幸谊,城口县国土资源和房屋管理局与何**,何**其他二审行政判决书

审理经过

上诉人城口县国土资源和房屋管理局（以下简称县土房局）、上诉人幸谊因被上诉人何汝*、被上诉人何**房屋行政登记一案，不服城口县人民法院（2014）城法行初字第00002号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，2006年9月22日，城口县**卖公司拍卖其位于城口县葛城镇文化街的4号门面，其房产证号为309房地证2006字第00202号。2006年10月9日，何**取得了该次竞拍竞买人资格，幸谊为何**的代表人在《竞买协议书》签名。2006年10月11日，何**以8200元／㎡的最高应价竞得涉案门面。同日，何**与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》、《拍卖成交合同书》，《拍卖成交确认书》买受人栏由何**一人签上本人及何汝南姓名。2008年4月28日，何**、幸谊向被告申请涉案门面的权属转移登记，并提交了申请书、《拍卖成交确认书》、《拍卖成交合同》等资料。其提交的《拍卖成交确认书》中买受人签名处载明为何**，但该签名处后面有涂改痕迹。提交的《拍卖成交合同》中买受人处亦载明为何**，但该签名处后面同样有涂改痕迹，涂改上方有幸谊签字并捺印。2008年5月19日，被告向何**、幸谊颁发了309房地证2008字第00109号房地产权证。2014年7月，原告以被告依据有明显涂改痕迹的《拍卖成交确认书》等资料向第三人何**、幸谊颁发涉案门面房地产权证，系未尽到合理审查之责为由，起诉至人民法院，请求撤销被告向何**、幸谊颁发的309房地证2008字第00109号房地产权证。

庭审中，原告称其对涉案门面享有一半产权，原一直不知该门面房地产权证没有登记其名字，直至2012年8月7日因何**、幸谊离婚才知道此事，在多次与被告交涉无果才诉至法院。并提供了其从城口**管理局调取的《拍卖成交确认书》（原件存于城口**管理局拍卖备案卷宗内），该确认书买受人签名为何汝南、何**。被告、第三人幸谊对原告所称2012年8月7日因幸谊与何**离婚才知道涉案门面房地产权证无自己的名字虽有异议，但未提供证据证明原告在2012年8月7日以前已知此事的证据。

一审法院认为

原审认为，根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记由房屋所在地房屋登记机构办理，本法所称房屋办证机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，被告作为城口县人民政府设置负责房屋登记工作的机构，具有进行房屋登记的法定职责。

本案争议焦点：1、原告起诉是否超过法定起诉期限？2、原告是否具备诉讼主体资格？3、被告向第三人何**、幸谊颁发309房地证2008字第00109号房地产权证是否合法？针对争议焦点及原、被告、第三人何**举证和庭审查明的事实评析如下：

1、原告的起诉是否超过法定起诉期限问题。本案原告不是被告颁发的309房地证2008字第00109号《房地产权证》的相对人，原告的起诉期限不应从2008年5月19日起算。原告称其于2012年8月7日因何**与幸谊离婚才知晓涉案门面房产权未登记在其名下，而被告及幸谊未提供证据证明何**在2012年8月7日前已知晓此事，故从原告所称2012年8月7日起算诉讼时效期限。根据《最**法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起不得超过2年”的规定，何**2014年7月9日提起本行政诉讼，未超过法定起诉期限。

2、原告是否具备诉讼主体资格问题。原告以未被涂改的《拍卖成交确认书》（原件存于城口县工商行政管理局）载明其为买受人为由，认为被告将涉案门面房产权登记在何**、幸谊名下，侵犯了其合法权益而提起行政诉讼，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”的规定，原告具备诉讼主体资格。

3、被告向第三人何**、幸谊颁发309房地证2008字第00109号房地产权证是否合法问题。《房屋登记办法》第七条第一款规定，办理房屋登记一般按照申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等程序进行。本案中，被告在受理何**、幸谊要求办理通过拍卖方式取得的门面所有权转移登记申请后，应对涉案门面所有权发生转移的材料进行审核。《中华人民共和国拍卖法》第五十二条规定拍卖成交后买受人和拍卖人应当签署成交确认书，说明房屋的拍卖成交确认书是房屋所有权发生转移的证明材料。因此，被告办理登记应着重审核《拍卖成交确认书》等材料，当发现何**、幸谊提交的《拍卖成交确认书》、《拍卖成交合同》中买受人处有涂改痕迹时，应当要求何**、幸谊作必要说明或者提供未经涂改痕迹的原件予以核对，但被告并未提供证据证明其已尽到合理审查义务。同时，因何**、幸谊申请登记的门面系经拍卖而取得的门面，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续”，而被告并未提供证据证明涉案门面拍卖委托人城口县良种场参与了何**、幸谊申请的房屋权属转移登记。

综上，被告在审查涉案门面所有权转移证明材料时，未尽到合理的审查义务，认定何**、幸谊取得涉案门面所有权的主要证据不足，且违反法定程序。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项1、3目之规定，判决撤销被告县土房局于2008年5月19日向第三人何**、幸谊颁发的309房地证2008字第00109号《房地产权证》。

上诉人诉称

宣判后，上诉人县土房局和幸谊不服，向本院提起上诉。

上诉人县土房局上诉称，一、原审法院错误理解《中华人民共和国行政诉讼法》，对原审原告的诉讼主体资格扩大化；原审法院错误理解《中华人民共和国拍卖法》，认为房屋《拍卖成交确认书》是房屋所有权发生转移的证明材料。二、根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，本案应中止诉讼。原审中，上诉人代理人建议本案应先行处理民事争议，但未得到原审采纳，原审法院违反程序作出判决。三、原审判决结果既未确认本案具体行政行为侵害原审原告的合法权益，也未说明原审原告与本案具有任何利害关系，因此，原审判决对原审原告没有法律上的意义。请求撤销原判、裁定中止审理本案或者查明事实的基础上依法改判。

上诉人幸谊上诉称，一、争议房屋是我和被上诉人何**通过拍卖买到的，被上诉人何**没有参与拍卖，也没有证据证实出资购买争议房屋，《拍卖成交合同》和缴款单上均没有何汝*的名字，何汝*不属于行政诉讼当事人。二、2010年5月，我用争议房屋的房产证以及何**之妻师仲群的房产证抵押向银行贷款时，何**对办证一事早已知情，其起诉超过了诉讼时效。三、被涂改的《拍卖成交确认书》和《拍卖成交合同》只是登记程序和审核程序众多材料之一，不导致整个结果存疑；同时竞买人、契税人、申请人都是何**，行政机关尽到了合理的审查义务。《中华人民共和国拍卖法》规定，买受人必须是竞买人，涂改的结果正是保持了竞买人的结果，行政机关对涂改行为的颁证与法律规定保持了一致性。请求撤销原判，发回重审或者裁定中止、先民后行，或者驳回原审原告的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人何**答辩称，一、上诉人县土房局根据有涂改痕迹的《拍卖成交确认书》和《拍卖成交合同》，在没有其他证据佐证的情况下，将争议房屋的产权证颁发给涂改后的人员，其颁证行为违法。二、何**出资与何**共同购买争议房屋；拍卖当天，何**、师仲群在现场，因何**患病，由其子何**在《拍卖成交确认书》和《拍卖成交合同上》代为签名；县土房局将争议房屋颁证于何**、幸谊，侵害了何**的合法权益，何**与本案有利害关系。三、幸谊用房产证抵押贷款，何**并不知情；何**2012年才知道房产证上没有他的名字。请求驳回两个上诉人的上诉请求。

被上诉人何**答辩称，一、拍卖时，参与拍卖的人员每家都去了几人，但拍卖记录上都只记录了一个人的名字，说我父亲何**没有参与拍卖是无中生有。二、虽然一起共同缴款，但缴款单也只能写一个人的名字。三、因为幸谊将我父亲的名字涂改，导致颁证时没有父亲的名字。四、我们在城口县工商行政管理局查阅了没有涂改的《拍卖成交确认书》和《拍卖成交合同》原件，上面就是我和我父亲的名字。请求驳回上诉。

原审被告为了支持其答辩请求，向原审法院提交以下证据：

证据一、被告的组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件各1份，以证明被告主体适格。

证据二、拍卖活动备案表、拍卖会现场记录、竞买协议书、拍卖成交备案表、拍卖成交合同书、收条、契税完税证、房屋契证复印件各1份，以证明涉案门面合法买受人为何智华。

证据三、何**与幸谊的结婚证及两人身份证复印件各1份，以证明何**与幸谊系合法夫妻，何**作为涉案门面买受人办理该门面所有权转移登记添加其妻幸谊为产权人并无不当。

证据四、被告颁发的309房地证2006字第00202号《房地产权证》、土地房屋权属登记申请书、县土房管局受理通知书、土地房屋权属调查表、土地房屋权属登记审核表，以证明本案被告颁证行为程序合法。

原审原告何**为了支持其诉讼请求，在法定期限内向原审法院提交了下列证据：

证据一、个人信用报告（个人查询版）、原告及何**与重庆**有限公司（以下简称拍卖公司）签订的《拍卖成交确认书》复印件各1份，以证明涉案门面买受人为何汝南、何**，购买资金来源为何汝南、何**各贷款20万元。

证据二、何**、幸谊申请办理涉案门面变更登记向被告提交的《拍卖成交确认书》复印件1份，以证明被告核准变更登记的拍卖成交确认书中买受人签名存在明显涂改。

证据三、被告颁发的309房地证2008字第00109号房地产权证复印件1份，以证明被告将涉案门面权利人登记为何智华、幸谊。

证据四、幸谊离婚纠纷一案证据清单复印件一份，以证明原告于2012年8月7日才知道其不是涉案门面登记权利人。

证据五、被告作出的关于请求撤销309房地证2008字第00109号房地产权证申请的回复复印件1份，以证明原告知道其不是涉案门面登记权利人后，一直在主张权利。

原审第三人何**为了证明自己的主张，向原审法院提供了如下证据：

证据一、重庆市第二中级人民法医技术室鉴定书（1998）渝二中法技鉴字第270号《五级伤残鉴定书》，以证明何**身体残疾。

证据二、重庆医**一医院MRI检验报告单2014年10月，何**在重庆医**一医院MRI检查报告单，以证明何**身患疾病。

原审第三人幸谊未提供证据。

为了查明案件事实，原审法院依职权调取了何**与幸谊离婚纠纷一案庭前证据交换笔录复印件1份。

本院查明

原审法院的认证意见为：原告提供的证据一中拍卖确认书、证据二、证据三、证据四、证据五的真实性、合法性、关联性被告及第三人何**、幸谊无异议，本院予以确认。原告提供的证据一中个人信息查询表缺乏证明力，对其证明力不予确认。

被告提供的证据一、证据二中拍卖活动备案表、拍卖会现场记录、竞买协议书、拍卖成交备案表、收条、契税完税证、房屋契证、证据三、证据四符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告提供的证据二中拍卖成交确认书、拍卖成交合同可以作为案件事实的依据，但存在涂改，不能达到其证明目的。

第三人何**提供的证据一、证据二与本案不具有关联性。

本院依职权调取的证据的真实性、合法性、关联性原、被告及第三人何**、幸谊无异议，予以确认。

原审法院将本案证据随卷已移送本院，经审查，原审认定事实基本清楚，采信证据并无不当，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人县土房局为上诉人幸谊和被上诉人何**颁发房屋权属证书的时间是2008年5月19日，《房屋登记办法》自2008年7月1日起施行，因此，本案应适用《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，原审适用《房屋登记办法》属于适用法律不当，本院予以纠正。根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条“房屋权属登记分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；……”、第十条“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书”以及第十七条第二款“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”的规定，上诉人县土房局在受理何**和幸谊要求办理通过拍卖方式取得的门面所有权转移登记申请后，应对涉案门面所有权发生转移的合同、协议、证明等材料进行审核。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十二条“拍卖成交后买受人和拍卖人应当签署成交确认书”的规定，房屋《拍卖成交确认书》是房屋所有权发生转移的证明材料。因此，上诉人县土房局在办理登记时应着重审核《拍卖成交确认书》等材料，当发现何**、幸谊提交的《拍卖成交确认书》、《拍卖成交合同》中买受人处有涂改痕迹时，应当要求何**、幸谊作必要说明或者提供未经涂改痕迹的原件予以核对，但上诉人县土房局未提供证据证明其已尽到合理审查义务。同时，因何**、幸谊申请登记的门面系经拍卖而取得，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十五条“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续”的规定，拍卖房屋的委托人应与买受人一起办理转移手续，而上诉人县土房局未提供证据证明涉案门面拍卖委托人城口县良种场参与了何**、幸谊申请的房屋权属转移登记。因此，县土房局在办理房屋转移登记时，未尽合理的审查义务，其颁证违法。

关于上诉人认为被上诉人何**的主体资格问题。被上诉人何**以保存于城口**管理局拍卖备案卷宗中未被涂改的《拍卖成交确认书》证明其为买受人，认为上诉人县土房局将涉案门面房产权登记在何**、幸谊名下，侵犯了其合法权益，有权根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”的规定，提起行政诉讼。其具备诉讼主体资格。

关于上诉人认为被上诉人何**超过起诉期限问题。根据《最**法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起不得超过2年”的规定，何**2012年8月才知道房产证上没有其名字，2014年7月9日提起行政诉讼，未超过法定起诉期限。

关于上诉人县土房局认为本案应中止诉讼的问题。从保存于城口**管理局拍卖备案卷宗中未被涂改的《拍卖成交确认书》和《拍卖成交合同》原件来看，买受人均为何**和何**，买卖关系明确，其民事基础法律关系不存在争议，且何**请求撤销309房地证2008字第00109号房地产权证的理由是县土房局错误的将有明显涂改痕迹的材料作为颁证依据，不是认为《拍卖成交确认书》和《拍卖成交合同》本身无效。故，本案不符合《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的先民后行应当中止诉讼的情形。

综上所述，被上诉人向上诉人幸谊、被上诉人何**颁发309房地证2008字第00109号房地产权证认定事实不清、证据不足且违反法定程序。原审认定事实清楚、程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉、维持原判。

上诉案件受理费50元，由上诉人城口县国土资源和房屋管理局负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十三日