任立心诉呼和浩特市住房保障和房屋管理局、内蒙**有限公司房屋预售行政许可二审行政判决书

审理经过

上诉人任**因房屋预售行政许可一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉行初字第00001号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月15日公开开庭审理了本案。上诉人任**的委托代理人冯梓源，被上诉人呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称呼市房管局）的委托代理人李**、张**，原审第三人内蒙**有限公司（以下简称合和置业公司）委托代理人张*、张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2014年4月17日，原告任**与第三人合和公司签订了YXJN14040126和YXJN14040127商品房买卖合同。2014年8月28日，原告任**依法向呼和**委员会申请仲裁，要求合和公司承担因未取得《商品房预销售许可证》而导致《商品房买卖合同》无效的双倍赔偿责任，案件在仲裁过程中，原告任**认为被告呼市房管局的违法颁证行为导致原告在仲裁案件中合法权益严重被侵害。故向本院提起行政诉讼，请求撤销被告呼市房管局为第三人合和公司颁发的（呼）房预销售证第20140062号《商品房预销售许可证》。第三人合和公司2007年3月16日取得呼国用2007第00057号国有土地使用证，2012年4月25日取得呼国用2012第00031号国有土地使用证，上述两个国有土地使用证登记的土地相互连接，均属于第三人合和公司开发的土地范围，其投资开发的位于玉泉区公义店街大召旅游商贸居住区B10号楼坐落其中。并于2014年7月8日取得150104201407080101号建设施工许可证，2014年9月26日取得建字第150104201400011号建设工程规划许可证。被告呼市房管局于2014年10月14日受理了第三人合和公司的商品房预销售许可申请，于2014年10月22日为第三人合和公司颁发了（呼）房预销售证第20140062号《商品房预销售许可证》。

一审法院认为

原审法院认为，原告任**起诉要求撤销被告呼市房管局为第三人合和公司颁发的（呼）房预销售证第20140062号《商品房预销售许可证》，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。”本院应对被告呼市房管局为第三人合和公司颁发的《商品房预销售许可证》这一具体行政行为的合法性进行审查。一、关于原告任**主体资格的问题。根据《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十三条第（四）项规定：“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼：与撤销或者变更具体行政行为有法律上利害关系的”因本案中原告任**与第三人合和公司于2014年4月17日签订的商品房买卖合同与被告呼市房管局为第三人合和公司颁发的《商品房预销售许可证》行为具有法律上的利害关系，原告任**依法可以提起行政诉讼。二、关于颁发的（呼）房预销售证第20140062号《商品房预销售许可证》具体行政行为是否合法的问题。依据《城市商品房预售管理办法》第七条规定：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。”第八条规定：“房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核，对符合条件的，房地产部门应当在受理之日起10日之内依法作出准予预售的书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预销售许可证》。”第三人合和公司在申请办理《商品房预销售许可证》时向被告呼市房管局提供了以下材料：1、商品房预售许可申请表；2、申请预售商品房许可现场查看表；3、开发企业资质证书、营业执照、组织机构代码证；4、国有土地使用权证；5、建设工程规划许可证、建设工程规划报建审批表及规划总划图；6、建设工程施工许可证；7、建设工程施工合同；8、建设工程监理公司委托合同；9、证明（建设工程监理公司出具已投资证明）；10、房屋面积暂测成果报告书、商品房销售面积测绘审核书11、呼和浩特市房地产开发企业商品房预售项目确认书；12、前期物业管理备案凭证；13、预售方案；14、授权委托书、受托人身份证复印件。以上材料符合颁发《商品房预销售许可证》的要求。被告呼市房管局对第三人合和公司的申请材料依法进行审查，并颁发了（呼）房预销售证第20140062号《商品房预销售许可证》，该具体行政行为主要事实清楚，适用法律正确，程序合法。三、关于原告任**提出的第三人合和公司持有的建设工程施工许可证明显违背事实和法律规定，建设工程规划许可证内容明显违法及公示信息不符的理由，因本案审查的是被告呼市房管局颁发商品房预销售许可具体行政行为是否合法，故该意见属另一种法律关系，不属于本案审查范围。四、关于第三人合和公司一栋楼持有两个国有土地证的问题。因两个土地使用权系先后取得，争议房屋位于两块土地之间符合实际，并不违反法律规定。综上，依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告任**的诉讼请求。

上诉人诉称

原告任立心不服，向本院提出上诉称：合和置业公司的建设工程规划许可证颁发时间为2014年9月26日，建设工程施工许可证的颁发时间为2014年7月8日，按照《建筑法》及相关法律法规的规定，合和公司在未取得工程规划许可而申请了建设工程施工许可的行为违法，且工程施工在前，取得施工许可证的时间在后。呼市房管局为合和置业公司核发的（呼）房预售证第20140062号《商品房预售许可证》明显缺乏事实及法律依据。依据《最**法院﹤关于审理行政许可案件若干问题的规定﹥》，呼市房管局向合和置业公司的办证行为程序及内容均不合法，侵害了上诉人的合法权益，故请求二审法院撤销原判决，依法改判，撤销（呼）房预售第20140062号《商品房预销售许可证》。

被上诉人辩称

被上诉人呼市房管局辩称，被诉具体行政行为程序合法，应当予以维持。2014年10月14日，原审第三人合和公司向被上诉人提交了该公司投资开发的位于玉泉区公义店街大召旅游商贸居住区B10号楼项目办理预销售许可证申请。被上诉人依据《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对其提交的商品房预售许可申请表、开发企业的《营业执照》和资质证书、工程施工合同、商品房预售方案等申请材料进行形式审查后，认为其申请符合法定形式要件规定，便为其办理并颁发了（呼）房预售证第20140062号《商品房预销售许可证》。被上诉人认为被诉具体行政行为适用法律正确，程序合法，不存在可撤销事由，故应驳回上诉人的上诉，维持原判决。

原审第三人合和公司辩称，第一，合和公司已依法向被上诉人呼市房管局提交了申请办理商品房预售许可证的全部文件资料，被上诉人呼市房管局为合和公司颁发的商品房预售许可证的行为合法；第二，合和公司于2007年即申领建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，由于该工程施工工期长，且存在规划变更等原因，2014年根据规划变更情况又重新颁发了这两个证件，上诉人认为被上诉人呼市房管局依照时间顺序错误的规划许可证和施工许可证为合和置业公司颁发预售房许可证错误的理由缺乏事实依据，应予驳回；第三，上诉人如对规划许可证及施工许可证的真实性和合法性持有异议，上诉人应通过另行提起行政诉讼的方式主张权利。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审庭审中，当事人各方仍以原审提供的有关证据证明各自的主张，并坚持原审中对有关证据的质证意见。经庭审查明，原审判决认定的事实清楚，二审法院亦予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是呼市房管局为合和公司核发（呼）房预售证第20140062号《商品房预销售许可证》的行为是否合法。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第八条规定：“商品房预售许可依下列程序办理：（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。”呼市房管局在为合和置业公司核发商品房预售许可证的行为符合上述法规和规章的规定，并不存在违法许可的情形。上诉人任**以合**司的建设工程施工许可证办理在先，建设工程规划许可证办理在后为由，认为合**司的建设工程施工许可证申请应在获得建设工程规划许可证之后。施工许可证颁发先于建设工程规划许可证，违反《建筑法》的相关规定。但根据前述法规及规章的规定，以上两证的核发时间顺序并不是呼市房管局向合**司核发预售房许可证审查的实质要件，“两证”的时间先后顺序并不直接影响预售房许可证的合法性，上诉人任**的该部分上诉理由无法律依据，不能成立。综上，被上诉人呼市房管局为原审第三人合**司核发商品房预售许可证的行为不存在违法之处，上诉人任**的上诉理由不能成立，对上诉人任**的上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

1、二审案件诉讼费（已预交），由上诉人任立心承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十六日