芜湖天**限公司与吴**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告芜**有限公司（以下简称：天**司）诉被告吴**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后，于2015年11月27日向被告吴**直接送达了起诉状副本等相关法律文书。依法由审判员张**适用简易程序于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告天**司的委托代理人刘*到庭参加诉讼，被告吴**经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天**司诉称：原、被告双方就被告承租芜湖县皖江大市场房屋（商铺）用于经营事宜，签订了《皖江大市场承包经营合同》一份，就承包商铺的地址、面积以及用途、承包期限、租金等一并予以了明确约定，但被告未按照合同约定缴纳房租，根据合同约定被告已经违约并不再享受相关优惠条款，且原告可单方解除合同。双方就此事多次协商未果。为维护原告的合法权益不受侵害，特诉至法院请求依法判令：1、解除双方签订的《皖江大市场承包经营合同》并补交免租期4个月房租9487元；2、被告支付2015年房租即自2015年5月1日起按18元／月／平方米至解除合同止；3、在解除合同后立即腾让房屋，逾期腾让需按四倍承包经营金标准向原告支付占用费（直至被告交付租赁房屋时止）；4、诉讼费用由被告承担。

原告天**司为支持其诉讼请求，向本院举出的证据如下：

1、原告《营业执照》复印件、《组织机构代码证》复印件、《法定代表人身份证明书》原件各一份，证明原告诉讼主体适格；

2、被告《身份证》复印件一份，证明被告诉讼主体适格；

3、《承包经营合同》复印件、《情况说明》打印件各一份，证明被告应补交免租期房租的事实和双方就租赁涉诉房屋权利义务及违约责任的约定。

被告辩称

被告吴**未答辩、未举证。

本院对原告所举证据1、2和证据3中的《承包经营合同》经审核确认具有真实性、合法性、关联性。而证据3中的《情况说明》因其内容是一份对其诉请1、2标的具体数额计算的方式和过程，没有出具人签名或盖章，不符合证据所具有的最基本的形式要件，故本院不予确认。

本院查明

本院根据所确认的证据，结合当事人的当庭陈述，归纳本案查明的事实如下：原、被告于2013年5月30日签订了《皖江大市场承包经营合同》（合同编号201311-36）一份，其中合同约定：第一条（被告）承租位于芜湖县皖江大市场11幢29、30、36、37号共4间房屋，建筑面积197.66平方米，用于经营陶锦天陶瓷；第二条出租方（即原告）从2013年6月1日起将房屋交付承租方即被告使用，至2016年4月30日收回。自房屋交付之日起，该房屋2013年6月1日至2013年9月30日的租金为12元／月／平方米，原告同意免除，但不得用于其他用途，否则正常收取，解除合同，并处扣除经营保证金作为赔偿；第三条2013年10月1日至2014年4月30日的承包经营金即租金为14元／月／平方米，年承包经营金为19370元（税费另*）；2014年5月1日至2015年4月30日的承包经营金为16元／月／平方米，年承包经营金为37950元（税费另*）；2015年4月30日前支付2015年5月1日至2016年4月30日的承包经营金为18元／月／平方米，年承包经营金为42694元（税费另*）。第九条第2款第（1）、（3）项承租方有下列情形之一的，出租方有权解除合同：未经出租方同意擅自撤场、转租、分租、转让承租房屋（铺面）的；逾期交付承包经营金或物业管理费达10天或合同期内连续两次逾期支付水、电费的；而出租方依据上述条款解除合同的，承租方不再享有本合同第二条和第三条的优惠，未交齐的承包经营金、物业管理费在合同解除后3日内由承租方负责补齐。并且承租方向出租方支付第三年承包金的50%作为违约金。第十三条第5款承租方无正当理由提前终止合同的，不享受本合同所约定的优惠免租期。承租方应足额补交优惠免租期间的房屋承包经营金。同时，根据合同第三条第3款承租人在签订合同的当日向出租人缴纳人民币10000元作为经营保证金；但不能用以冲抵承包金，合同期满或双方按本合同有关条款终止本合同（违约除外），并且承租方付清承包金、管理费、水电费及其他所有有关费用，出租方应在一个月内将承租方经营保证金无息退还给承租方。合同还对其他相关事项进行了约定。被告按约支付了10000元经营保证金。

另查，被告除按约支付了2015年4月30日前租金外，还于2015年5月1日之后向原告支付了15000元承包金即租金。2015年9月底被告已将货物搬走，腾空了房屋。

庭审中，原告明确表示撤回第三项诉讼请求。

本院认为

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告之间签订的《承包经营合同》，其内容的实质是一份房屋租赁合同，而该合同是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃民事诉讼权利，依法可缺席判决。

一、关于合同的解除与解除的时间点问题。

被告未按约全额支付2015年5月1日至2016年4月30日承包金即租金便离场，造成违约，原告以此为由请求解除合同，符合约定，然而原告应在行使合同解除权时通知被告却没有通知，但是法院在向被告送达起诉状副本等相关法律文书时，也就相当于间接地将原告要求解除合同的意思表示通知了被告，其送达之日也就相当于原告解除合同通知到达之日，被告也未抗辩，故对原告要求解除合同的请求，本院予以支持，但其合同应自起诉状副本送达之日起解除。

二、关于免租期的租金问题。

由于被告违约，致使其不能享有优惠免租期的租金。原告要求足额补交4个月的租金9487元（实际2013年6月1日至2013年9月30日的租金应为197.66平方米12元／月／平方米4个月u003d9487.68元，原告的主张小于实际应支付额，这是原告权利），符合约定，本院予以支持。

三、2015年5月1日至解除合同止的租金问题。

合同解除后，根据约定，被告对租赁期间未付的租金理应支付。因此，原告要求被告按合同约定交纳自2015年5月1日起按18元／月／平方米至解除合同止（时间应至2015年12月27日止）的租金（197.66平方米18元／月／平方米［7个月＋26日＊30日／月］）28000.52元，本院予以支持，但应扣除已支付的15000元租金。

另外，对于原告庭审中撤回第三项诉求，符合法律规定，本院准许。为减少诉累，被告于签订合同的当日交纳了10000元经营保证金，应退还给被告，并在支付上述款时从中可予以扣除。

综上所述，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一、二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告芜**有限公司与被告吴**签订的《皖江大市场承包经营合同》（合同编号201311-36）于2015年12月27日解除；

二、被告吴**于判决生效后十日内支付给原告芜湖天**限公司免租期的租金9487元；

三、被告吴**于判决生效后十日内支付给原告芜湖天**限公司租金13000.52元（扣除已支付的15000元租金外）；

上述二、三项合计被告应支付给原告租金22487.52元，但扣除应退还的经营保证金10000元后，被告尚需支付给原告租金12487.52元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费369元，由被告吴**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状两份，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省**民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。

裁判日期

二〇一六年二月一日