罗**、黎*与晴隆县住房和城乡建设局及第三人贵州天**发有限公司、贵州天**发有限公司晴隆分公司商品房买卖合同登记备案一审行政判决书

审理经过

原告罗**、黎*不服被告晴隆县住房和城乡建设局（以下简称晴隆县住建局）与第三人贵州天**发有限公司（以下简称天盛房开公司）、第三人贵州天**发有限公司晴隆分公司（以下简称天盛房开公司晴隆分公司）商品房买卖合同登记备案纠纷一案，本院2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告罗**，原告黎*的委托代理人罗**，被告晴隆县住建局的委托代理人李*、彭**，第三人天盛房开公司和天盛房开公司晴隆分公司共同委托代理人郭**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告晴隆县住建局2014年12月19日对原告与第三人天盛房开公司晴隆分公司签订的编号为2012232、2012233、2012234三份《商品房买卖合同》进行预售登记备案，之后，第三人天盛房开公司晴隆分公司向被告申请撤销上述《商品房买卖合同》登记备案，被告对上述《商品房买卖合同》预售登记备案予以撤销。

原告诉称

原告罗**、黎*诉称，2014年12月，原告与第三人天盛房开公司晴隆分公司达成购买其开发位于晴隆县天盛时代广场商业用房的合意，在原告预付300万元购房款后，2014年12月18日，第三人天盛房开公司晴隆分公司向原告出具了购房款收据。次日，原告与第三人天盛房开公司晴隆分公司签订了合同编号为2012232、2012233、2012234的商品房买卖合同，上述合同约定原告购买取得（晴）商房预**（2012）001号预售许可证的天盛时代广场三套商业用房，建筑面积为925.11平方米，该合同对买卖双方均设定了权利义务，同时约定按程序办理商品房买卖合同预售备案。2014年12月19日，被告为原告办理了上述三份商品房预售合同备案并加盖被告的商品房预售备案合同专用章，然而，被告却在原告未申请撤销登记备案的情况下，擅自撤销原告上述商品房预售合同备案。原告2015年4、5月份知道此事后，依法向法院提起行政诉讼，被告撤销原告商品房买卖合同登记备案的行为违反法律规定，请求法院判令撤销被告作出的将原告与第三人天盛房开公司晴隆分公司签订的商品房买卖合同预售备案撤销行为，案件受理费由被告承担。

原告罗**、黎*向本院提交了以下证据：

1、三份商品房买卖合同（合同编号为2012232、2012233、2012234）；

2、付款收据，证明原告支付了300万购房款的情况。

被告辩称

被告晴隆县住建局辩称，被告撤销上述商品房买卖合同备案的行为并未违反法律规定，也未损害原告的合法权益。一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条，上述法律法规规定，商品房预售合同办理登记备案的主体是商品房预售人或开发企业，本案中第三人按规定办理商品房预售登记后，预售合同出现不能履行或其他变更情况后第三人向被告申请撤销备案，并无不当，且并无法律或法规要求必须是由买受人申请才能撤销备案登记。二、商品房预售合同登记备案实质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备要件，本案的商品房预售合同备案与否，并不影响原告与第三人签订的商品房预售合同效力，原告认为被告撤销备案行为损害其合法权益于法无据。三、商品房预售合同的备案与撤销，是国家对商品房市场的管理措施，备案与撤销备案均是对商品房企业的监督管理行为，备案与否未给买卖双方设定权利义务，房地产行政主管部门并不对当事人之间权利义务进行审查，也不对合同签订、合同履行与否及履行过程进行干预，商品房合同的签订到履行及权利救济均由当事人意思自治。故撤销登记备案行为并不具有可诉性。综上，被告的行为符合相关法律法规的规定，并未损害原告的合法权益，且不符合具体行政行为的要件不具有可诉性，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告晴隆县住建局在法定及申请延长的举证期限内未提交证据，当庭提交下列证据：

晴隆县商品房预售合同备案登记表、收回的盖作废章的三份商品房买卖合同，拟证明原告与第三人签订的合同2012232、2012233、2012234备案登记的过程与撤销的过程。

第三人天盛房开公司、天盛房开公司晴隆分公司共同述称，原告与第三人签订2012232、2012233、2012234三份商品房买卖合同属实。2014年12月19日，晴隆县住建局对上述3份合同进行备案登记。合同备案后由于房屋单价调整，原告与第三人天盛房开公司晴隆分公司重新签订了新的商品房买卖合同，对房屋单价重新进行约定，新签订的商品房买卖合同并未申请被告进行备案。之后，第三人将与原告签订商品房买卖合同所涉商品房进行抵押登记，并获晴隆县住建局备案登记，而新备案登记的合同名为商品房买卖合同，实为抵押借款担保。

第三人天盛房开公司、天盛房开公司晴隆分公司未举证。

经庭审质证，原告罗**、黎*对被告晴隆县住建局提交的证据的质证意见为：对备案过程无异议，但对作废及撤销过程有异议，撤销时其并不知情。

第三人天盛房开公司、天盛房开公司晴隆分公司对被告晴隆县住建局提交的证据无异议。

被告晴隆县住建局对原告罗**、黎*提交的2组证据的质证意见为：对原告所举第1、2组证据的真实性无异议，但三份商品房买卖合同因缺乏备案登记表，故不能形成完整的备案登记。

第三人天盛房开公司、天盛房开公司晴隆分公司对原告罗**、黎*提交的2组证据的质证意见为：真实性无异议，但商品房买卖合同应该收回盖作废章。

本院对原、被告所举证据认证如下：被告所举证据，超过法定及申请延长的举证期限，不能作为行政行为合法的依据；原告所举证据经被告、第三人质证对其真实性无异议，本院予以认定。

本院查明

经审理查明，原告罗**与黎翔系夫妻关系。贵州省晴隆县天盛时代广场系第三人天盛房开公司晴隆分公司开发的商品房项目。2014年12月19日，二原告与第三人天盛房开公司晴隆分公司签订三份《商品房买卖合同》，购买天盛房开公司晴隆分公司开发的位于晴隆县莲城镇南街u0026ldquo;天盛时代广场u0026rdquo;楼盘的商业用房B栋1单元1层1号房、2号房，B栋2单元3层2号房，建筑面积共计925.11平方米。合同签订当天，晴隆县住建局在上述三份《商品房买卖合同》上加盖u0026ldquo;晴隆县住房和城乡建设局商品房预售合同备案专用章u0026rdquo;。之后，晴隆县住建局根据第三人天盛房开公司晴隆分公司的申请撤销上述三份《商品房买卖合同》备案。第三人天盛房开公司晴隆分公司陈述已就涉案商品房与案外人另行签订《商品房买卖合同》并到被告处进行登记备案。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。最**法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条规定，公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。被告作为县级人民政府房地产管理部门，对《商品房买卖合同》登记备案，系房地产管理部门对房地产市场及开发企业的一项监督管理措施，同时也是对《商品房买卖合同》当事人交易安全的保障，对同一商品房经预售登记备案后，房地产管理部门就有责任维护登记备案的效力，不得随意撤销及另行备案。被告撤销登记备案行为可能因第三人一房二卖后导致原告不能实现合同目的，对二原告权利义务产生实际影响，原告作为利害关系人可就被告撤销备案行为提起行政诉讼，撤销登记备案行为具有可诉性。被告晴隆县住建局加盖u0026ldquo;晴隆县住房和城乡建设局商品房预售合同备案专用章u0026rdquo;的《商品房买卖合同》到达合同当事人后，即对外产生公信力，合同当事人完全有理由信赖被告已对合同备案，结合公章对外产生的后果，应视为已完成登记备案，被告以内部审批手续尚未完成的理由不能对抗原告，被告提出未形成完整登记备案的辩解意见不予采纳。虽然法律法规仅对商品房登记备案作相关规定，缺乏撤销登记备案的相关规定，但行政机关撤销登记备案行为，应当有事实依据，按正当程序进行。本案中，被告晴隆县住建局根据第三人天盛房开公司晴隆分公司的请求即撤销了二原告与第三人天盛房开公司晴隆分公司签订的三份《商品房买卖合同》的登记备案，程序上未充分保障二原告的知情权、参与权、异议抗辩权，损害原告的合法权利，依法应予撤销。综上所述，被告晴隆县住建局依第三人天盛房开公司晴隆分公司的单方请求即撤销三份《商品房买卖合同》预售登记备案行为不具有合法性，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告晴隆县住房和城乡建设局作出的撤销原告罗**、黎*与第三人贵州天盛时**晴隆分公司签订的编号为2012232、2012233、2012234《商品房买卖合同》预售登记备案行为。

案件受理费50元，由被告晴隆县住房和城乡建设局承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西**级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日