闫金喜诉徐**房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人闫*因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，位于＊＊＊室房屋的权利人为徐*及其女儿徐*。

2014年8月2日，徐*（作为出租方，签约甲方）与闫*（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定乙方承租甲方位于＊＊＊室房屋，租赁期共3个月，自2014年8月2日起至2014年11月3日止，月租金为人民币7，500元。乙方不得将房屋转借给他人使用，不得利用该房从事违反国家有关法律、法规和本市有关规定的一切活动，一经发现，甲方有权中止合同，收回房屋，其后果由乙方自负。

签约当日，闫金喜向徐*支付30，000元，在扣除（2013）闵民五（民）初字第1209号案的执行欠款5，000元及2014年5月3日至同年8月2日止的拖欠租金22，500元后，剩余2，500元作为支付自2014年8月2日起至2014年11月3日止的租金中的一部分，故于当日向徐*出具《欠条》1份。载明：今日下欠房租（2014年8月2日-11月3日）共20，000元整。

现徐*认为，闫*至今未将上述拖欠房租支付给徐*，且在租赁期间擅自对外转租，并将灶间改为卧室，存在燃气安全隐患，同时在楼道底楼私自违章搭建、开门等行为，徐*为此收到有关部门的《限期整改通知书》、《违规行为整改通知书》及《燃气安全检查告知书》，导致徐*不同意将租赁房屋续租给闫*。现闫*在上述租赁合同到期后，且徐*已明确表示不再与其续签租赁合同的情况下仍拒绝搬离上述房屋，徐*遂诉至原审法院，请求判令：1、闫*立即搬离租赁房屋，并将房屋归还徐*；2、闫*支付自2014年8月12日起至实际搬离之日止，按每月7，500元计算的租金；3、闫*向徐*结清承租期间使用的水、电、煤、电讯、闭路电视、清洁费及物业管理费等费用。原审审理中，徐*提出愿将押金用于抵扣闫*的欠付款项，同时明确表示第3项诉请暂不要求在本案中处理。闫*则不同意解除租赁关系也不同意搬离。

原审另查明，2013年7月1日，徐*曾以闫*拖欠支付租金已构成违约为由诉至原审法院，要求闫*支付自2013年2月2日起至同年8月1日止的租金40，800元。后经审理，原审法院于2013年8月2日以（2013）闵*（民）初字第1209号民事判决书，作出如下判决：闫*于判决生效之日起十日内支付徐*房屋租金40，800元。2014年4月15日，徐*依据该已生效的判决书提出申请执行，要求闫*支付拖欠房屋租金35，000元。同年4月29日，闫*在支付30，000元后向徐*出具《欠条》1份，载明：今天闫*还徐*叁万元整，还差五千元，由于房租（5月3日至8月2日）暂时没钱付，同意8月2日付（5月3日至8月2日）房租，共计叁万五千整。双方均在落款处予以签名。同日，双方又共同出具《证明》1份，证明双方经协商一致，同意和解，不需要法院执行。

涉案租赁房屋所在的上海春*限公司嘉丰新苑管理处于2014年10月21日出具《证明》，并经上海市公安局闵行分局航华新村派出所盖章确认，证实＊＊＊系同一房屋。闫金喜于2014年2月28日、2014年12月1日分别将承租房屋转租给他人使用。使用期间，因闫金喜将租赁房屋内的灶间改为卧室，收到上海*限公司发出的《燃气安全检查告知书》，要求恢复原状。闫金喜同时在楼道底楼私自违章搭建、开门等行为，也收到有关部门发出的《违规行为整改通知书》及《限期整改通知书》。

一审法院认为

原审认为，徐*、闫*于2014年8月2日签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于*，应属有效，双方均应按约履行。根据上述租赁合同约定，双方的租赁期限至2014年11月3日届满。闫*作为承租人在上述租赁合同约定的租赁期限届满后，且在徐*因闫*在承租期间一直存在拖欠租金及私自违章搭建、开门等行为已被有关部门责令限期整改等，故明确表示不再与其续签租赁合同，闫*理应按时搬离并返还承租房屋。闫*提出双方的租赁合同期限为10年之抗辩意见，与双方长期履行的租赁合同不符，缺乏事实依据，不予采信。现徐*在双方合同期满后，要求闫*搬离承租房屋并支付至合同期满之日止的欠付租金2万元，既有事实根据，亦符合法律规定，当予支持。此外，闫*在上述租赁合同约定的租赁期限届满后，继续占用承租房屋，理应支付相应的房屋使用费［即闫*应向徐*支付自2014年11月4日起至实际搬离之日止，参照每月7，500元计算的房屋使用费］。但徐*在闫*搬离涉案房屋的同时向闫*返还租房押金2，000元，该款可用于抵扣闫*的欠付款项。此外，对于闫*在承租期间使用的水、电、煤、电讯、闭路电视、物业管理费、清洁费等费用，因徐*已明确表示不要求在本案中主张，故对此不作处理。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，于二○一五年一月二十六日作出判决：一、闫*搬离承租的位于＊＊＊房屋并返还徐*；二、闫*支付徐*至2014年11月3日止欠付的租金20，000元；三、闫*支付徐*自2014年11月4日起至闫*实际搬离之日止，按每月7，500元计算的房屋使用费；四、徐*返还闫*租房押金2，000元。上述条款的履行期限均为判决生效之日起的二十日内。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取计212.50元，由闫*负担。

上诉人诉称

原审法院判决后，闫金喜不服，向本院提起上诉称：在工商局调取的合同文本中，对于合同期限的修改是经过上诉人同意的，故双方的租赁期限并未届满。2014年8月2日所签订的《房屋租赁合同》只是租金收据，并非租赁合同。上诉人将系争房屋进行转租系经过被上诉人同意的。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请。

被上诉人辩称

被上诉人徐*辩称：双方应当以最后一份房屋租赁合同为准，该合同约定的期限为3个月，现已期满。同时上诉人已将系争房屋转租他人，违反了合同约定。综上，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人间就系争房屋于2014年8月2日所签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，双方均应恪守诚信，按约履行。鉴于上诉人与被上诉人签订的租赁合同于2014年11月3日到期后，且被上诉人亦不同意续租，故上诉人理应在租赁期间届满后依照合同的约定履行返还租赁房屋的义务。而上诉人关于该份合同只是收据的理由，难以成立，本院不予支持。此外，上诉人虽主张，其从工商局调取的双方于2010年1月所签订的租赁合同可以证明，被上诉人同意将房屋长期租赁，然一则双方于2014年8月2日所签订的租赁合同对2010年所签合同的租赁期限和租金标准都进行了变更，二则被上诉人亦表示只有在上诉人未将系争房屋转租的情况下，才同意长期租赁，现上诉人违反了合同约定将房屋进行转租，故被上诉人在合同到期后要求上诉人返还房屋，并无不当。上诉人虽主张，其转租经过被上诉人同意，但并未提供相应的证据予以证明，且被上诉人亦予以否认，故本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币425元，由上诉人闫金喜负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月七日