李**与新乡**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告新**有限公司（以下简称龙**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人陶士印到庭参加诉讼，被告龙**司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。

原告诉称

原告诉称：2014年7月26日，原、被告签订某某小区认购书，约定原告向被告缴纳10万元定金认购“某某小区”项目X号楼1单元XX户的商品房一套。同年8月2日，原、被告双方签订认购协议，约定原告预定被告开发的“某某小区”项目房屋一套，建筑面积118.22平方米，房款共计362628元，最终房屋面积和价款以商品房买卖合同为准。付款方式为银行按揭付款，首付款为152628元。同日，原被告双方又签订补充协议，被告承诺2014年10月31日前原告所购房屋工程正常启动，并向原告公示相关文件，如被告不能在承诺时限内展示工程或公示文件，视为被告违约，被告在十五个工作日内无条件按月息1.5分退还原告所交房款和利息。协议签订后，原告按约向被告交付了152628元的认购款，但被告迟迟未能按期开工，已构成违约。被告于2015年6月16日与原告签订退款协议，被告同意分批退还原告认购款及利息，目前仍欠原告91576.8元的认购款及利息，原告多次向被告主张退还未果，为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告向原告返还认购款91576.8元并支付利息损失19231元（截止到2015年9月25日，之后的利息损失按照月息1.5分支付至实际还款之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告未提交答辩意见。

原告向本院提供以下证据：某某小区内部认购协议书1份、补充协议一份、退款协议一份、收据2份、POS机刷卡小票3张，证明原告向被告交付共计152628元的认购款，被告未能按照合同约定向原告交付房屋，且其未取得房屋预售许可的资格，应向原告全额返还所支付的认购款，合同无效后双方又签订了补充协议，被告承诺按照月息一分五的利息自原告交款之日向原告承担违约金，双方于2015年6月16日又签订退款协议，但被告只向原告退还了61051.2元后就不再向原告退还剩余91576.8元及利息，应承担违约责任。

被告未到庭质证，也未提交证据材料。

本院查明

经审理查明：2014年8月2日原告李**与被**公司签订“内部认购协议”一份，主要约定：原告预购被告开发的“某某小区”X号楼1单元XX户房屋，预计面积为118.22平方米，单价为3130元每平方米，最终价款及面积以商品房买卖合同为准。原告于2014年7月26日、2014年8月2日分别向被告交纳了100000元、52628元共计152628元。2014年8月2日双方又签订补充协议一份，被告承诺2014年10月31日前工程启动并向原告公示相关文件，如不能视为违约，被告在15个工作日内自原告实际交款之日按月息1.5分退还原告房款和利息。2015年6月16日，原、被告双方达成了退款协议，约定了相关退款事项。被告于2015年6月16日向原告退款30526元、2015年6月19日向原告退款30526元。被**公司至今未取得案涉工程的商品房预售许可证，也未返还原告剩余款项。

本院认为

本院认为：根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原告李**与被**公司签订“内部认购协议”并交纳了款项，双方形成书面认购意向时和补充协议时被**公司并未取得案涉工程的预售许可证，且其至今仍未取得，故双方形成的内部认购协议和补充协议为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告累计交纳152628元，被告已返还原告61052元，剩余91576元应予以返还。关于损失问题，因合同无效，原告要求按月息1.5分支持利息损失无法律依据，不予支持，损失应按同期银行贷款利息分段计算，具体计算方式为：2014年7月26日至2014年8月2日按基数100000元计算、2014年8月3日至2015年6月16日按基数152628元计算、2015年6月17日至2015年6月19日按基数122102元（152628-30526u003d122102）计算、2015年6月20日至本判决确定的履行期限届满之日按基数91576元（122102-30526u003d91576）计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告新**有限公司于本判决生效后十日内向原告李**返还款项91576元及利息（利息按同期银行贷款利率分段计算，具体计算方式为：2014年7月26日至2014年8月2日按基数100000元计算、2014年8月3日至2015年6月16日按基数152628元计算、2015年6月17日至2015年6月19日按基数122102元计算、2015年6月20日至本判决确定的履行期限届满之日按基数91576元计算）；

二、驳回原告李**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费2520元，由被告新**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月十五日