上海东**有限公司与赵*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告上海东**有限公司与被告赵*物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月27日受理后，依法适用普通程序，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告上海东**有限公司的委托代理人黄*、杨*，被告赵*及其委托代理人白孝甫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告上海东**有限公司诉称，2011年6月28日，原告与上海市徐汇区漓江山水花园业主大会（以下简称漓江山水业主大会）就位于本市徐汇区华泾路XXX弄的住宅即漓江山水花园签订了物业服务合同，约定原告向该小区的全体业主提供物业服务，服务期限为2011年6月1日至2013年5月31日。2013年5月31日，漓江山水业主大会出具专函表示2011年6月与原告签订的物业服务合同继续有效，原告按照原合同提供的服务和合同规定的权利与义务延续不变。物业服务合同约定，该小区业主应按季交纳物业服务费，否则，应承担逾期每日千分之三滞纳金的违约责任。被告作为本市华泾路XXX弄XXX号房屋的产权人，未按时支付物业服务费，经原告多次催讨未果，原告遂起诉要求被告支付自2012年6月1日起至2014年11月30日止的物业服务费23，535元，并支付违约金1，317元。

被告辩称

被告赵**称，不同意原告的诉请。原告在小区实施物业服务采取酬金制，原告管理及撤离小区至今都没有对物业资金进行结算。原告没有全面履行合同义务，服务存在缺失，物业服务合同附件三的内容都没有进行，甚至出现物业人员殴打业主、盗窃业主财物、损坏景观树木，服务项目和水平都达不到要求。

本院查明

经审理查明，被告自2004年7月起为本市华泾路XXX弄漓江山水花园小区XXX号房屋共有人之一，房屋建筑面积261.49平方米，每月应交物业服务费为784.5元。

2011年6月28日，原告（乙方）与上海市**水花园业主大会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由原告为本市华泾路XXX弄漓江山水花园小区提供物业管理服务，为期两年，自2011年6月1日起至2013年5月31日止，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅3.00元／月平方米（其中包含业委会活动经费0.05元），分项标准（元／月平方米）：1、综合管理服务费：0.46元；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.53元；3、公共区域的清洁卫生服务费用：0.45元；4、公共区域绿化养护费用：0.56元；5、公共区域秩序维护服务费用：1.00元，物业服务费不含物业大修和专项维修的费用。原告在预收的物业服务费用中按8%25的比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，费用量入为出不再向业主补收，结余由业主享有。物业服务合同第二条约定，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）共有绿化的维护；（三）共有区域的保洁；（四）共有区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。第五条约定，乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；（二）公共绿化养护服务，详见附件四；（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（六）综合管理服务，详见附件八；（七）车辆停放管理服务，详见附件九。第十条约定，物业服务费按季交纳，业主应在当季首月15日前履行交纳义务。逾期交纳的，物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。第二十一条约定，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的管理酬金为基数向相应业主支付10%25的违约金。第二十五条约定，乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。

合同签订后，双方按约履行。2013年5月31日，漓江山水业业主大会向原告发函，主要内容为，本届业委会根据全体业主反馈结果：本届业委会与原告的物业服务合同继续有效；原告按照原合同提供的服务和合同规定的权利与义务延续不变。如任何一方提出终止合同，将根据国家有关规定，应当提前三个月书面告知对方。

合同到期后，原告仍为漓江山水花园小区提供物业管理服务。2014年11月30日，原告（甲方）与上海市徐**业主委员会（乙方）、上海悦**限公司签订物业服务移交确认书（丙方），乙方确认甲方在漓江山水花园的物业服务于2014年11月30日24时终止。

被告因对原告服务不满，自2012年6月起未付物业服务费。原告经向被告催讨未果，诉至本院要求判如诉请。

以上事实，除双方当事人的庭审陈述外，另有原告提供的物业服务合同、房地产登记簿、物业服务移交确认书、致上海**业公司专函等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。审理中，被告出示报案回执单、治安案件调解协议书，拟证明原告人员素质低劣，服务水平低下。经质证，原告对此不认可，认为与本案无关。本院认为，被告出示的上述材料与本案不具有关联系，故对此不予认定。被告出示照片和报纸报道，拟证明小区在绿化管理、环境卫生、安全保卫等方面存在诸多问题，原告提供的服务不符合物业合同相关规定。经质证，原告对被告提供的照片的真实性不予认可，不能确定照片拍摄的时间与地点，报纸报道主观性强，不符合证据的客观性、关联性和合法性的要求，不能单独认定。本院认为，照片系视听资料，在没有其他书证佐证的前提下，不能单独作为定案证据。报纸报道并不属于法定的证据形式，且客观性难以判定，在无其他证据作证的情况下，亦难以作为定案证据，故对上述材料不予认定。

本院认为

本院认为，原告与漓江山水业主大会签订的物业服务合同，内容于**，应为合法有效，对原告及小区全体业主或物业使用人均有约束力。被告作为小区业主，享受了原告对其物业提供的管理和服务，应当按照服务合同的约定向原告支付物业管理服务费用。被告虽然提供了照片、报纸报道等材料，但未进一步提供原告提供物业服务存在瑕疵的充分证据。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价，被告未能提供原告存在服务瑕疵的足够证据，故被告据此拒不支付物业管理费的抗辩意见，本院不予采信。被告关于合同约定的是酬金制，只有在物业公司结算收支后才能确定其应否交纳物业服务费的抗辩意见，与物业服务合同载明的内容及其含义不符，本院难以采纳。原告要求被告支付物业管理费具有合同及法律依据，本院予以支持。考虑到被告不支付物业管理费事出有因，故原告要求被告支付逾期违约金之诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，业主基于维护自身权利而要求物业服务企业严格按照合同约定提供高质量的物业服务本无可厚非，但业主在行使权利的同时亦应考量自身应履行的基本合同义务。如被告确实有足够证据证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，可向业主大会提出，由业主大会征求全体业主意见后出面解决，但以此作为拒付物业服务费的理由欠妥。只有物业服务企业与业主均抱着积极主动的态度履行物业合同的相关义务，才能促使双方建立良性互动的物业服务合同关系。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告赵*于本判决生效之日起十日内向原告上海东**有限公司支付自2012年6月1日起至2014年11月30日止的物业服务费23，535元；

二、驳回原告上海东**有限公司其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费421元，由原告上海**有限公司负担22元，被告赵*负担399元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十六日