原告肖*与被告株洲市**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告肖*与被告株洲市**有限公司（以下简称友谊房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员刘**任审判，书记员戴*担任记录，于2015年12月16日、1月20日两次公开开庭进行了审理。两次开庭原告肖*的委托代理人蒋*、江**，被告友谊房产的委托代理人宋**、谢**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告肖**称：原告的外婆江*波系株洲市妇幼保健院职工，2011年4月购买了单位委托被告开发的位于株洲市天元区湘山路西郡佳园小区某号住房一套。当时双方约定房屋均价为2830元／平方米，容积率为3.5。2015年1月，江*波将该房屋赠与原告。因政策原因，被告改房屋容积率为2.5，按双方约定房屋均价为3400元／平方米。该房屋现在在建，原告通过规划部门了解到房屋的实际容积率为2.81，房屋的均价应当减少217.29元／平方米，被告应当退还原告多交的房款24988元。双方多次协商退款事宜未果，为维护合法权益，原告诉至本院，请求法院判令：1、被告退还原告房屋差价款24988元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。

被告辩称

被告友谊房产辩称：1、原告不是本案适格的诉讼主体，房屋认购确认书系被告友谊房产与案外人江**所签订，原告并非合同主体。虽原告诉称其外婆已将所购房屋赠与给自己，但该房屋在建，还未发放房产证，房屋赠与有效需要房屋赠与人与房地产公司去房产局变更合同相关内容。房屋属于不动产，其所有权的变动应当办理过户手续，才符合法定程序，仅凭房屋赠与协议并不能当然导致房屋所有权变动；2、2011年4月18日，株洲市**会委员会和友谊房产双方签订《委托定向开发住宅协议书》，其中明确约定了房屋容积率小于或等于3.5，房屋均价约定为2830元／㎡。后因政策调整，友谊房产向妇幼工会发出《委托定向开发住宅协议书》补充条文的协商函，表示因政策性原因，造成原协议有关条款无法履行，需要变更相关条款，将原协议中的容积率调整为2.5，并且双方曾在原协议中约定了容积率每减少1%，房屋均价则需相应增加1%，据此房屋均价应当调整为：2830×（1＋1÷3.5）u003d3638元／㎡，为此妇幼工会和友谊房产双方达成一致意见，签订了《委托定向开发住宅协议书》，协商确定房屋最终均价为3400元／㎡。后案外人江**与友谊房产与2013年8月27日签订《天元区**保健院团购房确认书》，双方就住房均价达成一致意见，确定为3400元／㎡。现房屋在建，房屋实际面积及实际容积率还未确定，原告在起诉状中所计算的房屋差价款毫无事实依据。综上，原告的诉讼请求毫无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：友谊房产系经工商部门合法登记从事房地产开发的企业。该公司与原告外祖母江****保健院工会于2011年4月21日订立一份《委托定向开发住宅协议书》约定：“由友谊房产为株洲市妇幼保健院职工定向开发三十三区住宅小区（项目名称西郡佳园），住宅容积率小于或等于3.5，因规划限制导致上述指标必须改变时，则房屋均价减少幅度与容积率上调幅度成正比，如容积率每增加1%时，房屋均价减少1%。”2013年8月27日，江**与友谊房产订立一份《天元区三十三区妇幼保健院团购房认购确认书》约定：“江**住房意向面积为三室两厅110-130㎡，团购确认价3400元／㎡；除政策性原因外，本次认购价均为最终价，本次楼盘住房部分开发容积率≤2.5，商业部分开发容积率≤3.5。”2015年11月5日，株洲市规划局发函同意西郡佳园项目所在地块的整体容积率调整为2.8。

另查明：本案第一次开庭审理时，西郡佳园一期工程正处于基础施工阶段，主体建筑尚未完成。友谊房产收取购房款后，出具了交款人为江湘波、肖*的收据。

以上事实有原、被告的陈述，原告提交的原告及其法定代理人的身份证、被告企业登记资料、《天元区**保健院团购房认购确认书》、购房款收据、《委托定向开发住宅协议书》，被告提交的建设用地规划审批单及建筑工程规划施工许可证、株洲市规划局株规（2015）109号函、妇幼购房名单等证据予以证明。

本院认为

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。本案中，被告友谊房产出具的购房款收据及提供的购房名单中均载有原告肖*姓名，且江**亦认可该房系肖*所购，故应认可原告肖*的房屋买受人身份，本院对被告所提“原告诉讼主体不适格”的抗辩意见不予支持。本案诉争西郡佳园项目尚处于基础建设阶段，虽然规划部门同意项目整体容积率调整为2.8，但该项目的实际容积率需在整个项目建设完成后方可最终确定，故被告目前并不存在违约行为，原告目前以该项目的实际容积率2.81超出双方约定的2.5为由要求被告承担违约责任依据不足，本院不予支持。

综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告肖*的诉讼请求。

本案案件受理费424元，减半收取212元，由原告肖*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省**民法院。

提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲**民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲**民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

裁判日期

二〇一六年一月二十日