石**与吕**、汪*等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吕*、汪*、张*与被上诉人石*、原审被告匡*拆迁安置补偿纠纷一案，不服广水市人民法院（2013）鄂广水民初字第02609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日受理后，依法组成由审判员郭*担任审判长，代理审判员王*、张*参加的合议庭，于2014年7月15日公开开庭进行了审理。上诉人吕*、汪*、张*及其委托代理人胡*，被上诉人石*及其委托代理人高明国，原审被告匡*及其委托代理人胡*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审原告石*彰诉称：2013年8月30日，原告石*彰与被告吕*、汪*、张*签订《建房合同》，约定原告石*彰将其所有的位于广水市城郊乡富康村八组杨家湾自有两间三层带独立小院的危房交被告吕*、汪*、张*改造。改造完成后，原告石*彰分得一楼房屋一套及相邻另半个单元四层房屋一套，并由被告吕*、汪*、张*补偿20000元。交房标准为：外墙塑钢窗及进户门均安装到位，若一方违约需按工程造价的30%赔偿对方违约金。另由被告吕*、汪*、张*给付原告石*彰建房期间的搬家费及租房费。合同签订后，原告石*彰依合同按时履约。现房屋均已建成，但被告吕*、汪*、张*以相邻另半个单元四层房屋一套已另行售出为由，告知不能依约履行，同时拒绝支付20000元补偿款，不安装外墙塑钢窗及进户门。请求法院依法判令被告吕*、汪*、张*交付合同约定的二套房屋并按工程造价的30%赔偿违约金200000元、支付20000元补偿款，承担租房费、搬家费10000元。

一审被告辩称

原审被告吕*、汪*、张*称：1、我们没有违约，因我们与原告签订《建房合同》后双方口头协商又变更了合同，由原来补偿相邻另半个单元四层房屋一套变更为补偿其自有地基上建成房屋中的四楼，原告石*自有宅基地建成的一楼房屋一套我们愿意依约交付。2、由于原告石*违反合同约定，没有按合同协调好四邻关系导致我方在建房过程中代其赔偿给四邻采光费37000元、出路费8000元、人工费及材料费50000元，合计95000元。上述款项与补偿款20000元相抵后石*还应给付我方75000元。3、搬家费、租房费合同没有约定。

一审法院查明

原判认定：2013年8月30日，石*与吕*、汪*、张*签订《建房合同》，约定石*将其所有的位于广水市城郊乡富康村八组杨*家新湾面积为100平方米的住宅交吕*、汪*、张*改造。改造完成后，补偿石*自有土地上的一楼105平方米房屋一套及相邻另半个单元合同约定土地上建成的房屋中第四层126平方米房屋一套，同时由吕*、汪*、张*补偿石*20000元。交房标准为：外墙塑钢窗及进户门均安装到位，若一方违约需按工程造价的30%赔偿对方违约金。吕*、汪*、张*与石*未约定建房期间的搬家费及租房费由谁负担。房屋建成后，吕*、汪*、张*将原应补偿给石*的相邻另半个单元合同约定土地上建成的房屋中的第四层房屋以186000元售出，并告知石*不能依约履行，愿以石*自有土地上的四楼110平方米房屋一套作为补偿，石*以该四层房屋采光不好、面积小于合同约定补偿房屋为由予以拒绝。吕*、汪*、张*另要求扣除8000元的出路费后补偿12000元补偿款，暂缓安装外墙塑钢窗及进户门。石*获悉后以吕*、汪*、张*违约为由诉至法院，要求依法判令吕*、汪*、张*交付合同约定的二套房屋并按工程造价的30%赔偿违约金200000元、补偿20000元补偿款，承担租房费、搬家费10000元。

原判另认定：吕*、汪*、张*改造石善彰房屋共建造七层，除一楼为105平方米外其余二至七层均为110平方米，每平方米工程造价为500元。

一审法院认为

原审法院认为：吕*、汪*、张*与石*签订的《建房合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。吕*、汪*、张*应依合同承担继续履行给付20000元补偿款、安装外墙塑钢窗及进户门、修葺排水沟等附属设施的责任。吕*、汪*、张*将原合同约定房屋中的第四层126平方米房屋以186000元售出，即证明其有能力履行合同，然而其能履行而拒绝履行，违反合同约定，将合同约定的应补偿给石*的房屋售与第三人，造成履约不能，构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，石*与吕*、汪*、张*订立合同的目的是为改建房屋以更适宜居住，但现今吕*、汪*、张*将原合同中约定建成的房屋中的第四层126平方米房屋售出，已不可能按原合同履行，则应采取补救措施，以其在石*地基上修建的七层房屋中的第四层110平方米房屋一套补偿给石*。石*诉请赔偿200000元违约金，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，石*的主张过分高于损失，违约金应与损失相当方为适宜。本案中，石*的损失应为原合同约定第四层126平方米房屋-现补偿自己地基上的第四层110平方米房屋u003d16平方米。原合同约定第四层126平方米房屋出售款186000元／126平方米u003d1476元／每平米16平方米u003d23619.05元，另赔偿违约金5000元。石*请求支付租房费、搬家费10000元及要求匡*承担责任无任何法律依据，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十条第一款第（一）项、一百一十三条第一款、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、吕*、汪*、张*给付*20000元补偿款并安装外墙塑钢窗及进户标准防盗门并修葺排水沟等附属设施；二、吕*、汪*、张*将在石*地基上构建的七层房屋中的第四层房屋一套补偿给石*，赔偿石*损失23619.05元，违约金5000元；三、驳回石*对匡*的诉讼请求；四、驳回石*其他诉讼请求。上述第一、二项于判决生效之日起七日内一次性执行完毕。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费5000元，由石*负担2000元，吕*、汪*、张*共同负担3000元；财产保全费3000元由吕*、汪*、张*负担。

上诉人诉称

上诉人吕*、汪*、张*不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：张*不是建房合同主体，原审判决张*承担合同责任不当；石善彰没有处理好相邻关系，导致上诉人多支付80000元补偿款，也存在违约，双方均不应支付违约金；原审法院没有认真审查合同双方当事人的权利义务关系，损害了上诉人吕*、汪*的权利，请求二审法院依法支持上诉人的请求。

被上诉人辩称

被上诉人石*彰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

原审被告匡*陈述：同意上诉人吕*、汪*、张*的意见。

本院查明

本院经审理查明：吕*、汪*、张*人系合伙关系。吕*、汪*、张*与石*签订的《建房合同》中石*（甲方）责任第二条约定：石*负责签订四邻协议，协商解决房屋改造过程中邻居及周边矛盾纠纷，由此所产生的费用全部由乙方负责。吕*、汪*、张*（乙方）责任第一条约定：吕*、汪*、张*负责办理房屋建设中的建设手续和所发生的费用。原判认定的其他事实属实。

本院认为

本院认为：《中华人民共和民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”吕*、汪*、张*与石*签订协议，约定吕*、汪*、张*将石*的危房改造后以新建房屋予以返还并支付补偿款，是双方当事人的真实意思表示，吕*、汪*、张*应当按照协议的约定履行拆迁安置补偿义务。吕*、汪*、张*违反双方的约定，不按期交付房屋、支付补偿款，应当承担相应责任。原审根据查明的案件事实，判决吕*、汪*、张*按照约定支付补偿款、安装外墙塑钢窗及进户标准防盗门并修葺排水沟等附属设施、补偿石*房屋差价款并支付违约金符合法律规定。上诉人吕*、汪*、张*上诉称张*不是建房合同主体，原审判决没有认真审查合同，损害了上诉人吕*、汪*的权利与一、二审法院查明的事实不符，本院不予支持；上诉人吕*、汪*、张*上诉称石*没有处理好相邻关系，导致上诉人多支付80000元补偿款，存在违约。因双方当事人在合同中虽约定石*负责处理相邻关系，但同时约定由此所产生的费用全部由建设方负责，且由吕*、汪*、张*负责办理房屋建设中的建设手续和发生的费用，故上诉人吕*、汪*、张*的该项上诉理由依法也不能成立，本院也不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2472元，由上诉人吕*、汪*、张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年七月二十九日