上海**有限公司诉上海益**限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人上海**有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第2534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人上海**有限公司之委托代理人张**，被上诉人上海益**限公司之委托代理人张某某、顾某某到庭参加诉讼。现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，上海益**限公司（以下简称益**公司）系上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊弄九亭明珠苑小区的物业管理企业。2013年12月13日，上海市甲业主大会（以下简称甲业主大会）与益**公司签订《物业服务合同》，委托益**公司管理涉案小区，合同约定，委托管理期限为2014年1月1日至2017年12月31日止；物业服务费的收费标准为：住宅高层为人民币（下同）1.2元／月平方米，住宅多层为0.5元／月平方米，一期别墅为0.5元／月平方米，二期别墅为1元／月平方米，商业用房（一期商铺）为0.5元／月平方米，二、三、四期商铺为1.50元／月平方米；物业服务费按半年交纳，业主应在每半年的第五个月25日前履行交纳义务。

上海**有限公司（以下简称裕**司）分别系上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-2层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为178.30平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为572.78平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为244.55平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为244.55平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-2层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为95.10平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-2层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为95.12平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为243.38平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为243.38平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为572.95平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊号1-3层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江**＊＊＊号店铺的权利人，于2002年12月27日产权核准登记，建筑面积为368.01平方米。其中位于虬泾路＊＊＊号-77号店铺为九亭明珠苑三、四期商铺。庭审中，裕**司确认虬泾路＊＊＊弄＊＊＊号店铺的物业服务费收费标准为1元／月平方米。

裕**司未向益**公司交纳上述房屋自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费。

原审审理中，益**公司请求判令：1、裕**司支付其自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费131，092.20元；2、裕**司支付其上述款项滞纳金1，000元。审理中，益**公司变更诉请为要求判令裕**司支付其自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费126，276元，并放弃滞纳金的诉请。

裕**司辩称：对虬泾路＊＊＊弄＊＊＊号房屋的物业费同意支付，对金额亦无异议。对虬泾路＊＊＊号-77号房屋的物业费不同意支付，认为物业服务合同中关于沿街商铺物业费收费标准的约定对其没有约束力，且对其是不公平的，因为益**公司和业主大会签订物业服务合同的整个过程其均不知情。另外其持有的物业都是沿街商铺，虽然同属于一个物业管理区域，但是物业类型完全不同，且其持有的物业份额相对住宅业主来说，表决权非常有限，所以使得住宅业主的物业费收费标准较低，其持有的沿街商铺物业费收费标准较高，沿街商铺的物业费应由益**公司与其协商定价，二、三、四期商铺收费标准为每月每平方米1.5元极不合理。此外，合同中对于沿街商铺物业服务内容约定不明，服务标准不明确。沿街商铺的业主客观上没有享受到绿化、安保、电梯设施、社区清洁等服务，不应当支付比住宅业主更高的物业费。故对物业费的收费标准有异议。

一审法院认为

原审认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为**业公司与上海市甲业主大会签订《物业服务合同》取得了对该小区的管理权，裕**司系该小区的业主，业主大会代表小区全体业主与益**公司签订的《物业服务合同》，对全体业主均产生法律效力，益**公司、裕**司均应当按照合同的约定履行各自的义务。在益**公司提供了相关物业管理服务后，裕**司作为该小区的业主应当依据合同向益**公司履行缴纳物业服务费的义务。因此，益**公司要求裕**司支付自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费126，276元，依据充分，予以支持。裕**司辩称物业服务合同中关于沿街商铺物业服务费收费标准的约定对其没有约束力，合同约定的内容不公平、不合理，其作为沿街商铺的业主，客观上没有享受到绿化、安保、电梯设施、社区清洁等服务，无法律及事实依据，不予采信。益**公司放弃关于滞纳金的诉讼请求，系其对自己民事权利的自由处分，并无不当，予以准许。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、参照**务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，于二○一五年六月二十三日作出判决：上海**有限公司于判决生效之日起十日内支付上海益**限公司自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费126，276元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，942元，减半收取1，471元，由上海益**限公司负担58元，上海**有限公司负担1，413元。

上诉人诉称

判决后，裕**司不服，上诉于本院，诉称：1、益**公司未向裕**司提供环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的物业服务，原审判决认定益**公司提供了相关物业管理服务系认定事实错误。系争商铺的活动区域与九亭明珠苑住宅小区的公共活动区域完全独立、相隔离，除公用住宅小区排水等少部分设施设备外，并不共享其他物业服务。益**公司与甲业主大会签订的《物业服务合同》并未对商铺的物业服务内容、服务标准及物业服务分项收费标准等进行约定，益**公司也未公布过商铺的物业服务内容和标准。客观上，益**公司也未向裕**司提供秩序维护、清洁卫生等服务，系争商铺活动区域的清洁卫生工作实际由裕**司自行承担或九亭镇环卫所的工人承担。2、原审判决适用法律错误，有违公平原则和合理、公开以及费用与服务水平相适应的物业服务费收费原则。由此，请求二审法院依法撤销原判，改判裕**司按照0.8元／平方米／月的标准向益**公司支付系争商铺2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费。

被上诉人辩称

被上诉人**业公司辩称：系争商铺属于物业服务合同的服务范围，裕**司关于系争商铺独立于九亭明珠苑小区的主张不成立。**业公司提供的物业服务包括保安、秩序维护、保洁、保修、保绿，在涉案小区有物业公司的情况下裕**司将系争商铺的物业管理业务发包给他人是裕**司的单方行为，与物业服务合同**业公司无关，且裕**司该行为也违反了一个物业区域只能由一家物业公司提供服务的法律规定。就系争商铺的物业费标准，在物业服务合同中有明确约定，而益**公司系涉案小区业主大会经过招投标选聘的物业企业，所有程序在小区都是公开的，裕**司对此不可能不知情。**业公司已经为涉案小区包括沿街商铺在内的所有物业提供了物业服务。故请求驳回裕**司的上诉诉请。

本院查明

经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。

二审中，裕**司确认其是涉案小区的开发商，小区的前期物业服务企业系与其签订物业服务合同，但其称对涉案小区业主大会、业委会成立以后签订物业合同的情况不清楚。

本院认为

本院认为，益**公司与甲业主大会就九亭明珠苑小区签订的《物业服务合同》对包括裕**司在内的该小区全体业主均具有法律约束力。在益**公司为涉案小区提供相关物业服务后，裕**司理应承担按照物业合同约定向益**公司缴纳物业服务费的义务。就裕**司关于益**公司并未向其提供相关物业服务的主张，因系争商铺属于益**公司提供物业服务的范围，益**公司提供的物业服务系为包括裕**司在内的整个九亭明珠苑小区业主及物业使用人提供的保洁、保安、绿化、公共部位的维修养护等一系列相关服务，裕**司并未提供证据证明其曾就益**公司未按约提供物业服务向益**公司提出过相关异议，而裕**司自行承担相关物业服务内容则系其单方行为，故现裕**司单方否定益**公司为其提供物业服务的事实，不能成立，本院对此不予采信。就裕**司对系争商铺物业费标准所持异议，因裕**司系涉案小区的开发商，故其对前期物业服务合同到期后甲业主大会另行委托物业公司为涉案小区提供物业服务的情况应为明知，若其对物业合同中约定的收费标准持有异议，可就此主张相应权利，但在该收费标准尚未被依法否定之前，裕**司拒绝按照该标准支付物业服务费，缺乏依据，故对裕**司该异议本院亦不予采信。由此，裕**司的上诉诉请，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币1，222元，由上诉人上海**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月七日