上海莎**有限公司等诉上海申东**有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人石*、上海莎*有限公司（以下简称莎*司）、上海莎*有限公司第一分公司（以下简称莎*第一分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海*人民法院（2014）浦*一（民）初字第36492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日立案受理后依法组成合议庭，于同年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人石*兼上诉人莎*司的法定代表人、上诉人莎*第一分公司负责人，石*、莎*司、莎*第一分公司的共同委托代理人郭*，被上诉人上海申东*有限公司（以下简称申*公司）的委托代理人张*、汤*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，上海市房屋（以下统称系争房屋）的权利人为案外人占某，2012年12月，占某与申*公司签署《商铺合作经营合同》，约定系争房屋交由申*公司统一经营管理，期限为2013年3月1日至2018年2月28日，签订合同后，商场由申*公司负责经营管理，房屋产生的经营收益归申*公司所有，并不可撤销赋予申*公司单独以申*公司之名义出租、管理、使用该房屋的权利，申*公司有权以其名义直接与房屋承租人签订租赁合同并获得收益，……。

2013年1月18日，以申*公司作为出租方（甲方）与石*作为承租方（乙方）签署租赁合同一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积为222.05平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅限作为“维*宝贝”品牌使用，乙方自行办理上述租赁用途之工商、卫生、环保、消防、公安、特殊行业等涉及乙方正常经营所需的各类执照、批准或许可证，甲方不承担相关责任；租赁期限自2013年4月28日起至2017年12月31日止，不包含装修免租期；甲方于2013年1月18日向乙方交付该房屋，自合同约定的房屋交付之日起，乙方可享有100天的装修免租期，即自2013年1月18日至2013年4月27日为止；在租赁期限前2年内，若因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方除应支付本合同约定的违约金外，还应支付相当于装修免租期间租金的款项作为给甲方的补偿；房屋租赁单价为2.20元每天每平方米，第一年（2013年4月28日至2014年4月27日）、第二年（2014年4月28日至2015年4月27日）的月租金为14，859元，该房屋租金每2个月预付一次，先付后用，乙方应于每期租金到期前拾日内向甲方预先支付下一期的租金；甲、乙双方同意，若乙方未按合同规定之日期支付租金，每逾期一天按月租金的千分之五交纳违约金，若逾期超过30天的，甲方有权采取相关措施，直至乙方付清相应的费用为止；乙方应在签订本合同当日，向甲方支付相当于该房屋2个月租金数额的房屋租赁保证金，为29，718元，以保证乙方履行本合同所有的条款；甲方未坚决要求履行本合同的任何条款、承诺、限制及规定，或在租赁期间未接受乙方缴付全部或部分租金等，并不能视之为甲方放弃以后追究从前或将来违反本合同规定的权利；乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方的违约金责任（即乙方已付保证金不退，且乙方在支付了所有欠款后还需另行支付违约金，违约金相当于当年的月租金的贰倍；若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应负责赔偿）且有权解除合同，收回房屋；⑴乙方未按本合同约定交纳租金超过30天，经甲方催告15天后仍未付款的；……甲方因向乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费、工商查档费等），均由乙方承担，甲方有权将上述费用、开支作为追讨；本合同的租赁期限届满或提前终止的，则⑵乙方应将该房屋恢复原状，或以甲方认可之现状返还，并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购租赁场所内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费、搬离费或拆除费等；……。

2013年8月，申*公司与石*签署《补充协议》，约定由于签订合同时乙方未申请营业执照及公司名称，故对原租赁合同的承租人与新注册公司的相互关系作进一步补充说明，新注册公司名称为“上海莎*有限公司第一分公司”，法定代表人“石*”，原租赁合同承租人承诺，新注册公司与原房屋租赁合同承租人（乙方）属关联关系，双方共同享有原房屋租赁合同乙方的权利和义务，承担连带责任；……。该《补充协议》中除申*公司盖章及石*签字外，还加盖了莎*第一分公司的印章。于此同时，石*与莎*第一分公司向申*公司出具《承诺书》，表示承租的系争房屋实际转由莎*第一分公司（现承租方）承租，经友好协商，原承租方与现承租方共同向申*公司承诺，现承租方与原承租方属关联关系，与申*公司签订租赁合同中承租方主体不予变更，继续有效，租赁合同中乙方原承担的所有权利和义务由现承租方承担并履行，原承租方对此承担连带责任，自2013年4月28日起该房屋的租金、管理费、保证金等相关费用由现承租方**第一分公司支付。

2013年1月18日，申*公司与石*签署《房屋交接验收确认书》，系争房屋以毛坯状态交付石*。2013年10月17日，申*公司收到房屋租赁保证金29，718元。

2014年10月，申*公司起诉至原审法院，要求判令：1、解除申*公司与石*签订的租赁合同及补充协议；2、莎*第一分公司向申*公司支付房屋租金自2014年3月28日起至本案判决生效之日止的租金（月租金按照14，859元计算，确定到日以495.30元每天租金标准计算）；3、莎*第一分公司向申*公司支付延期支付租金违约金（按月租金14，859的日千分之五计算，从2013年12月28日起分段计算至实际支付之日止）；4、确认莎*第一分公司已支付的保证金29，718元归申*公司所有；5、莎*第一分公司向申*公司支付合同解除违约金29，718元；6、莎*第一分公司向申*公司支付装修免租期的租金48，851元；7、莎*第一分公司迁出系争房屋并将房屋恢复原状返还申*公司；8、莎*第一分公司向申*公司支付律师费5，000元；9、诉讼费由莎*第一分公司承担；10、上述诉讼请求2-9中莎*第一分公司的民事责任由莎*公司承担，并由石*承担连带责任。案件审理中，申*公司就逾期支付租金违约金一项，表示目前主张到2014年10月27日前租金的逾期支付违约金。双方在原审庭审中共同确认，从2013年12月28日起石*、莎*第一分公司、莎*公司开始延迟支付租金，2013年12月28日至2014年3月27日的租金，石*、莎*第一分公司、莎*公司于2014年9月29日向申*公司支付；月租金标准按照14，859元计算，日租金标准以月租金标准除以30日计算即495.30元。庭审后，石*、莎*第一分公司、莎*公司于2014年11月24日向申*公司支付了2014年3月28日至2014年4月27日的租金，由此申*公司变更诉请为要求莎*第一分公司向申*公司支付房屋租金自2014年4月28日起至本案判决生效之日止的租金。之后的租金至今尚未支付。为本案诉讼，申*公司聘请律师作为一审诉讼代理人，发生律师代理费5，000元。就申*公司提出房屋恢复原状的请求，其明确为恢复至交付的毛坯状态，石*、莎*第一分公司、莎*公司表示房屋中有些固定装修无法拆除，如果不得不拆的话，也会考虑拆除。

一审法院认为

原审认为，双方签署的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽租赁合同为申*公司与石*签署，但根据双方的补充协议内容，已共同确认将承租人变更为莎*第一分公司，石*承担连带责任。由此情况下，租赁合同及《补充协议》应当约束于**公司及莎*第一分公司，双方应当按照约定全面履行自己的义务，同时根据相关法律规定，鉴***第一分公司不具有企业法人资格，其民事责任应由莎*公司承担，同时根据合同约定石*承担连带责任。就申*公司提出的相关请求，法院审查如下：

一、申*公司根据合同约定要求解除租赁合同及《补充协议》；在租赁合同的履行中，支付房屋的租金系承租人主要的合同义务，莎*第一分公司于2013年12月28日起逾期支付租金已经超过一个月，且在申*公司多次发函催告下未予支付，其行为已经构成合同约定的解除事由，莎*第一分公司虽提出申*公司未如其承诺确保该广场的招租率，就相关系列的宣传措施也未实施，在向相关运营方提出异议后，运营方置之不理，无人过问商户利益事宜相关意见，但对其相关陈述并未从合同中有所体现并约束，同时就广场招租、宣传等均与运营风险有关，但不影响莎*第一分公司租赁房屋本身目的的实现，由此就莎*第一分公司的抗辩意见，法院难以采纳，现申*公司要求解除双方签署的租赁合同及补充协议，具有事实及法律依据，法院予以准许。

二、申*公司要求支付2014年4月28日至判决生效之日止的租金，月租金以14，859元的标准，日租金以495.30元为标准计算，莎*第一分公司并不持异议，对此并无不可，法院可予准许。

三、申*公司要求莎*第一分公司支付2013年12月28日起至2014年10月27日期间租金的逾期租金违约金至实际支付日止，按照月租金日千分之五的标准计算的请求，符合合同约定，根据合同约定租金支付情况，法院审查为：双方约定租赁期限从2013年4月28日起，每一年周期从当年的4月28日至次年的4月27日，由此推定每月的28号至下月的27号为月周期，合同约定租金为两月预付一次，逾期支付一日以月租金14，859元的千分之五的标准计算违约金；2013年12月28日至2014年2月27日的租金从2013年12月28日开始计算至2014年9月29日逾期支付为276天；2014年2月28日至2014年4月27日的租金，其中一个月的租金至2014年9月29日逾期支付214天，一个月的租金至2014年11月24日逾期支付270天；2014年4月28日至2014年6月27日的租金违约金从2014年4月28日起计算至实际支付日；2014年6月28日至2014年8月27日的租金违约金从2014年6月28日起计算至实际支付日；2014年8月28日至2014年10月27日的租金违约金从2014年8月28日起计算至实际支付日。莎*第一分公司以申*公司从未向其提出违约金一节作为不予支付违约金的抗辩理由，法院认为，申*公司无论是否提及违约金一节均不能视为系放弃对合同所约定违约金的主张，现申*公司要求莎*第一分公司承担相应的违约责任，于法有据。莎*第一分公司提出双方约定的违约金过高的意见，法院认为，是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、实际损失等综合因素考虑，现鉴于双方约定显属过高，就莎*第一分公司的抗辩意见，法院予以采纳，对此以莎*第一分公司违约给申*公司造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定为每日违约金标准以月租金的万分之五计算。

四、就合同解除，申*公司要求确认保证金归其所有并由莎*第一分公司承担月租金两倍的违约金；根据租赁合同约定，鉴于承租人未按合同约定缴纳租金超过30天，由此申*公司的主张符合合同约定，法院予以确认并支持。同时，申*公司要求以免租期间租金款项作为其补偿，鉴***第一分公司承租系争房屋并未满2年，而合同提前终止的原因确实在于承租人，由此申*公司根据合同约定要求支付从2013年1月18日至2013年4月27日期间的租金款项48，851元，并不违反合同约定，法院予以支持。就律师费5，000元，鉴于系双方当事人的合同约定，就该金额尚属合理，法院亦予支持。

五、申*公司要求将系争房屋恢复至毛坯状态返还，莎*第一分公司虽提出因经营之需对房屋进行了装修，要求申*公司进行赔偿的意见，法院认为，首先双方对于房屋返还已经进行了明确的约定，房屋返还应将该房屋恢复原状，或以出租方认可之现状返还，其次合同的提前解除是基于承租人原因导致，在出租人不同意利用相关装修装饰下，莎*第一分公司应将房屋恢复至双方确认的毛坯状态，故法院对申*公司要求房屋恢复原状返还的请求，予以支持。

原审法院审理后于2014年12月29日作出判决：一、原告上海申东*有限公司与被告上海莎*有限公司第一分公司间的《房屋租赁合同》及《补充协议》予以解除；二、被告上海莎*有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海申东*有限公司从2014年4月28日起至判决生效之日止的租金（计算的月租金标准为14，859元，计算的日租金标准为495.30元）；三、被告上海莎*有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海申东*有限公司逾期支付租金违约金（以月租金14，859元日万分之五的标准计算，2013年12月28日至2014年2月27日的逾期支付租金违约金2，050.54元；2014年2月28日至2014年4月27日的逾期支付租金违约金1，797.94元；2014年4月28日至2014年6月27日的逾期支付租金违约金从2014年4月28日起计算至实际支付日；2014年6月28日至2014年8月27日的逾期支付租金违约金从2014年6月28日起计算至实际支付日；2014年8月28日至2014年10月27日的逾期支付租金违约金从2014年8月28日起计算至实际支付日止）；四、被告上海莎*有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海申东*有限公司合同解除违约金29，718元；五、被告上海莎*有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海申东*有限公司装修免租期的补偿48，851元；六、被告上海莎*有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海申东*有限公司律师费5，000元；七、确认房屋租赁保证金29，718元归原告上海申东*有限公司所有；八、被告上海莎*有限公司、上海莎*有限公司第一分公司于判决生效之日起三十日内将上海市房屋恢复原状返还原告上海申东*有限公司；九、被告石*对判决主文第二至六项中被告上海莎*有限公司的付款义务承担连带清偿责任。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2，722.50元，由被告上海莎*有限公司负担，被告石*承担连带责任。

上诉人诉称

判决后，石*、莎*第一分公司、莎*公司不服，上诉至本院称，没有任何知名度，运营商给出诸多承诺，却最终未能兑现，导致经营受损，上诉人无力按时交纳房租。双方当事人多次达成共识，上诉人只需每月签份催租单，房租可以缓交。被上诉人主张解除租赁合同及补充协议没有依据，上诉人为经营投入大量资金，如果解除合同会对上诉人造成很大损失，上诉人要求继续履行租赁合同。关于违约金，双方所签合同重复约定违约责任，加重了上诉人的违约责任，被上诉人没有证据证明其损失，原审所判违约金对上诉人不公平。综上，请求二审撤销原判第一、第三至第九项，依法改判为驳回被上诉人的原审相关诉请。

被上诉人辩称

被上诉人申*资产公司辩称，其不同意上诉人石*、莎*第一分公司、莎*公司的上诉请求。被上诉人从未作出过承诺，双方签订的租赁合同上也没有上诉人所陈述的承诺内容，上诉人的经营风险不应转嫁给被上诉人。根据租赁合同约定，上诉人未按约支付租金并经被上诉人多次催促仍未支付，故被上诉人要求解除合同。合同违约条款是双方意思自治的体现，上诉人违约应当承担相应的违约责任。故请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，根据上诉人石*与被上*产公司签订的租赁合同以及上诉人石*、莎*第一分公司与申*公司签订的补充协议，系争房屋的承租人变更为莎*第一分公司，石*对此承担连带责任。由于租赁合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，合法有效，因此，各方均应恪守履约。根据租赁合同的约定，莎*第一分公司未按合同约定交纳租金超过30天，经催告后仍未付款的，申*公司有权解除合同，收回房屋。现莎*第一分公司于2013年12月28日起逾期支付租金已经超过30天，且在申*公司多次发函催告下未予支付，其行为已构成违约，申*公司据此主张解除租赁合同及补充协议，合法有据，应予支持。而上诉人主张运营商未兑现承诺及双方就缓交租金达成一致，其未能提供充分的证据予以证明，本院不予采信。鉴于莎*第一分公司自2013年12月28日起逾期支付租金，申*公司根据租赁合同约定主张逾期支付租金违约金，原审根据合同的履行情况并结合申*公司的实际损失，将逾期支付租金违约金的计算标准予以酌情调整，并无不妥，应予维持。至于莎*第一分公司应该承担的合同解除违约责任，合同约***第一分公司已付的保证金不退并承担月租金两倍的违约金，申*公司有权追讨律师费，且租赁合同因**第一分公司导致提前终止的，莎*第一分公司还应补偿申*公司相当于装修免租期间租金的款项。上述约定系双方当事人真实意思表示，约定本身亦不存在加重签约一方责任的情形，申*公司据此主张上述各项费用，合法有据，应予支持。至于申*公司要求将系争房屋恢复至毛坯状态返还的主张，原审以合同约定以及莎*第一分公司的违约情形为由，判定莎*第一分公司应将房屋恢复原状，并无不当，应予维持。鉴于莎*第一分公司不具有企业法人资格，故上述各项民事责任应由莎*公司承担，同时根据补充协议的约定，石*理应对此承担连带责任。综上，上诉人石*、莎*第一分公司、莎*公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币5，445元，由上诉人石*、上海莎*有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月八日