上海跃**限公司诉上海天**有限公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人上海跃*限公司（以下简称跃越公司）因与被上诉人上海天*有限公司（以下简称天健通公司）、德莎国际*有限公司（以下简称德*司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海*人民法院（2014）浦*一（民）初字第2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭，于同年3月3日公开开庭进行了审理，上诉人跃越公司之委托代理人瞿*、被上*通公司之委托代理人梁*、被上诉人德*司之委托代理人高*、刘*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，上海市浦东新区祝桥镇金闻路＊＊＊号房屋的登记权利人为跃越公司。2009年1月16日，出租方跃越公司（甲方）与承租方天健通公司、德*司（共同为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其系争物业出租给乙方；租赁使用性质为工业、仓储；甲方于2009年1月1日向乙方交付该房屋和约定的有关附属设施设备，并从即日起至2009年1月31日为装修免租期，在装修免租期间乙方仍需支付物业管理费、电费、水费；房屋租赁期5年，自2009年1月1日起至2013年12月31日止；租赁期满，乙方应如期交还该房屋和有关设施设备。若乙方逾期归还，则每逾期一日应按日租金的3倍向甲方支付房屋占用费；该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币（下同）0.65元，年租金总计为1，952，781.03元，租金3年内不变，第四年该房屋每日每平方米建筑面积租金为0.70元，年租金总计为2，102，994.95元，第五年该房屋每日每平方米建筑面积租金为0.75元，年租金总计为2，253，208.88元。该房屋租金先付后用，每三个月支付一次，每次提前十天支付当期租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日按当日费用的0.05%支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金51万元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止之日起十日内，甲方扣除双方约定的费用后，根据收款凭证将上述保证金归还乙方，该保证金不计利息；乙方承担该地块内的绿地养护、污水管道清除、环境卫生、治安消防等管理及费用；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权以书面方式通知另一方终止本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（1）甲方未按时交付该厂房和有关设施设备，经乙方催告后15日内仍未交付的。（2）甲方交付的该厂房和有关设施设备不符合本合同的约定，致使不能实现租赁合同目的，或甲方交付的厂房和有关设施设备危及安全生产或存在的消防等级缺陷的……；双方甲方承诺该物业在乙方使用过程中，如遇消防部门提出异议时，负责处理解决并承担相关设备的安装费用和由此产生的经济处罚，保证乙方能正常使用。合同还就解除合同的条件和违约责任等进行了约定。

《房屋租赁合同》签订后，天*公司、德*司分别向跃*司支付了租赁保证金34万元及17万元，跃*司分别出具了收据。跃*司向天*公司及德*司交付了系争物业，天*公司与德*司系分别使用系争物业中各自的部分。2011年10月28日，上海*区公安消防支队作出行政处罚决定书，查明2011年10月11日依法派员对位于金闻路＊＊＊号的天*公司进行检查时，发现仓库内墙式消火栓箱内未配置水带水枪的违法行为，决定给予天*公司罚款7，000元的处罚。天*公司于2011年11月1日缴纳了7，000元罚款。2011年12月28日，跃*司分别函告天*公司和德*司，称系争房屋消防等级从丁级提高到丙级，手续正在办理过程中，具体发证日期在2012年5月30日前。2012年5月22日，系争物业的上述消防工程验收备案，消防等级达到丙级。2012年11月，德*司曾向跃*司提出漏水索赔5，713元损失。2013年6月28日跃*司确认德*司提交的上海勤*限公司关于德*司仓库漏水的抢修保洁费用11，500元的报价。

关于2013年租金，天*公司于2012年10月30日支付了2012年11月至2013年1月的租金350，499.16元，于2013年1月30日、同年4月25日、同年8月30日、同年11月18日向跃*司各支付了375，534.81元、375，534.81元、375，534.81元、248，995.91元；德*司于2012年10月25日支付了2012年11月至2013年1月的租金175，249.58元，于2013年1月24日、同年4月23日、同年8月9日、同年11月19日向跃*司各支付了187，767.41元、182，054.41元、176，267.41元、125，178.28元。2013年12月13日，天*公司向跃*司账户转账126，538.90元，跃*司于2013年12月25日将该笔款项退还了天*公司。

2013年10月29日，跃*司与天*公司及德*司就租赁合同到期后事宜进行洽谈，德*司表示租赁合同到期后不再续租，天*公司表示要续租。2013年12月9日，跃*司向德*司发函催讨违约金、欠租、滞纳金等，同月25日，德*司委托律师函复跃*司，就跃*司催讨欠租、违约金等事宜作出回复，并通知跃*司德*司已搬离，定于2013年12月30日上午向跃*司交还租赁房屋。2013年12月30日，德*司将系争物业中其租赁部分交还给了跃*司。

2014年1月23日，天*公司函告跃*司，称双方就新的租赁合同相关条款和要求进行了多次协商未达成一致，协商一致的可能性已不存在，通知解除双方的不定期租赁关系，天*公司将于2014年3月31日前完成搬离工作并将租赁场地交还。2014年3月27日，天*公司又函告跃*司，再次通知定于3月31日下午共同办理物业交接手续。2014年3月31日，天*公司与跃*司就系争物业中天*公司租赁的部分进行了验收交接，跃*司出具收到金闻路＊＊＊号全套钥匙的收条，同时跃*司提出设施及绿化损坏等情况，要求修复及恢复原状后再办理归还房屋交接书。同日双方还签订《协议》一份，内容为：承租方天*公司委托出租方跃*司代行看管金闻路＊＊＊号物业，承租方在5天内将出租方所指出的维修事项修缮完毕，并通知出租方确认验收。出租方在检查后确认所需维修事项已能正常使用，签署交房手续，并视作承租方已于2014年3月31日完成交房。若承租方未能在规定日期内完成修缮工作并经出租方验收，则视作承租方仍未交房。

2014年4月4日，跃*司要求天*公司签署由跃*司拟定的房屋交接书，内容为：一、双方确认，天*公司已完成全部金闻路＊＊＊号全部房屋及设施设备的修缮工作，跃*司的房屋及设施设备并无影响天*公司的正常经营生产；二、双方确认，金闻路＊＊＊号的绿化由于短时间内无法恢复原状，为顺利交房，跃*司同意此事在双方诉讼案中解决；三、双方确认，天*公司在原租赁合同结束后，使用房屋的时间为2014年1月1日至2014年3月31日，天*公司已付清房屋内的水、电费（附2014年1至3月水、电费单）。因天*公司表示只认可该交接书第一条内容，故双方未能签署该交接书。

一审法院认为

原审认为，跃*司于2014年1月8日诉诸原审法院，请求判令：1、天*公司、德*司支付跃*司租赁费余款132，174.38元；赔偿绿化毁坏损失费15万元；赔偿四扇车间大门32，000元；承担违约金563，302元；承担逾期支付租赁费利息172，289元；五项合计1，049，765元，由天*公司承担70%，德*司承担30%；2、判令天*公司、德*司对上述款项的清偿互负连带责任；3、诉讼费由天*公司、德*司承担。审理中跃*司认为，天*公司、德*司2013年之前的租金及逾期利息已付清，而2013年应付租金2，253，208.88元，天*公司、德*司实际支付了2，046，867.84元，余款206，431元未付，故变更诉讼请求为：1、判令天*公司、德*司共同支付跃*司租赁费余款206，431元；2、判令天*公司、德*司共同支付房屋占用费2，138，265.48元（按8，230.90平方米每天每平方米2.25元自2014年1月1日起计算至2014年4月27日）；3、判令天*公司、德*司共同赔偿绿化损失费15万元；4、判令天*公司、德*司共同支付违约金563，302元；5、判令天*公司、德*司共同支付逾期付款利息49，062.60元（2013年1月20日起至2014年9月11日止按日万分之五计算）；6、诉讼费由天*公司、德*司承担。

天*公司反诉请求：1、判令跃越公司支付违约金350，499.15元；2、判令跃越公司向天*公司支付损失45，170.65元；3、诉讼费由跃越公司承担。

德*司反诉请求：1、判令跃越公司向德*司返还租赁保证金17万元，并支付该款自2014年1月10日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、判令跃越公司向德*司支付因系争物业消防设施等级不达标应支付的违约金162，731.75元；3、跃越公司承担诉讼费用。

跃越公司、天*公司、德*司三方2009年1月16日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属有效。

关于天*公司、德*司系共同承租还是分别承租，虽然天*公司、德*司系共同作为承租方与跃*司签订《房屋租赁合同》，但从租赁保证金、租金的支付、租赁物的使用等各方面情况看，跃*司系分别收取天*公司、德*司各自支付的租赁保证金及租金，并分别开具收据及发票，天*公司、德*司分别使用系争租赁物的不同部位，跃*司向天*公司、德*司主张欠费所发函件亦系分别发函并分别主张其各自欠费，故应当认定在实际履行合同中，天*公司、德*司系分别租赁，各自与跃*司形成租赁关系，跃*司也认可天*公司、德*司分别履行各自的租赁，故天*公司、德*司应分别承担各自租赁关系项下的义务，跃*司主张天*公司、德*司共同支付租赁费、违约金、利息及赔偿损失缺乏依据，不予支持。

跃*司与天*公司、跃*司与德*司约定的租赁期限已到期，在租赁期限到期前，德*司已明确不再续租，且德*司举证已于2013年12月30日归还其租赁的系争物业部分，故天*公司要求德*司支付房屋使用费缺乏依据，不予支持。

天*公司在租赁期限届满前虽然就续租事宜与跃越公司进行了协商，但双方未达成一致。天*公司虽于2013年12月13日向跃越公司转账126，538.90元欲作为支付2014年1月的租金，但跃越公司并未接受该支付，随即将该笔款项退还，故天*公司认为双方在租赁合同到期后形成不定期租赁关系的观点依据不足，不予采纳。根据双方的约定及履行情况，天*公司2013年1月至10月按约定租金标准足额支付了租金，2013年11月、12月应付租金为250，356.54元，天*公司实际支付了248，995.91元，欠付金额为1，360.63元，应予支付。租赁到期后，天*公司占用系争物业至2014年3月31日才归还，故天*公司应支付2014年1月1日至同年3月31日期间的房屋占用费。

双方签订的《房屋租赁合同》约定，逾期归还系争物业，每逾期一日应按日租金的3倍支付房屋占用费。鉴于该约定标准过高，法院酌情调整确定天*公司应按日租金的1.5倍支付2014年1月1日至同年3月31日期间的房屋占用费共计563，302元。天*公司要求将租赁保证金34万元冲抵房屋占用费，冲抵后天*公司应支付给跃*司房屋占用费223，302元。德*司支付的2013年1月至4月及2013年11月、12月租金系足额支付，2013年5月至7月及同年8月至10月的租金分别比约定标准少支付了5，713元和11，500元，德*司辩称是由于跃*司提供的房屋发生漏水致使德*司产生的损失或发生的费用在支付租金时予以扣减。鉴于2013年6月28日跃*司曾确认德*司提交的上海勤*限公司关于德*司仓库漏水的抢修保洁费用11，500元的报价，德*司提出的该笔11，500元租金扣减法院予以确认。另5，713元损失德*司系2012年向跃*司提出，且未得到跃*司确认，故德*司主张该笔租金扣减法院不予确认。德*司2013年尚欠跃*司租金5，713元应予支付。

关于跃越公司要求天*公司、德*司共同支付逾期付款利息49，062.60元（2013年1月20日起至2014年9月11日止），《房屋租赁合同》约定，逾期支付租金的，每逾期一日按当日费用的0.05%支付违约金。天*公司、德*司2013年度租金支付存在逾期，《房屋租赁合同》约定租赁关系终止之日起十日内，跃越公司扣除双方约定的费用后，根据收款凭证将租赁保证金归还天*公司、德*司，天*公司、德*司支付的租赁保证金均超过所欠租金数额，故天*公司所欠租金1，360.63元及德*司所欠租金5，713元的逾期违约金应计算至2014年1月10日止。根据天*公司、德*司各自2013年租金的逾期天数及上述合同约定，天*公司应支付逾期违约金共计为13，868元，德*司应支付逾期违约金共计为4，895元。

跃越公司主张天健通公司、德*司赔偿绿化损失费15万元，缺乏相应证据，不予支持。《房屋租赁合同》第八条第3款系约定合同因违约解除后的违约责任，本案系《房屋租赁合同》到期后的争议，跃越公司要求按照上述条款约定主张天健通公司、德*司支付违约金563，302元，没有依据，不予支持。

跃越公司交付给天*公司、德*司系争物业时消防等级即为丁级，《房屋租赁合同》约定跃越公司是按系争物业现状出租，两被上诉人在签订合同时对系争物业消防等级未提出过异议，故跃越公司并未构成违约。天*公司、德*司反诉诉称跃越公司出租的物业不符合消防等级规定，构成违约，要求按合同第八条第3款约定承担月租金3倍的违约金，两被上诉人的该项诉讼请求缺乏依据，且超过诉讼时效，不予支持。

天*公司认为其2011年被消防部门处罚而交纳的罚款7，000元应由跃越公司承担，该主张缺乏依据，天*公司主张多付水费损失亦缺乏证据，故其反诉主张损失45，170.65元均缺乏依据，且已超过诉讼时效，不予支持。*公司要求跃越公司返还租赁保证金17万元及支付自2014年1月10日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算的利息，应予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，于二〇一四年十二月十一日判决：一、上海天*有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海跃*限公司租金1，360.63元、房屋占用费223，302元；二、德莎国际货运代理（上*限公司应于判决生效之日起十日内支付上海跃*限公司租金5，713元；三、上海天*有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海跃*限公司逾期付款违约金13，868元；四、德莎国际货运代理（上*限公司应于判决生效之日起十日内支付上海跃*限公司逾期付款违约金4，895元；五、上海跃*限公司应于判决生效之日起十日内返还德莎国际货运代理（上*限公司租赁保证金17万元，并支付租赁保证金利息（以17万元为基数按照中*银行同期同类贷款利率自2014年1月10日计算至实际返还日止）；六、驳上海跃*限公司的其余诉讼请求；七、驳回上海天*有限公司的诉讼请求；八、驳回德莎国际货运代理（上*限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14，247元，由跃越公司负担4，592元，天*公司负担9，585元，德*司负担70元；反诉案件受理费10，380元，由跃越公司负担1，900元，天*公司负担7，235元，德*司负担1，245元。

上诉人诉称

判决后，跃越公司不服，上诉称两被上诉人系共同租赁上诉人房屋，约定、履行皆如此，原审法院认定分别租赁错误。关于租金，被上诉人天*公司应承担总租金的三分之二，尚欠126，538.91元，原审认定所谓其足额支付了2013年1至10月租金，欠11、12月租金1，360.63元错误。同理，德*司应承担总租金的三分之一，2012年其欠付29，494元，2013年其欠付79，802.12（还应扣除抢修保洁费5，713元）。发票仅证明实际支付租金，原审认定错误。逾期付款利息原审计算错误。本诉违约金因被上诉人违约应予支持。原审将房屋占用费调低未考虑上诉人产生的巨大损失，显属失当。因两被上诉人原因致上诉人15万元绿化毁损，应承担赔偿责任。故上诉请求撤销原审判决第一至第六项，改判支持其原审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人天*公司辩称，不同意上诉请求，要求驳回上诉、维持原判。

被上诉人德*司辩称，不同意上诉请求，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。

本院查明

经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人跃越公司与被上诉人天*公司、德*司2009年1月16日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。

关于天*公司、德*司是否承担共同承租责任，根据查明事实，两被上诉人确系租约订定的共同承租人，但租约履行中，跃越公司作为出租人均按租约约定的三分之二与三分之一标准的租赁标的物（面积、租金金额）分别与天*公司、德*司履行租赁项下之权利义务。特别是租金债权主张中，跃越公司分别向天*公司、德*司书面函告主张上述各自份额租金项下的欠费，应该认为，本案租赁合同关系当事人以履行行为重新确定了本案按份而非共同债权之权利、义务，原审于此判断合理，本院予以维持。

关于租金债权金额错误的主张上诉人未提供相应依据，本院依法难予采信。关于逾期付款利息，经查原审系根据两被上诉人分别欠付租金数额计比照逾期日计算，上诉人主张按其计算方式计算缺乏相应事实依据，本院不能采信。关于房屋占用费，租约确有约定，但显然远高于与租金相当的通常标准，上诉人一、二审期间未能举证其实际损失的客观性，原审法院比照房租标准调低约定房屋占用使用费符合法律规定，本院应予确认。关于上诉人主张的违约金，经查系双方约定的解约违约金，本案合同履行未涉及解约问题，依法不应适用之，本院不能支持。另关于上诉人主张的15万元绿化毁损损失，系属租约履行形成的损失，上诉人依法应证明该损失事实的存续，但其始终未能证明，该部上诉请求，本院难予采信。

原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人跃越公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币16，197元，由上诉人*品有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十三日