上海新**有限公司与季**、郑**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告上海新**有限公司诉被告季**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张*、两被告的委托代理人JONATHANZHENG到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告上海新**有限公司诉称，原告系本市凯旋路XXX号华苑大厦的物业管理单位，两被告系商铺XXXX号铺位产权人，由于历史原因该商铺至今未正式开业，被告也未交过物业管理费。原告一直对该商铺行使管理职能，并多次发函要求被告支付物业管理费，但被告未履行付款义务。故原告诉至法院，请求法院判令被告支付原告自2012年8月1日起至2014年7月31日止的物业管理费2071.68元。

被告辩称

两被告辩称，原告起诉不是事实，被告所有的商铺从未入住和开业过，被告与原告也从未签订过物业管理协议，无权向被告收取物业服务费。同时原告也从未对商铺进行过管理，目前商铺环境被严重破坏，到外堆放垃圾，根本无法使用。原告的不作为造成了被告的损失，对此原告应承担相应的责任。故不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，两被告系上海市凯旋路XXX号XXXX、建筑面积21.59平方米房屋的产权人，该房屋类型为商场。

2003年12月16日，新上海**有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《华苑大厦物业管理委托合同》（以下简称物业合同），就华苑大厦（上海市**XXX号与XXXX号）的物业管理服务事宜作出约定。委托管理期限自2003年1月1日起至2004年12月31日止；物业管理费用收取标准：居住用房3元／M2月，非居住用房4元／M2月。空房的物业管理费，由甲方按居住用房标准的50%25支付。合同到期后，因新上海**有限公司宣告破产，新上海**有限公司破产清算组于2013年4月8日与原告签订延长物业服务合同期限的协议，双方约定，鉴于当时华苑大厦尚不具备成立业主大会的条件，确定由原告按原合同内容约定继续管理该物业，原物业管理委托合同期限延长至本物业业主大会成立、新的物业服务合同生效之日止。延长期内，原合同双方的权利、义务不变。2014年4月1日，上海市**业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订华苑大厦委托物业服务合同，双方就华苑大厦小区（上海**XX号）、物业类型：住宅和连体裙楼（商铺）的物业管理服务事宜作出约定。物业服务费标准为：居住用房3元／M2月，非居住用房4元／M2月。物业服务合同期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止。因被告未向原告支付物业管理费，原告曾于2014年7月向被告发出催缴物业服务费通知函，后被告仍未支付，原告遂向本院提出如上诉请。

以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有物业合同、协议、催缴函、房地产登记簿、照片等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，原告与开发商签订的物业服务合同和与华苑**委员会签订的物业服务合同及补充协议系双方真实意思表示，应予履行。被告的商铺未入住和开业，与本案系不同的法律关系，无法归责于原告。同时根据物业服务合同的约定，原告主要提供的是对物业共用部位、共用设施设备等使用管理和维护等。商铺内部使用并非物业管理范围，被告提供的证据也不足以证明原告在履行物业服务过程中存在过错，被告据此拒付物业管理费缺乏依据，故对被告的辩称本院不予采信。被告作为华苑大厦业主，应按照合同约定履行按期缴纳物业费的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

被告季**、郑**于本判决生效之日起十日内支付原告上海新**有限公司2012年8月1日起至2014年7月31日止的物业管理费2071.68元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计25元，由两被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十六日