诉人陆**负担25元，被上诉人上海**限公司负担25元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十八日