杨**与被凤凰**管理局、张**、湘西自治**有限公司房屋行政登记二审行政裁定书

审理经过

上诉人杨**因与被上诉人凤凰**管理局及原审第三人张**、湘西自治**有限公司房屋行政登记一案，不服凤凰县人民法院（2015）凤行初字第8号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人杨**及其委托代理人段文桦、田**，被上诉人凤凰**管理局的委托代理人龙**、王**，原审第三人张**的委托代理人向耀坤，原审第三人湘西自治**有限公司的委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认为

原裁定认为，凤凰**管理局为第三人张**办理的凤房权证沱江镇字第715000249号《房屋所有权证》所涉及房产系湘西自治**有限公司出卖给第三人张**，张**已取得该房产的所有权，虽然该房产在出卖前已由原告承租，本院也在诉讼中向原告释明承租人是否主张优先购买的法律后果，但原告已明确表示在诉讼期间不主张优先购买权。因此，原告杨**不是房屋所有权人，在本案中不具有原告的主体资格，原告的起诉不符合受理条件，应予驳回。但原告如认为行政机关的行政行为错误，不影响其向相关部门反映问题的权利。据此，根椐《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条第一款第一项，最**法院《关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款之规定，裁定：驳回原告杨**的起诉。案件受理费50元，由原告杨**承担。

上诉人诉称

上诉人杨**不服一审裁定上诉称：2015年4月16日，上诉人向凤**民法院（以下简称一审法院）提交行政起诉状和相关证据资料，请求法院撤销被上诉人的违法行政许可行为。2015年7月21日，一审法院以上诉人不是房屋所有人，在一审中不具有原告的主体资格，以起诉不符合受理条件为由，裁定驳回起诉。对于一审法院的裁定，我们认为其明显存在使用法律错误，驳回起诉不符合行政法的相关规定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第2条规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”《行政诉讼法解释》第十二条规定“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”结合案件基本情况，民俗园将军楼B栋房产系开发商在民俗园公共用地上擅自修建的，按规定开发商要在小区公共土地上修建建筑物除要取得全体业主同意并支付土地使用权转让费外，还需另行履行规划、国土、建设等一系列相关部门的审批。被上诉人在劲**司并没有履行上述手续的情况下，为劲**司出售给张**的将军楼B栋房产单独核发房屋所有权证书，该发证行为违法。被上诉人的违法颁发房屋所有权证书行为，既侵害了法律规定的上诉人对该房产的优先购买权，又危害了上诉人对该房产的租赁权。如果不是被上诉人违法发证，第三人不会取得房产证，也就无法向上诉人主张腾房的权利。综上所述，被上诉人的违法发证行为与上诉人有直接的利害火系，侵犯了上诉人对该房产的优先购买权、租赁权等合法权利。

被上诉人辩称

被上诉人凤凰**管理局在庭审中没有提交书面答辩状，其在庭审中口头答辩称：一、上诉人主体资格不符，被上诉人为第三人颁发产权证事实清楚。二、因上诉人不是本案诉讼的行政相对人，上诉人诉称“颁证行为侵害其优先购买权，危害其租赁权”系民事纠纷，与本案无关，可以提起民事诉讼。三、被上诉人颁证行为是有依据的，程序合法，申请人办理房屋登记提交了相关材料，被上诉人依法审查后为第三人进行产权登记，其发证行为合法合规，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。

原审第三人张**在二审中没有提交书面答辩状，其在庭审中口头答辩称：一审裁定适用法律正确。

原审第三人湘西自治**有限公司在二审中没有提交书面答辩状，其在庭审中口头答辩称：我们所有的建筑都是通过规划了的，手续都是合法办理的，都是合法修建的。

在二审中，各方当事人都没有提交新证据。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点主要是上诉人杨**是否具有原告主体资格。

本案中，上诉人杨**是以房屋登记行为侵犯其优先购买权和公平竞争权为由提起的行政诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”首先，本案被诉房屋登记行为的指向对象是原审第三人张**而非杨**，因而杨**不属于被诉行政行为的相对人。其次，上诉人主张的优先购买权，是属于物权范畴，应当受民事法律关系调整。房屋登记的相关法律法规并未规定登记机关在进行房屋登记时，应当对房屋是否存在租赁关系、是否征询承租人在同等条件下优先购买的意见等问题负有审查义务。故，承租人优先购买权受到的影响与房屋登记行为明显缺乏法律上的因果关系。对优先购买权的救济，权利人可以通过其他民事诉讼途径予以解决。第三，所谓公平竞争权，是民事主体在民事活动中所享有参与平等竞争资格的权利。本案上诉人所诉行政行为是被上诉人的房屋登记行为，该行为发生在原房屋所有权人出售房屋之后。一方面，被上诉人并未实施限制上诉人参与同等竞争资格的行为，另一方面，被上诉人对房屋所有权人出售行为是否侵犯他人的优先购买权并无查处的法定职责，故上诉人认为被上诉人登记行为侵犯其公平竞争权的理由不能成立。

此外，《诉讼费用交纳办法》第八条规定，“下列案件不交纳案件受理费：……（二）裁定不予受理、驳回起诉、驳回上诉的案件；”根据该规定，本案对杨**的起诉作出驳回起诉处理后，不应当再收取诉讼费用。故，一审裁定案件受理费五十元由杨**承担不当，本院对此予以纠正。

综上，上诉人杨**以房屋登记行为侵犯其优先购买权和公平竞争权为由提起的诉讼，因其不是行政行为的相对人，且其所主张的权利与被诉行政行为之间明显缺乏法律上的因果关系，故亦不属于被诉行政行为的利害关系人。一审以其不具有原告诉讼主体资格裁定驳回起诉，并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一五年九月二十二日