常**与高*房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人高*因与被上诉人常**房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院于2015年11月18日作出的（2015）龙*一初字第00710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人高*及其委托代理人洪**，被上诉人常**及其委托代理人邱玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2014年8月1日，常**与高*达成口头协议，高*承租常**经营的位于蚌埠市国庆新村12号楼第二层345平方米及顶层50平方米共计395平方米的0552大浴场。高*按每个季度6000元的标准向常**支付租金。至2015年3月12日，高*交给常**130000元转包费后，双方签订书面转包经营合同。合同约定高*承租常**位于蚌埠市国庆新村12号楼第二层345平方米及顶层50平方米共计395平方米的0552大浴场，租赁期限自合同签订之日至2015年9月30日，租金为每月2000元，高*应在每季度的第一个月5日前交清本季度租金8000元（包含押金2000元），合同签订后高*交了一个月房租及2000元押金给常**。

另查明，常**与蚌埠市**责任公司（以下简称供销公司）于2014年8月12日签订租赁经营合同，由常**承租供销公司位于蚌埠市国庆新村12号楼第二层345平方米及顶层50平方米房屋，租赁期限自2014年8月15日至2015年12月31日，每月租金为2000元，其中第九条约定常**不得将租赁物转租或转包，否则供销公司有权收回租赁物。2015年9月24日，供销公司出具说明一份，载明该单位不同意常**将房屋转租于高*。

一审法院认为

原审法院认为：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，常**擅自将位于蚌埠市国庆新村12号楼第二层345平方米及顶层50平方米房屋转租于高*的行为，对于供**司而言系违约行为，作为租赁合同出租人供**司可以依法解除合同，但从2015年9月24日，供**司出具的说明来看，该单位虽不认可常**的转租行为，但也未明确提出要解除与常**的租赁合同，故常**与供**司签订的租赁合同继续有效。高*虽辩称因常**无权转租该房屋故不支付租金，但根据合同的相对性来说，高*不能因为常**在与供**司签订的租赁合同中存在违约行为而不履行双方之间签订的租赁合同的义务，故对于高*的辩称不予采纳。因高*与常**签订的租赁合同租赁期限已届满，双方均应按租赁合同的约定履行各自的权利和义务，故常**要求高*支付租金及返还租赁物0552大浴场予以支持。关于租金问题。因高*向常**缴纳租金至2015年4月，故对自2015年5月至2015年11月共计7个月的租金12000元（扣除高*已缴纳的2000元押金）予以支持。关于违约金问题。因高*与常**签订的转包经营协议中虽有关于拖欠天数乘以租金总额1%的约定，但该约定并未表明其性质，不宜认定为是关于违约金的约定，故对于违约金的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决：一、高*于判决生效之日起十日内支付常**租金12000元；二、高*于判决生效之日起三十日内向常**腾退位于蚌埠市国庆新村12号楼第二层345平方米及顶层50平方米共计395平方米的0552大浴场，腾退交付时保持室内设施完好无损；三、驳回常**其他的其他诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由常**负担5元，由高*负担60元。

上诉人诉称

高*上诉称：常**与供销公司签订的租赁合同中明确约定不能转租，但常**隐瞒事实，将诉争房屋租赁给高*，因此双方签订的租赁合同未经出租人供销公司的同意应为无效合同。根据相关的法律规定，因合同无效所产生的财产应当予以返还。故房租应交给供销公司，常**应该将13万元转租费返还高*。综上，原审法院认定事实有误，适用法律不当。请求二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

常**在庭审中辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明：双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为：高*和常**对本案争议的转包经营协议的真实性均无异议，且常**已按合同约定将诉争房屋交付给高*经营，只是高*未按双方约定支付相应的租金。故常**与高*签订的转包经营协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，行使解除权或认定转租合同无效的诉讼主体为出租人，且要在其知道或应当知道承租人存在转租行为的六个月内提出，而非次承租人。故高*主张诉争的转包经营协议为无效合同，于法无据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。**的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费130元，由高*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日