王**与哈尔滨众**有限公司合同纠纷一审民事判决书(2)
审理经过
原告王*新与被告哈尔滨众*有限公司（以下简称众*公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告王*新及其委托代理人费*、被告众*公司的委托代理人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告王*新诉称：2010年众*公司拆迁包括王*新两处房产在内的房屋，承建麟凤小区。众*公司与王*新于2010年10月29日签订了房屋拆迁产权调换合同。合同约定，众*公司因建设项目需要经建设局批准为该项目的拆迁人，拆迁王*新坐落于巴彦县兆麟街私有房屋，建筑面积为25.56和52.65平方米。王*新选择调换，众*公司为王*新提供的房屋应符合国家安全标准，所调换的房屋座落位置为新建麟凤小区1号楼商服第8号建设面积64平方米（一层），以上调换含有照搬迁、临迁、下水、有线电视、电表等补偿，无照房屋38.80、40平方米补偿为另补现金10万元。2011年小区竣工后，当年均已回迁，但众*公司未按合同向王*新交付房屋，给付补偿款，王*新数次向众鑫顺业主张权利，众*公司不履行合同，从而导致王*新无法正常生活，外出打工、租房生活。现王*新请求法院判令众*公司履行合同，交付房屋；给付2012年、2013年、2014年租房损失；给付补偿款10万元及银行同期贷款利息，并承担诉讼费用。
被告辩称
被告*公司未提交书面答辩意见，庭审时辩称：众*公司按照与王*新、柴*签订的房拆迁合同已经全部履行完毕，故王*新诉讼众*公司赔偿损失，无法律依据。应驳回诉讼请求。
在本院开庭审理过程中，王*、众*公司为证明各自诉辩主张的事实成立，分别举示了证据并发表了质证意见。
王*举示证据情况如下：
证据A1、王*的房产卷宗材料2本，拟证明：王*是本案所涉及的巴彦县巴彦镇兆麟街52.65和25.56平方米住宅房屋的产权人，房屋证号分别为巴房权证巴彦镇第125214号、125213号。
众*公司对王*举示的证据质证认为：此证据具有真实性。
本院确认：该证据是国家公文类书证，被告对此证据亦无异议，具有证据效力。
证据A2、申请法院调取的公安机关卷宗中的房屋拆迁产权调换合同及相关材料，拟证明：众*公司因建设项目需要经建设局批准为该项目的拆迁人，拆迁王*新坐落于巴彦县兆麟街私有房屋，建筑面积为25.56和52.65平方米。王*新选择调换，众*公司为王*新提供的房屋应符合国家安全标准，所调换的房屋座落位置为新建麟凤小区1号楼商服第8号建设面积64平方米（一层），以上调换含有照搬迁、临迁、下水、有线电视、电表等补偿，无照房屋38.80、40平方米补偿为另补现金10万元。柴*的签字是王*新签字以后，拆迁办的人给签上的。
众*公司对王*举示的证据质证认为：第一，公安机关调取的证据不全面，应以产权调换合同为准，产权合同很清楚，被动迁人是王*和柴*，关于是否补签的、谁签的不重要，但是被拆迁人是柴*，在公安机关调取的证据当中也证实了。
本院确认：双方当事人对合同本身无异议，只对签字人有不同意见，故对此证据的效力予以确认。
证据A3、麟*之家（麟*小区）回迁户荀*、宋*、李*本人书写的证明，拟证明：麟*之家回迁户均已于2011年回迁，而王*新未能回迁，未得到补偿10万元。
众*公司对王*举示的证据质证认为：作为证据使用应有证人出庭。关于回迁时间众*公司没有异议。
本院确认：双方当事人意见一致，其证据效力应予认定。
证据A4、通过房屋中介签订的租房协议书，拟证明：众鑫顺业不履行合同导致王*租房生活自2012到2014年损失为25200元（70036）。
众*公司对王*举示的证据质证认为：对租房协议有异议。因为房租租赁协议是在哈尔滨租的，合同签的房屋补偿，已经给了13个月。
本院确认：王*新主张的是众*公司未交付房屋后的损失，其证据效力应予以认定。
证据A5、2013年8月24日众鑫顺业法定代表人刘*的纪委笔录，拟证明：动迁人知道柴亚君不是产权人，亦无书面授权处理调换产权房。
众*公司对王*举示的证据质证认为：2013年的时候柴*涉及到犯罪调取的。因为是公安局调取的，没有反映到真实情况。双方和本案今天的原告，在房屋拆迁没有到一起正式谈过，都是柴*谈的。对笔录有异议。当时和民事诉讼案子不一致，涉及到了不少人犯罪。
本院确认：此证据是公安机关对被告单位法定代表人的讯问笔录，应当作为有效证据使用。
证据A6、2013年9月16日刁*在纪检委的笔录，拟证明刁*在产调换协议的时候知道产权人是王*，柴*是在王*签字以后，刁*给补上的，并且他知道柴*签字的时候不能代替王*成为产权人，也不能代表他是被拆迁人。
众*公司对王*举示的证据质证认为：刁*他知道产权人是谁，但是不能代表众*公司知道谁是产权人。
本院确认：结合证据A2，动迁办工作人员在纪检委谈话笔录应当是真实的，对此笔录应予以确认。
证据A7、2014年9月17日刁*在巴彦县公安局的笔录，拟证明：王*没有主动让柴*签字，是柴*自己签的名。
被：涉嫌犯罪，不能作为民事案件使用。
本院确认：结合证据A2、A6，动迁办工作人员在纪检委谈话笔录应当是真实的，对此笔录应予以确认。
证据A8、2014年9月17日柴*在公安机关的本人笔录，拟证明：被拆迁人为王*，王*没有授权柴*代为签字，代为办理产权的的一切事宜。
众*公司对王*举示的证据质证认为：笔录不真实。公安机关和纪检委的卷宗涉及到人很多，他们的卷宗都说不清楚，本案所有协商都是柴*一手办理的，怎么说王*没委托。不是柴*的为什么要签字，公安机关没有把这笔款项作为诈骗认定，所以民事就以合同做为证明。
本院确认：综合全案证据，柴*承认全程参与了拆迁补偿协商的过程及商谈的方式，对此应予以认定。
众*公司举示的证据如下：
B1、房屋拆迁产权调换合同，拟证明：拆迁的房屋是两处房屋，产权调换，面积都有约定，履行期限为2011年12月份。13个月，临迁费等补偿都有说明。在合同签订的时候，本案被拆迁人没有交产权证，所以被告要求5日内交房产证，但是至今到现在房照都没有交付，所以调换合同产权人为王*本新与柴亚君。
王*新对众*公司的质证意见为：对合同本身部分有异议，对待证事实没有异议。柴*的名字我们出示的证据说明，柴*是王*新签后私自签的，至今为止房子和补偿款原告没有得到。
本院确认：此证据谓当事人签订的书面合同，应是其真实意思表示，其效力应予以认定。
证据B2、柴亚军与孙*签订的房屋买卖协议。证明这个楼由柴*卖给了孙*。我们当时看了调换合同，有柴*的签字，他们也没有把产权证交给我们，所以我们认为王*和柴*为共有，房子已经被柴*卖出和我们没有关系。
王*新对众*公司的质证意见为：柴*不是房屋的所有权人，也没有得到王*新的额外授权委托书，他无权处分王*新的房产，也没有特别授权柴亚军处理房产，所以这份协议对原告不发生法律效力。
本院确认：结合证据A1、A5，此证据不能作为本案证据使用。
证据B3、10万元房屋付款凭证三张。证明2010年10月10日由动迁办组织柴*与被告协商的房屋调换协议时，双方达成的初步协议，动迁办也有记载，一个是64平方米房子和10万块钱。当时柴*提走50000元。到了签字那天，说签字得上哈尔滨签，由动迁人，刁*，被告经理的妹夫刘*，一起开车到哈尔滨签字，带了3.5万元，当场签订的协议，第二天以1.5付清，众*公司有帐，合同已经履行完了。
王*新对众*公司的质证意见为：第一份50000元收据双方签订的合同在王*新没有签字的情况下，众*公司付钱给柴*与原告无关；签合同当天众*公司交35000元，应该交给王*新而不是柴*，这笔款与王*新无关；第三笔也是王*新没有收到。如果偿付补偿款的话应该给付*新而不是柴*，不能作为被告方履行合同。
本院确认：结合证据A2、、A5、A6、A7及证据记载的内容为拆迁补偿款，可以认定该证据的效力。
本院查明
经审理查明：2010年8月，王*接到动迁办通知，其住宅将要被动迁。王*经柴*联系动迁办想要个门市和部分现金。柴*联系动迁办主任孙*好有关事宜后于2010年10月10日从众*公司支取王*房屋拆迁补偿款50000元。同年10月29日，柴*又从众*公司支取王*房屋拆迁补偿款35000元。当日，原告王*及柴*与被告众*公司经动迁部门工作人员刁*执笔签订了房屋拆迁产权调换合同。合同第一条确定了被动迁房屋的座落位于巴彦县巴彦镇兆麟街的私有砖要结构建设面积为25.56平方米和52.65平方米两处房屋。第四条产权调换的房屋座落位置为新建麟*小区。第五条结算差价约定，众*公司调换给王*新建麟*小区1号楼商服第8号建筑面积64平方米（一层），以上调换包含无照房屋38.80平方米、40平方米的房屋补偿。以上调换含搬迁、临迁、下水、有线、电表等补偿费。第七条约定，另补偿现金10万元。第八条违约责任第2项约定，因被告责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，应当自逾期之月起双倍付给临时安置补助费。合同落款经众*公司法定代表人刘*签字加盖公司印章，王*本人签字和柴*本人签名。备注：被拆迁人承诺签订协议后5天内提供房屋产权证照，房屋可以拆除有，由房照引发的各种纠纷由被拆迁人自行负责。合同征签订后的10月31日柴*第三次从众*公司支取王*拆迁房屋补偿款15000元。王*依据合同的约定，其房屋被拆除，王*履行了合同义务，但2011年12月在全部被拆迁户均回迁的情况下，众*公司未履行合同义务没有交付房屋，原告因此在木兰县租房生活，月房租为700元至今，现原告王*提起诉讼，请求法院依法判令众*公司履行合同，交付房屋；给付2012年、2013年、2014年租房损失租房损失，从交付房子到现在每月700块钱，一共27300元，利息按照1分计算，52个月利息是52000元；给付补偿款10万元及银行同期贷款利息，并承担诉讼费用。
本院认为
综合分析各方当事人举示的证据、发表的质证意见及查明的事实，本案争议的焦点是本案涉及的房屋拆迁调换合同是否有效，被告应否支付10万元补偿款及利息；原告主张的租房损失应否支持。
关于本案涉及的房屋拆迁调换合同是否有效，被告应否支付10万元补偿款及利息问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。王*新的房屋在动迁过程中，案外人柴*全程参与，且动迁的有关事宜均由其与动迁办工作人员协商确定完成，原被告只在签合同时同时在场。王*新虽无书面授权，但被告有理由相信柴*的行为能够代表王*新，符合表见代理的特征，因此三方签订的房屋拆迁调换合同是当事人的真实意思表示，协议内容又不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定其合法有效，双方应当按照协议的约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未依合同约定及时交付房屋构成合同违约，应当承担违约责任。案外人柴*在合同签订前、合同签订当天、合同签订后分三次从被告处领取共计10万元补偿款，并出具收据，应视为被告向原告王*新履行了合同的部分义务，故原告要求被告支付10万元补偿款及利息的请求，本院依法不予支持。
关于原告主张的租房损失应否支持的问题。根据房屋拆迁产权调换合同第八条违约责任第2项约定，因被告责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，应当自逾期之月起双倍付给临时安置补助费。原告在庭审中，仅主张租房损失每月700元及其利息，但利率应以人民银行同期贷款3-5年利率6.40%计算，未超出合同约定的范围，本院应依法予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，《最*法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
裁判结果
一、被告哈尔滨众*有限公司在十五日内履行房屋拆迁产权调换合同，按约定的房屋位置（巴彦县*麟凤小区1号楼商服第8号）交付给原告王*新建筑面积64平方米（一层）商服楼；
二、被告哈尔滨众*有限公司在十五日内给付原告王*新房屋租金，以房屋每月租金700元为标准，并将700元为本金逐月以年利率6.40%自2012年7月1日开始至房屋交付时止计算利息。
案件受理费100.00元，由被告哈**发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江*人民法院。
如果当事人在规定的期限未提出上诉，本判决即发生法律效力，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期间为二年，上述期间从本判决确定的履行期间的最后一日起计算，逾期申请执行的，人民法院将不予受理。
裁判日期
二〇一五年四月六日
